楼市调控房企“出海”有风险 海外市场水有多深

     圆桌

     海外市场水有多深

     中国房地产报：近些年来，特别是最近两年，频频传出中国房企进军海外市场的消息。你如何看待这一现象？

     贾卧龙：的确，近年来中国房企在海外市场的房地产投资日渐活跃。凡有果，必有因，中国房企之所以海外投资暗波涌动，其根源在于“资本逐利”，人往高处走，水往低处流，而资本是用脚投票，逐“利”而行。

     一方面，在“史上最严调控”之下，库存高企、销售低迷、资金紧张，国内楼市负重前行、疲惫不堪，中国房地产告别黄金十年，结束暴利时代，房企在国内楼市的利润空间不断受到挤压，同时调控仍在继续，国内房地产市场风险也在加剧；另一方面，由于欧美债务危机，导致欧美地区房产和地产价格偏低，在人民币不断升值的大背景下，人民币海外购置资产的购买力增强，中国房企海外投资面临双重契机。

     因此，一方面是国内投资“费力不讨好”，另一方面是海外投资“物美价廉”正当时，资本逐利，越来越多的国内房地产资本流入海外也就不难理解了。

     张良军：目前的确有个别房企涉足了海外市场，但体量都不大，只能看做是一种业务的尝试。尽管目前国内的市场遭遇了限购等调控政策，但从长远来看，市场的增值空间和容量都是海外市场所难以比拟的。我认为从商业决策的角度来看，去海外开发没有太大的意义，也不会成为国内房企的主流。

     中国房地产报：你认为当前海外房地产市场有哪些机遇？海外住宅市场和商业市场这两大领域目前都有国内的房企涉足，你认为哪一块的机会更大一些？

     贾卧龙：金融危机后，欧美地区的物业价格偏低，并出现很大折扣。虽然目前海外房产估值出现一定的修复，但仍处于相对低位，投资海外商业地产的成本明显要低于国内，此时国内房企涉足海外房地产市场很可能遇到“抄底”良机，人民币升值也为此提供更多机遇。

     其中商业地产市场充满更多机遇，除上述历史契机以外，海外商业地产资金杠杆率以及流通性都要比住宅优越，房企选择海外投资商业地产灵活性更强。

     中国房地产报：进军海外市场的主要风险是什么？什么样的海外市场适合开发商进入？

     贾卧龙：主要风险应该是政策风险，因为每个国家和地区的房产政策不尽相同，而且是不断变化的，一旦房产政策有变，投资海外房产的房企很可能受到影响。从另一个层面看，海外置业作为一种投资，会受到市场风险的影响，不过海外国家尤其是欧美国家，房地产市场一般都比较成熟，不像国内大起大落，可能收益率没有国内高，但相对比较稳定。

     一般认为，政策稳定，投资环境佳，尤其是投资机制和投资方式健全的海外市场风险较小，更适合国内房企进入。

     张良军：受金融危机的影响，以美国、英国为首的很多西方国家的房地产业（特别是住宅）受到重创，价格走低，销售量低迷，所以有些人认为现在选择购买海外房产有很大的投资潜力。另外，现在越来越多的国人选择移民，或者海外置业，这些对于希望进军海外的房地产企业来说也是一大机遇。但是，进军海外市场存在着诸多风险，例如法律的风险、汇率的风险、文化差异的风险以及市场准入及监管的风险都是想要进军海外市场的房企必须看到的，特别是北美市场，目前汇率的风险是很大的，持有物业的成本也很高。

     目前美国、英国这些市场的确处于一个相对低位的水平，但很难说现在就没有下降的空间了，像美国市场从目前的表现看，经济的复苏程度远远低于之前的预期，市场本身还会在低位徘徊多久，还是个未知数。如果国内的开发商介入海外市场的目的是“抄底”，那么其中的市场风险还是客观存在的。

     中国房地产报：你认为什么样的房企适合进入海外市场，又需要做好哪些方面的准备？具体的操作过程中应注意什么问题？

     贾卧龙：对海外市场有足够认识，做足功课的房企更适合进入海外市场，房企进入海外市场之前，要对国外相关政策和法律多方面进行了解，做到“知己知彼”才能“百战不殆”，尤其是物业持有阶段，更要考虑到交易税费、产权交易以及税收等问题。

     此外，除相关政策和法律法规，房企还要对海外市场需求做到足够了解。房企如果自持物业，对海外市场要做足功课，做好调研，充分考虑好将来市场租赁的相关问题，对于将来可能产生的客源、租金收益做好科学测算，才能选择真正有潜力的优质项目。

     张良军：一是具备对海外市场有足够的认识，了解当地的经济发展，法令法规，即将选择投资地区的经济、房地产发展周期，以及海外房地产的销售模式与本土差异。二是具备一定的海外资源，包括资金支持、政府关系以及房地产销售渠道。在具体的操作过程中应该注重本土化意识，目标定位以当地人群为主，满足当地人群对房产的需求，适应当地风俗生活习惯才是能够持续性发展的关键。三是选择有海外经验、对境外市场熟悉的专业机构进行各种专门领域的尽职调查，理性评估当地投资面临的法律风险、经济环境风险、文化差异风险以及市场准入和监管等风险。四是要详细研究海外不同房地产市场的税收（例如契税、土地税、印花税以及增值税等）情况。投资者要对房产交易时产生的税费清晰掌握，合理衡量承受能力。五是关注政治环境的变化，规避政治风险。另外，还要关注国际汇率的变化。

     中国房地产报：目前一些民间资本也将视线投向海外市场，应如何规避其中的风险？

     贾卧龙：民间资本海外投资，一方面是由于国内房地产市场屡屡受到调控打压，炒房利润大不如前，而且由于受到限购影响，多次购房资格被剥夺，因此大量闲置资金海外“求财”。另一方面，国内通货膨胀严重，民间资本为防止资本贬值，不动产投资冲动依然强烈，而国内炒房受限，因此不惜海外投资购置不动产。此外国外房产的永久产权、私有财产的神圣不可侵犯，以及楼房质量的高度保证也是民间资本热衷海外购置房产的动力。

     但是，海外购置房产犹如“带刺的玫瑰”，风险也很大，对于民间资本而言，面临着政治风险、政策税收、市场风险、汇率风险等多重风险，而最大的风险就是“经验不足，水土不服”。我国民间资本一直缺乏国际投资经验，海外买房的投资者如果沿用国内炒房的惯性思维，显然会加剧投资风险。国外一般不会保护炒房行为，一旦房价炒作加剧当地社会矛盾，政府很可能出台各种打压政策，而这种打压带来的风险不仅仅是资金风险，还有更严重的风险，比如，目前澳大利亚已经开始在调查海外投资情况，如果有人囤积房产，将有可能被罚款甚至坐牢。

     此外，海外市场一般收益率都比较稳定，波动性不是很强，因此较之国内楼市黄金时期收益幅度可能会比较有限，投资者对此应有足够的认识，不应抱有太高的幻想。