万科持续领跑东莞楼市 益田低开策略挤亚军座椅

　　七月楼市总结：7月原本为传统楼市淡季，但东莞楼市供需仍表现强劲，周成交表现“前低后高”，上旬月的加息、房贷放款难等影响使得购房者观望情绪加重，下旬月的“新国五条”中的房价上涨过快的二三线城市也有必要限购，东莞限购预期重新抬头，促使开发商加快了推货的步伐，供应短期迅速回升;7月商品房供应51.62万㎡，环比上升26.21%，其中大户型、超大户型供应放量。

　　需求方面虽有受二次限购预期影响，月末赶限购末班车效应有所体现;但相对一次，客户购房决策更加理性和谨慎，再加上需求在第一次有所释放，因此整体需求仍没有完全得到释放，商品房成交46.93万㎡，环比下降2.63%;但住宅成交略升，其中原因既有部分开发商促销刺激置业者的参与，也有供应量充足，客户选择范围较大，使得大户型成交比重贡献较多。

　　价格方面受高端项目、大户型平层结构性成交较多影响，7月住宅价格为8653元/㎡，环比上升3.80%，而2011年1-7月住宅均价为8400元/㎡，同比上升10.37%，相对预定的经济增幅目标，房价调控压力加大。

　　(一)新增供应状况

　　限购预期重新抬头，供应短期迅速回升;7月商品房供应51.62万㎡，环比上升26.21%。

　　2011年7东莞新增商品房供应总体情况：

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，7月全市共16个新增供应项目，总供应面积为51.62万㎡，环比上升26.21%，同比上升22.79%。这其中有以下原因：一是7.12“新国五条”出台，房价上涨过快的二三线城市也有必要限购;而东莞的上半年房价涨幅高于经济的增幅，开发商担忧限购出台，快速抢跑，供应迅速回升;二是酝酿已久的大户型、超大户型高档项目在7月份供应体量较大，使得供应呈现“项目数少量多”。

　　虎门供应“盘少量多”，占总供应的34.16%。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，7月11个区域有商品房供应，占据前五位有：虎门、南城、厚街、大朗、黄江，其中虎门区域凭借个盘超大户型供应排第一，供应量为17.63万㎡，占整体34.16%，这其中有限购预期加速大户型上市，其次广深港高铁的开通，对虎门及周边区域厚街等区域也有一定的引导作用。

　　81-100㎡中等户型为供应主导，超大户型供应放量。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，7月份东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型(60㎡以下及81-100㎡)供应量占比重最多 ，其中81-100㎡所占比重继续上升，占整体的32.76%，主要以加推为主，新盘较少。大户型100-160㎡中大3-4房供应有明显放缓;但161-200㎡及200㎡以上超大户型供应量放量井喷，其中200㎡5房大户型豪宅、大平层供应占整体的27.12%，刷新了今年以来月度供应历史记录，这些大户型豪宅主要拥有山水资源性项目(御花苑·天珑湾、黄旗山1号等)以及城市中心区稀缺资源的平层大户。

　　(二)库存供应状况

　　供应放量，7月商品房可售存量为540.32万㎡，环比上升1.32%。

　　截止2011年7月31日，东莞全市商品房存量为540.32万㎡，环比上升1.32%，其中住宅存量为393.43万㎡，环比上升1.91%，共32052套;洋房存量为298.32万㎡，环比上升2.62%，共26258套;公寓存量19.60万㎡，环比下降9.97%，共3844套;别墅存量75.52万㎡，环比上升2.62%，共1955套。存量的上升主要受供应的放量，尤其是大户型与超大户型的贡献较多，这些大户型消化周期相对较长，预计会加大后市库存的压力;同时存量的增多给开发商定价也会带来一定的影响。

　　(三)市场成交状况

　　7月东莞楼市成交“量跌价升”;成交面积46.93万㎡，环比下降2.63%。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年7月东莞商品房成交面积为46.93万㎡，环比下降2.63%，同比上升75.11%;成交总金额为41.21亿元，环比下降0.89%，同比上升85.13%;其中商品住宅成交43.41万㎡，环比上升0.63%，成交金额为37.56亿元，环比上升4.45%，共成交4189套;非住宅成交面积为3.52万㎡，环比下降41.91%，成交金额为3.64亿元，环比下降35.12%。

　　2011年7月东莞市商品房成交总体情况：

　　住宅成交略有上升，非住宅成交暂且放缓。

　　七月流火，天气闷热，东莞楼市成交整体也有所放缓，其中住宅成交受二次限购预期加重影响，周成交量表现前低后高，赶搭限购末班车效应在月末表现非常明显;非住宅由于供应较少使得成交暂且放缓。这其中有以下原因：一是二次限购预期加重，住宅成交月末赶搭末班车效应明显;二是新盘理性定价，刚性需求在选择性较多情况下有所释放，改善性需求在价格有吸引下入市步伐有所加快;三是小户型投资公寓在前期供应量增多情况下，加上通胀压力的持续，成交在7月份也有很大突破;四是淡季市场、房贷政策紧缩，贷款利率不断飙升等趋紧的政策环境，使得开发商促销优惠较多，这在一定程度上刺激了部分置业者的积极参与。

