中小房企占楼市六成库存 或将率先推动房价下行

　　随着楼市调控深入，中小开发商或将成为率先降价的主力，来自链家地产市场研究部统计显示，截至7月31日，北京全市新房库存量已连续68天处于10万以上高位。其中大部分库存积压向中小房企倾斜，未来市场降价预期将被逐渐推进。

　　签约率仅为大房企一半

　　据链家地产市场研究部统计，2011年入市项目成交情况，中小房企和大型房企的签约率分别为28.5%和55.5%。截至7月31日，成交率低于30%的项目41个，其中，中小房企囊括24个，近期同一区域中小房企签约率明显相对较低。

　　中小房企项目价格定价过高成为滞销的一个原因。统计显示，在2011年入市项目成交量排在前三的房山、朝阳、大兴区域里，中小房企普通商品房的成交均价为19035元/平方米，比大房企高9%。

　　链家地产首席分析师张月认为，低成交项目向中小房企集中，且同一区域签约率更低，表明中小房企在大房企入市项目的挤压下受力明显。对比之下，中小房企销售面临巨大压力。

　　在不增加新的入市项目情况下，中小房企需要28个月才能完成现有库存的销售，而大房企消化库存只需8个月时间。中小房企资金链受到压制，不仅降价预期明显，后续供应也会出现不足。

　　中小房企占六成库存

　　以2011年中国房地产上市公司综合实力榜为准，100名以后的定义为中小房企。据链家地产市场研究部统计，截至目前，北京新建商品房库存10690套。大型房企所占库存比重约为35%，中小房企占65%，承载库存量为6.9万套，市值大概超过3000亿元。

　　链家地产首席分析师张月认为，目前，大部分库存压力向中小房企倾斜，随着新项目入市和滞销情况的增多，销售压力还将持续增大。同时，3000亿库存市值积压套牢流动资金，未来"降价放量"以增加资金回流成为必然。

　　此外，2011年新入市的95个项目中，中小房企占39个，供应量只有大型房企的30%，但总库存积压是大房企的一倍左右。调控政策下，中小房企受影响更加明显，市场份额不断减少。同时，库存积压和大房企的销售冲击下，推盘力度将相应减弱，预计下半年项目入市量减少，"降价释压"成为主要现象，三季度之后，中小房企项目或将率先出现实质性降价。