苏州楼市8月“难产” 百盘房价“阵痛”淡季破冰

　　在严厉的楼市调控背景下，在8月传统的楼市淡季里，楼市略显疲态。从上半年限购限贷、银行房贷利率上扬等方面来看，国家宏观调控房产的决心已十分坚定。敏感的房价，悬而未决新一轮调控，让开发商在推盘计划及营销策略上，显得更为小心谨慎。放缓推房节奏，也是开发商被动迎合政策调整的自卫方式之一。

　　举棋不定！3成楼盘8月“难产”

　　8月作为楼市的销售淡季，再加上3月后限购等调控政策的轮番轰炸，苏州普通商品住宅市场显得有些疲软，因此开盘预估量顺市逆下也是情理之中，但是伴随着二三线城市限购令出台预期的愈发强烈，间接地影响到了一些准购房者的心理，观望盼跌情绪依然高涨，不少楼盘也积极根据市场的变化不断做出调整，因此压缓开盘节奏也就成了8月苏州楼市体现出来的一大特点。

　　据365新房中心统计，8月份苏州楼市共计划有23家楼盘推出新房源，包括住宅项目11个，商业项目7个，别墅项目5个，其中首次面市的纯新盘共计10个左右。截止8.30日，苏州8月份实际开盘的项目有15家，近乎占计划的7成，包括华润置地橡树湾、首开国风华府、玩美天地、万业湖墅金典在内的四家纯新盘已在8月份面世，中润苏州中心等项目也是低调推盘。而近五成楼盘，没有在计划内开盘，均推迟到9月份、10月份。之前较受瞩目的常发香缇澜湾、平江怡景、天鹅湖庄园等纯新盘推迟到“金九银十”粉墨登场。

　　新一轮的调控的预期也越来越强烈，使得众多开发商当起了观望者。8月作为楼市淡季，开发商推盘爽约也在情理之中。在后市不明的情况下，开发商的每个动作都经过深思熟虑，即使“领证”了，也要斟酌市场。相对于老盘来说，纯新盘伺机而动的态度更加明显。8月计划入市的10家新盘中，只有四家揭开面纱，其余六家仍保守选择再度观察后，再入市。在如履薄冰的当下楼市，新盘探市虽然是冒险之举，也绝无溃不成军之态。8月6日，首度开盘的华润橡树湾，以逾8成的热销成绩印证了市场对华润置地品牌及橡树湾国际品质的认可，跃居周成交排行冠军。吴中区的首开国风华府在8月份迎来首次开盘，当天日成交突破劲销1.35亿元。商家推盘延迟，而新盘房源的入市无疑给淡季楼市制造出新的卖点，新盘低价开出，迎合市场，是受到购房者青睐的必然原因。此外，从8月开盘的片区来看，吴中区最为“守信”，除上层9号推迟到9月份开盘，其他楼盘均在计划内开出。吴中区新房源入市比较积极，三家首次开盘的大盘均有一定竞争力，低价盘以及大的优惠促销盘是区域目前住宅成交量的主力军，新盘也给其片区注入活力和竞争动力。

　　从推盘的产品来看，住宅当仍不让成为市场主力军。商业地产仅有三家开盘，占8月总开盘的20%。别墅也只有一家加推。虽然说住宅市场自限购后其投资属性日渐淡化，但是商业地产以其高风险、高门槛在住宅市场表现黯淡的形势下同样没有迎来爆发性的发展，同时，就高端住宅项目而言，一方面购房者有坐等降价的心理，另一方面作为改善性住房的一种，不少有效需求也被政策所遏制，一定程度上也影响了这一群体的购房实际需求。由此看来，在如今的楼市环境中，经过国家的政策调控，投资性已经被有效地抑制，而真正的刚性需求正在逐渐浮出水面，成为楼市当下的主流。对于现在的真实需求者来说，只要合适，就是出手的好时机。华润橡树湾、首开国风华府的成功，无疑继续论证了刚需当道的事实。

　　倾巢而出！百家楼盘巨惠欲“破冰“

　　随着调控的逐渐深化，购房者对于降价预期增强，加息也减弱部分购房者的购房能力，楼市观望的情绪依然浓厚。对于，对于开发商来说，销售难度不断增加，而资金回笼首当其冲的要事。房价作为当前最敏感的词汇，能够打好这场价格战，也是化解资金链紧张的最佳途径。8月的苏州楼市可谓热闹非凡，大量促销活动面世，优惠幅度再度升级。楼市房价已从暗降衍生为明降，两万抵十万、立省二十万特价房的优惠已不是罕见之事，新区清山慧谷30万抵50万的优惠在闹市中腾空出世，足以见得开发商“落袋为安”的期许。上周开盘的九龙仓时代上城用“以价换量”的销售策略创造了千人抢房的热闹场面，首开国风华府以6188元/平米的超低价入市，撬动了刚需。玩美天地以5888元/平米的低价开出酒店式公寓的“传奇”，投资客纷纷驻足研究。“以价换量”不失为当下楼市营销战略中的明智之举，数月以来，众商家也是在价格上大做文章，屡试不爽。