　　后市楼市走势关键看东莞限购是否出台，但从目前形势看，东莞住宅均价达到了调控的预警线，虽住建部相关人员称暂不限购;但由于外界舆论压力较多，因此东莞限购压力也较大，从全局看，区域房价出现明显分化，部分镇区房价还是处于“低洼”，因此预计全局限购可能性较小。

　　二、价格分析

　　成交结构高端化集中，7月住宅价格为8653元/㎡，环比上升3.80%。

　　2011年7月东莞各物业成交量价情况(单位：元/㎡)：

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年1-7月东莞住宅价格为8400元/㎡，2010年1-7月份7611元/㎡，同比上升10.37%，限购预期压力加重;其中7月份住宅价格为8653元/㎡，环比上升3.80%。

　　除公寓价格环比下跌7.73%，其余物业价格环比全线飘红。7月本是传统楼市淡季，但由于限购预期的影响，加上较多高端产品入市且成交良好使得价格再次结构性冲高，拉高了整体成交均价;其次7月份高价别墅产品成交量也较多，通胀时期别墅一直是受置业者青睐。后市来看，限购压力较大，房贷政策仍无放松的迹象，越往后供应量约多，竞争压力也较大，因此多重不利因素或使得开发商快速跑量，促销优惠，以价换量得趋势或有所加大。

　　城区、“深圳北”区域成交活跃，东城、松山湖区域住宅价格“过万”。

　　7月份东莞成交的32个区域中住宅成交43.41万㎡，成交排名前五的有：南城、虎门、塘厦、凤岗、万江。这些成交量较多的区域，价格基本去到了8000元/㎡以上，也是限购压力较大的区域，因此限购预期的加重也会促使一波需求的释放，同时凤岗的大运城邦一期由于放低了价格，主打深圳客户，在深圳限购、限价后集中释放，以低价策略撬动了观望的市场，8月份大运会期间据透露深圳无新房集中上市，供应也将会暂且放缓，势必给“深圳北”区域带来利好。

　　价格方面，松山湖以及东城区域住宅价格均 “过万”，主要是高档洋房及别墅成交拉高作用。

　　中小户型出货迅速，超大户型结构性成交表现抢眼。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，7月普通住宅(洋房+公寓)成交中，40-60㎡的小户型公寓投资需求有明显上升;而60-100㎡的中等户型是成交的主力军，但成交比重有所下降，这主要是与市场上中小户型供应“青黄不接”有很大关系;100-140㎡大户型，环比也出现了不同幅度下降;但140-160㎡及160㎡以上的超大户型高档洋房及豪宅项目成交表现非常突出，原因与其供应量充足有关系;其次部分项目入市理性定价对客户有一定的吸引力。

　　7月份普通住宅中位价格为6605元/㎡，环比上升4.25%。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数(偶数取最中间两个数据的平均数)。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　7月份东莞普通住宅成交38.56万㎡，环比上升1.28%，共4013套。从价格分析，普通住宅中位房价为6605元/㎡，环比上升4.25%，这主要是7月份大户型豪宅及超大户型平常结构性成交量多价高，其次出货量较好的区域价格都去到了8字头以上，其中豪宅洋房与高端洋房成交面积占普通住宅整体比重的33.35%，成交金额占整体比重为43.32%，因此整体价格被拉高。后市因房价过快上涨城市二三线限购范围将扩大，而东莞现处于限购的临界状态，因此上半年房价上涨超过经济增幅的城镇区相关部门将给区域内项目定价给予警示和压力;再加上供应量充裕，一线城市价格战的波及，预计部分开发商也会在价格上有所调整，抢跑市场。

　　三、7月东莞房企及普通住宅销售情况

　　万科持续领跑东莞楼市，益田“低开策略”挤进亚军座椅。

　　7月份属于传统楼市淡季，但受“新国五条”政策的影响，东莞处于限购的临界点，限购一词再次被提起，因此部分开发商在最后时期加快推盘节奏，住宅成交量也略有回升。从前十名开发商业绩排名来看：万科地产以4.57亿元持续领跑东莞楼市成交，主要贡献来自别墅及旗下的非毛坯大户型项目的成交;亚军益田地产主要是凤岗大运城邦开盘，以8字头带非毛坯修主打深圳客户，成交近500套，引起了较大的市场影响力;排第四的龙泉地产凭借其酝酿已久的大户型龙泉豪苑开盘成交取得较好的佳绩;其余的开发商基本是老面孔多次露面，只是受供应货量的影响，月度成交业绩有所波动。

　　2011年7月开发商销售排名前十名：(按销售金额)

　　限购压力大，“深圳北”区域快速跑量，个盘以价换量表现突出。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，从成交排前十名项目分析：临近深圳区域受限购预期增强影响，加上部分开发商定价低于市场预期，成交取得非常好的效果;二是小户型产品及打高铁概念的项目表现突出;三是莞深二三级联动项目，深圳限购后一直在持续且范围有所扩大，效果一直比较理想。

　　2011年7月普通住宅销售套数排行(按销售套数)