任志强：住房建设欠账太多 年底地产政策将调整

　　2009年岁末至2010年，房地产市场发生一系列变化，“国四条”出台，房企再融资暂缓，银行信贷结构性调整，继而“新国十条”出台，房地产市场或将量价齐跌。

　　在这样的背景下，房地产企业家是市场最前沿信息的触碰者，是市场温差的最先感受者，是顺势而动的最敏锐的行动者。当一切变化已在悄然酝酿之中的时候，相信房地产企业家已经在思考如何结合市场变化进行战略调整，如何付诸行动。

　　从本期开始，本报将采访多位房地产企业家并进行系列报道。了解企业如何在新时期、新形势下突围与重塑。而这一波房地产企业家的集体思考，势必会决定着未来企业的走向，也更具有深层次内涵。

　　人们很难把华远地产股份有限公司（华远地产，600743.SH）董事长任志强定位为一个企业家，他的角色更多的是一个坚持房地产市场化的斗士。一方面，他是一个争议人物，另一方面，他对政策的研判又极具敏锐性。

　　在市场面对诸多不确定的态势下，在宏观调控再次来袭，我们如何审视过去？又如何展望未来？本期采访任志强，用他对中国社会经济的转型和发展的洞察力，来延伸和探求企业的行为逻辑。

　　住房建设欠账太多

　　“在二战之后的30年，全世界都在拼命地进行住房建设，但那个阶段我们是去城市化过程，而我们现在不得不用高成本来进行城市化。”

　　中国房地产报：你怎样判断中国经济未来走势？

　　任志强：从整个情况来看，我觉得温家宝总理也在多个场合表明过，宏观调控真的是陷入一种两难境地。其实中央已经知道内外形势不太好，中国经济面临下滑风险。

　　所谓管理通胀预期的一揽子方案里包括很多项目，比如说经济结构调整、房地产、产能过剩、节能环保等。前一段时间M1、M2都下降了，用电量也在下滑。

　　国家统计局刚刚公布的数字，上半年GDP同比增长11.1%，已经比一季度11.9%的同比增幅略有下滑。全年“保8”的问题不大，但是4季度 “破8”的危险性很大。

　　中国房地产报：中国的经济结构转型，目前看来是否还是有很多问题？

　　任志强：我们做不到，发展中国家没有一个是靠内需的。这是一个错误的经济观念。以为美国靠内需中国也可以靠内需，你有那么多钱吗？劳动报酬达不到怎么能靠内需呢？美国在这个发展阶段也是靠投资啊！

　　中国房地产报：所以你认为目前房地产市场的走向不明，并非房地产本身的问题，国家的各种矛盾在这个行业里被放大、被聚焦，那么你怎样认识中国社会发展和转型中所交织的各种矛盾？

　　任志强：问题不在于今天。

　　在“二战”之后的30年，全世界都在拼命地进行住房建设，它们在低成本时代完成了城市化，韩国人均GDP到1000美元的时候城市化率基本上达到65%～75%了。但反观我们，那时候国家提出“国防第一，工业第二，基本建设第三”，也就是先生产后生活。所以那个阶段，我们是去城市化过程，而我们现在不得不用高成本来进行城市化。

　　1978年改革开放前，我们的人均住房面积是3.6平方米，这一数字比建国初期还要低，1949年时人均住房面积为4.7平方米，所以现在的住房建设都是在为建国初期的30年还债。

　　为什么叫还债？一个城市家庭应该有一套住房，但我们现在的住房成套率不到1。我们讲第一阶段为人均一张床，这叫房荒阶段；第二阶段为户均一套房，我们现在还没达到；第三阶段为人均一间房，每个人有自己独立的活动空间。我们在第二个阶段还没有得到满足，但是前前后后已经有十多次压缩住房建设了。

　　我们看“二战”后的30年，美国、法国、日本、德国、英国这些国家在住宅投资比例上，常年维持在18%～25%，而我们现在只有13%左右，可以想见，我们的差距有多大了。你看看，小潘（潘石屹）盖住宅了吗？没盖啊，他那些项目是不住人的啊。大连万达有多少住宅？大部分是公建。而且这些国家没有我们人口多，没有我们城市多，没有我们总量大，可人家还占这么高的投资比例。

　　中国房地产报：现在呢，你认为中国房地产一针见血的命脉在哪里？

　　任志强：土地制度。

　　中国土地缺吗？不缺，我们有两亿农民进城，可是这两亿农民的宅基地还在农村，等于这两亿人用了4亿人的土地，这是制度造成的结果。

　　我们的土地不能流转，完全公有制。很多网友跟我辩论说公有制是社会主义的特征，其实他们不知道中国的历史，上世纪50年代，中国实行户籍制度，但至少没有把土地全变成公有制，在改革开放之后，我们规定了土地公有制。土地私有化牵扯不到姓“资”还是姓“社”的问题。不解决土地制度问题，解决不了其他问题。