美佳华：商业地产成调控“避风港”或成泡沫趋势

　　编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　【摘要】由于大批开发商把商业地产作为调控下的“避风港”，短期内开发规模过大并集中入市，可能产生较大市场风险。

　　作为专注于商业地产，同时也是沃尔玛等国际巨头的合作伙伴，美佳华集团董事长洪小佳对商业地产现状有着深刻的认识。

　　洪小佳指出，做好商业地产需要具备三方面的条件，第一、运营能力是做好项目的根本；第二、商业项目前期的商业资源整合，产品业态定位；第三、商业地产需要大量持有商业物业，项目运营初期，可能无法实现净现金流的平衡。因此，可靠的现金流运作模式是做好商业地产的保证。

　　对于目前各大房企蜂拥而至做商业地产，洪小佳称，由于大批开发商把商业地产作为调控下的“避风港”，短期内开发规模过大并集中入市，可能产生较大市场风险。

　　面对当前的房地产调控，洪小佳表示，目前政府用行政调控手段，大力推出保障性住房是正确的，但应当科学合理地控制推出的总量和进度，如调整适度，将有利于行业的稳定发展。

　　而对于未来10年房地产行业的发展趋势，洪小佳认为，如果保障性住房能顺利、稳定、适度推出，调控政策及时调整，逐步正常化，中国房地产行业下一个10年将步入稳定的发展期。

　　以下为观点地产新媒体对美佳华集团董事长洪小佳的采访实录：

　　观点地产新媒体：美佳华目前的项目主要分布在哪些城市？公司选择进入一个城市发展，主要考虑哪些方面的因素？

　　洪小佳：目前我们的项目主要分布在云南、湖北等地的三线城市。

　　公司选择进入一个城市发展主要考虑以下几个方面：第一、城市城区人口一般要求在40万人以上；第二、在城市商圈或新城区核心地段有合适的备选地块；第三、城市经济发展动力充足，例如是产业转移的主要城市或重要的资源型城市等，同时能够辐射周边各县的消费。

　　观点地产新媒体：您一直坚持做商业地产，您认为，做商业地产需要具备哪些条件？而美佳华所具备哪些的核心优势？

　　洪小佳：我觉得商业运营能力、策划设计能力和可靠的现金流运作模式是做好商业地产必备的根本、前提和保证。

　　首先，商业地产的最终收益来自于运营产生的现金流，因此运营能力是做好项目的根本；

　　其次，商业项目前期的商业资源整合，产品业态定位，以及空间规划设计对与错、好与坏可以决定项目运营的成败，策划设计能力是做好项目的前提；

　　再次，商业地产需要大量持有商业物业，项目运营初期，可能无法实现净现金流的平衡。如果没有一个平衡项目现金流的操作模式，不仅项目开发难以为继，持有已开发物业都会成为难题。

　　因此，可靠的现金流运作模式是做好商业地产的保证。尤其在国家金融政策调整的情况下，更应该高度重视。

　　美佳华已经基本具备了上述的必要条件，在商业地产投资、开发和运营各方面都有一定的经验积累，有一个能够完成商业地产运作全过程的成熟管理团队，因此具备一定的优势。