交易大幅下跌库存攀高 楼市难逃

　　北京中原地产三级市场部研究总监张大伟也指出，今年上半年房地产开发贷和购房贷两头均明显收缩，两者累计同比下降四成多。从目前市场反应来看，房企资金链普遍绷紧，去库存动力在增强，下半年只要房地产信贷政策能坚持，开发商的资金链势必趋于紧张，以价换量的情况随时可以迎来。 

　　“现在市场比较担心的是美国信用降级，对其经济二次探底的担忧，这次危机会不会影响到中国经济，从而动摇限购令？应该说影响有限。”住建部政策研究中心副主任王珏林认为，美国信用降低对我国的影响主要体现在我国在美国投资以及外贸领域，但影响是有限的。并且这次美国危机的风暴远没有2008年那么严重，研究好应对措施，保证经济平稳发展应当没有什么问题，房地产行业的限购政策也暂时不会受到影响。 

　　库存量攀高 降价一触即发 

　　事实上，随着调控的深入，一线城市的库存量已经不断攀高，以北京为例，链家地产提供给记者的一份统计显示， 截至目前，北京的住宅库存相比春节后的92900套上涨了1.3万套左右，上涨14.2%，逼近11万套大关。按照供应均价计算为8300亿元，而其中的住宅库存也已经达到了3300亿元。在目前北京楼市签约量依然低迷的情况下，成交价格是否下调将主要受到供应量的影响，一旦供应量突然上涨，局部区域将开始明显的价格调整。 

　　“半年的房价统计数据更多反映的是结构性变化，虽然目前明确拐点依然还未来到，但是部分郊区已经明显开始出现了降价促销，调控的效果已经逐渐清晰化。”张大伟认为，从前7月北京楼市情况可以看到，开发商的资金压力和库存积压都已经明显增加，预计年底到明年初将有大量项目进入供应，供应量达到顶峰2-3个月后，市场将明显变化。从目前来看，包括保障房及普通商品房，预计都会在年内达到供应高点，也就是说今年四季度到明年初将可能是市场明显的拐点，当然前提是调控政策不放松。 

　　事实上，目前北京通州、大兴、房山、顺义都有比较典型的促销降价项目，但是部分项目促销的力度还未得到市场的认可，比如通州年内供应的6个住宅项目合计供应的3356套住宅，截至目前签约总套数只有520套，以价换量成趋势，买房人对于目前的促销行为认可度不高，更期待实质性的降价。 

　　但是随着最近“新国五条”的出台，预计3-4季度降价求量的行为将增加。北京市下半年的潜在供应量为900万-1000万平方米左右，明年上半年潜在供应量超过1000万平方米；最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，提供住宅总套数有可能超过15万套。根据目前市场消耗量计算，预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。7月开始已经有超过110个项目有开盘计划，而且其中大部分将在郊区五环外，这将在局部区域出现明显的供应潮，市场将在供应达到顶峰后开始更明显的价格调整。