东莞楼市乍现“小阳春” 二月份成交量牛气冲天

政策利好、房价下滑、股市飘红……在各方因素的刺激之下，随着国家、地方政府多项利好政策实施后效果的逐渐显现，消费者观望的心态也逐渐变为理性的购房计划，市场的刚性需求不断释放，2月份东莞楼市成交量一路看涨，而楼市的刚性需求也由此全面凸显。2月份东莞楼市就像渐渐走近的春天一样，悄悄走暖。可以说，年初楼市的初步回暖应该是对东莞房地产市场的一次信心提升。

供求：住宅供需双升 成交同比上升达250％

在乍暖还寒的春天，东莞楼市似乎迎来了“小阳春”，出现了供需双升的好局面。供应方面，据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年2月东莞全市住宅供应面积约37.49万平方米，约3373套，面积同比增加超2.5倍，环比增加近三成，主要由个盘带动，如新世纪上河居和国际公馆三期两盘新增供应面积达17.53万平方米，占2月全市新增总量的47%。

而据东莞中原地产研究中心分析认为，2009年2月份供应量增加主要是因为春节长假过后，市场交投气氛回升，成交量的释放一定程度上增加了开发商上市供应的信心，从而使市场供应量上升。

销售方面，据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年2月商品房累积成交面积（含撤案数据）为35.76万㎡，环比上升31.96%，同比上升270.19%；共成交3465套，环比上升31.30%，同比上升218.18%。其中住宅成交32.96万㎡，合共2262套，环比上升约3成，同比上升达250％，而非住宅成交2.80万㎡，共325套。交投明显比前几个月活跃，在成交量上也得到了很好的体现。

业内人士分析认为，去年底国家出台刺激楼市的措施正在逐渐见效，包括购房利率七折优惠等，刺激了不少购房者入市。同时，去年下半年金融危机爆发后，市场上积蓄了一段时间刚性需求集中释放，经济层面的数据也显示国内经济形势看好，购房者有了信心，2月的成交和供应量有所增加也属正常。

事实上，春节过后，楼市的成交量就一直不断上升，市房产管理局公众信息网的数据显示，继2月13日后东莞住宅类商品房销售连续15天站稳百套关口后，28日东莞楼市成交量再创新高，日备案量228套也成为2009年以来东莞楼市单天销售量最高峰。从数据而言，2月的东莞楼市显得牛气冲天。

价格：2月商品房均价5636元/㎡

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年2月份商品房均价为5636元/㎡，同比08年下降10.01%，环比有11.19%的降幅；而洋房均价为4888元/㎡，同比08年下降14.40%；公寓均价为5675元/㎡，同比08年下降2.02%，而非住宅类产品同比均有较大幅度的下降。　　

东莞中原地产研究部经理车德锐分析表示，2009年2月份商品房价格的二次探底，主要原因有：第一、农历新年后，发展商开年促销力度加大，以价换量意图明显；第二、随着价格的回调，市场中低端产品销售占主，其价格带动了市场整体均价下行；第三，政策作用逐步显现；第四，去年10月进入政策底后，市场逐步进入市场底部。

值得指出的是，自2008年10月以来，东莞普通住宅（包括洋房和公寓）成交均价出现了温和上升的趋势，连续4个月稳步上升。进入了2009年2月，市场开年由于以价换量意图明显，促销力度相对较大，而且市场上中低档楼盘项目销售良好，反中高端楼盘由于总价高，高端置业人群出于生意周转，储备资金抗击金融风暴的原因，纷纷抑制置业需求，造成了中低端项目唱主角的局面，从而使市场出现了短暂性的结构性下调。

土地：环比1月相对热闹

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年2月份东莞土地供应12宗，供应面积为42.5万平方米，环比1月份15.7万平方米的供应量，大幅增加171％，主要是因为1月份是春节假期，土地供应量相对减少。商住用地的供应量在2月有所回升，共有3宗，供应面积为14.1万平方米。而单宗面积最大的是位于中堂镇工业大道东侧的2009G002地块，13万平方米，占2月商住地总量的92％。

土地成交方面，2009年1月份由于春节假期的原因，东莞土地交易冷清，成交地块仅有7宗，成交面积为22.7万平方米。2月份成交量开始回升，共成交19宗地块，成交总面积为42.6万平方米，环比上月大幅增长88％，同比2008年2月份更是急剧增长154％；而本月土地总成交金额为35400万元，同比去年仅是增加了14％。成交面积与成交金额不成正比的增长，主要是因为本月工业用地的成交面积高达32.3万平方米，占总量的76％；而商住用地的成交量仅有3.8万平方米，比2008年2月份商住用地4.4万平方米的成交量还要少。

后市：消化压力依然巨大

对于后市的走势，相关研究机构皆表示，尽管2月的销售率有所提高，楼市的存量相应减少，但是五六月份能否持续回暖有不确定性，从后市来看，经济层面的因素对置业投资的信心影响很大，经济数据、就业形势等将成为不少购房者入市的一大因素。因此，楼市的消化压力依然巨大，是否回暖有待观察。

东莞中原地产研究车德锐表示，目前东莞商品房的累积供应量为1952.97万㎡，累积销售量为1240.43万㎡，累积可售存量为712.54万㎡。自去年10月份以来，市场累积供应量增势趋缓，累积销售量温和上升，而累计销售率则从去年10月份以来摆脱了单行向下的趋势，调头向上，说明市场销售率正在逐步回升；另一方面，市场可售存量逐步走缓，并有缓慢回落的趋势。市场在新增供应的逐步理性抑制下，市场成交量作出了有效的配合，使得东莞地产市场销售率提高，高库存逐步解压，供需逐步平衡的良好局面，但客观来讲712.54万的市场库存还是巨大的，消化压力依然较高。

而合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺则分析认为，尽管2009年2月东莞楼市成交较为理想，初显成交回暖，但纵观楼市整体供求关系来看，“供严重过于求”的矛盾仍然较突出。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2007年1月至2009年2月全市新增住宅面积约1339万平方米，销售面积约1031万平方米，整体供需比为1.3：1，加之市场存量较大及新增供应不断，楼市竞争较激烈，消化压力较大。