限购下资金和房企流向三四线城市：盛宴抑或陷阱

　　一线城市限购持续，部分二三线城市将被纳入限购，被限购的楼市资金何去何从?更多房企开始把目光投向三四线城市。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天向本报记者直言，三四线城市房地产市场的盛宴才启幕，房企对这个庞大市场的争夺也才刚刚开始。但他同时指出，值得注意的是，这波限购政策，只是扩大了限购的范围，但并没有给出被限购市场民间资金的出路引导，仅仅是把这些资金从一线赶到二三线再到三四线。

　　缺乏对资本的正确引导，资金和房企自发流向三四线城市，是机遇抑或陷阱?

　　三四线城市的理论机会

　　“过去几年，得益于快速布局三四线城市，高周转企业万科[简介 最新动态]、恒大[简介 最新动态]业绩实现了快速增长。”陈啸天指出，三四线城市在全国性房企业绩增长中扮演了重要角色。

　　公开资料显示，万科在过去7年时间内业绩规模翻了20倍，2003年万科集团全年的销售业绩仅为60亿，2010年已达1000亿之多，2010年万科销售业绩突破千亿时，三四线城市贡献率上升10%。

　　三四线城市对房企业绩的贡献，在恒大这家全面布局于三四线城市的全国性房企身上体现很明显。资料显示，近3年时间内恒大整体业绩翻了8倍，2011年半年度销售额429亿元，同比增长达103%，迫近去年全年500亿的销售额，其中多达20%以上的销售额来源于三、四线城市的贡献。

　　据了解，同样，中海[简介 最新动态]、龙湖、华润等企业加快周转速度，也在持续扩大三、四线城市布局的比例。

　　根据中国房地产测评中心和中国房地产信息集团最新发布的“三四线城市房地产发展潜力测评研究报告”指出，受到调控影响，十大重点城市成交出现萎缩，三、四线城市房地产市场发展逐步加快，未来成长空间可期。

　　我国目前拥有287个地级市，661个市，2862个县，按照目前成交面积增长幅度预测，住宅开发市场空间依旧巨大。但十大重点城市成交占比呈波动下滑趋势，中小城市房地产市场发展将逐步加快。部分三四线城市近5年房地产成交面积增长率高达50%。

　　“大部分企业的利润来自路径利润，即企业通过战略布局在三、四线城市业务的发展实现主要获益。”上述报告指出，对于大型房企来说，凭借其品牌带来的高附加值，在这些内部价差还未拉开的三、四线城市布局，能够迅速造就区域标杆型的项目，获取竞争优势。

　　中国房地产测评中心副主任孙斌艺则告诉记者，需求逐步释放是三四线城市的重要机遇所在。

　　该研究报告以251座建制地级城市为研究对象，据调研结果，从房地产发展潜力百强城市区域分布来看，东部区域共有49个地级城市入选百强，进入二十强的城市达16个之多;中部区域共有22个城市入选房地产发展潜力百强，但无一城市进入二十强之列;西部区域有24个城市进入百强，内蒙古的包头和鄂尔多斯以及云南的保山进入二十强;东北区域共有5个城市进入百强，进入五十强和二十强的只有吉林市1个。

　　换言之，三四线城市的实力榜的区域分布，在很大程度上将反映出房企接下来区域拓展重点的地域侧重。