楼市调控房企“出海”有风险 海外市场水有多深

     前景未卜

     尽管目前海外的房地产市场也普遍处在一个低点，但在全球经济仍然萎靡不振的情形之下，市场何时出现回暖难有一个明确的时间表，这对于本来就不甚熟悉海外市场的国内开发商乃至投资者来说，又多了几分不确定因素。

     “目前美国的商业地产市场仍处于探底的过程之中，在2012年之前，不会看到物业价格有真正意义的上升。”一位资深房地产人士判断。

     全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波则指出，开发海外地产的国内房企将会面临人才管理、市场视野、对国外经济形势的判断等多重考验。比如企业要打造的项目将面对当地的客户群，就需要其全面考察当地市场，比如受众的接受度、认可度等问题，这就对开发企业的专业度提出了更高的要求和挑战。

     “国内房企去境外投资不会成为趋势，大部分企业还会根植于本土，因为他们对本地市场更为了解、资源也更为丰富。”朱凌波认为。

     戴德梁行的相关负责人表示，海外投资的风险主要包括：汇率的波动；当地政局、经济的风险；每年物业产生的一些不同于国内情况的税费（保险、管理、税收、保养等费用）等。但她同时也认为，分散投资国内和海外物业本身就是一种分散风险的投资选择。（地产中国网联合中国房地产报报道）

     案例

     冯仑的美国梦

     2003年，冯仑在哥伦比亚大学进修房地产运营课程的时候，开始注意到纽约世贸重建的项目，这令他怦然心动。他认为，人们来到纽约，将来一定会去世贸纪念遗址和新世贸中心。如果能够在新世贸中心里面建立中国中心这样的综合商用物业项目，应该会有很好的运营效益。

     冯仑最后决定，将参与新世贸的一期7号楼从48到52层近2万平方米的投入，以及二期工程中最高建筑楼宇自由塔近8万平方米的投资建设。在他的规划中，7号楼中国中心项目中将包括俱乐部、媒体中心、会议中心、商务中心、写字楼等设施。

     万通与纽约方面的代表开始了为期两年多的谈判。谈判过程异常复杂，双方共派出了近10名律师。

     2006年1月，世贸中心的市场预期租价开始上升，这也增加了谈判中美国商人提高租价的砝码。特别是美方提出了两个关键性要求：一是万通地产要在10天内开具出4500万美元的信用证，第二是纽约港务局将对合同进行审批。

     20天之后，经过中国6道以上程序批准的信用证终于紧急提交美方。但美方却以万通地产公司“错报财务资源”为由，单方面提出了中止合同的要求。

     “美方所指的错报财务资源，是指我们开具信用证还需要找其他单位对此进行担保。中国没有建立起完善的信用体系，所以找其他单位进行担保是一件非常正常的事情，但美国人理解不了。”冯仑对此解释道。

     冯仑同时认为，美方的说法只是表面现象，新世贸中心市场价值提升，美国商人希望博得更好的利益才是真正的原因。

     虽然谈判最终失败，但这并没有动摇冯仑进军美国的决心。7号楼的项目万通地产不再参与，但与世贸中心二期项目的合作不变。“与世贸中心的总体合作中，变化只有10%，不变的占90%。”冯仑当时这样表示。

     2009年3月，据外媒报道，万通集团和纽约新泽西港务局签署了一份超过20年的租赁合约，成为在建大厦新世贸中心一号楼的租户，租用面积将近20万平方英尺。而租期将在2013年底该楼完工后开始算起。

     2010年9月，冯仑公开表示，万通将投资约5亿元承租曼哈顿世贸中心重建项目世贸中心一号楼64层部分与65~69整层，打造一个集会务、商务路演、文化展览、餐饮为一体的商务中心。

     “万通在纽约的项目，更像是冯仑个人的一个梦想，以及在商业模式上学习的一个举措。”高纬环球相关负责人如此指出。的确，为了在纽约实践自己推崇的“美国模式”，冯仑和他的团队已经耗费了10年的心血。这一市场的阴晴冷暖，想必作为海外市场先行者的冯仑来说，也会别有一番体味。