限购末班车促高端房成交突出 楼市价格结构性上涨

　　总述

　　“限购末班车”促东莞楼市结构性“量价齐升”

　　7月12日，国务院推出“国五条”重磅：二、三线城市房价上涨过快须限购，东莞楼市再一次被笼罩“限购预期”氛围，“限与不限”成为7月东莞楼市热议话题。然而，在风声愈来愈紧的楼市政策环境下，开发商宁可“做好最坏的打算”，以“限”的预期指导推货节奏。国务院提出扩大二三线城市限购后，东莞楼市供应量明显增多，供应节奏明显加快。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，下半月(7月15-31日)全市新增住宅面积约30.3万平方米，环比上半月大幅增加61%，其中下半月67%供应来自3月份传言即将限购的区域。可见，当限购预期变强时，东莞早前传言被列入限购的区域推货节奏会加快。7月份，南城、塘厦、凤岗、虎门等高房价区高端产品上市较多，一定程度拉高了全市整体均价。

　　“限购末班车”促楼市主动出击，7月楼市结构性“量价齐升”

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年7月全市一手商品住宅网签面积约43.2万平方米，同比去年7月大幅增加一倍，环比今年6月略增1%;7月全市一手商品住宅网签均价约8586元/平方米，同比去年7月大幅上涨达30.6%，环比今年6月略涨5.0%.在趋紧的政策环境下，东莞成交量仍保持“量价齐升”，究其原因，如下：

　　一. 通货膨胀仍处高水平，楼市成为闲散资金重要出口，这一大势短期内无法逆转。

　　二. 7月12日“国五条”要求扩大二三线限购城市队伍，东莞再次推向风口浪尖。“限购末班车”促使开发商积极出货，市场呈现“跑得快”现象，需求得到一定激活，成交量受支撑。尤其东莞部分“限购嫌疑”区域，为防限购后陷入被动，加快了高端产品上市步伐。7月东莞高端产品成交突出，促成价格结构性上涨。

　　三. “广深限购，东莞不限”的格局使东莞局部区域广深客置业比重较高，东莞楼市成交量与价格得到支撑。

　　7月房价8586元，连续两月上涨，创历史最高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年7月一手住宅网签量保持6月份的42万平方米上下水平，虽然较4、5月份有所减少，但仍属可观水平。东莞楼市需求较稳定，一手住宅年度成交量正常发挥为480-520万平方米/年，即月度成交量维持在40万平方米上下，从2007-2011年55个度成交走势明显看到，东莞月度成交量基本以40万平方米为中轴线上下浮动。今年，在楼市淡月的7月仍可维持超40万平方米成交量，属超常发挥。7月房价达8586元/平方米，连续两月环比上涨，创历史最高，主要原因为高端盘拉高。