东莞住宅均价理性微调 楼市有望实现"金九银十"

    总述：东莞房价理性微调　成交保持旺势

    在“信贷紧缩”、“限购”、“限价”“保障房”等一系列政策组合影响下，全国楼市首次明显降温，8月70个大中城市中过半城市价格下降或持平是其重要体现。相对而言，限购城市房地产销售面临较大的困难，房价下行压力较大；而非限购区域楼市成交则仍然保持旺势。东莞市位于两大一线限购城市广州和深圳之间，“未限购”这一宽松政策环境使东莞从中受益，以至于在全国一片“降”声中东莞房价整体保持平稳，成交量保持旺势。东莞楼市多次遭遇“限购”传言，近期刮起 “限价”之风，购房者持币待购现象增多，对未来房价预期下降的声音增多。因此，在全国房价走跌及东莞地方调控房价影响下，东莞房价在未来几个月将适度调整这一趋势不可逆转。越来越多有远见的开发商抓住机遇，适应趋势，以特价房为主要形式加大促销力度，新盘定价亦趋于理性，“以价换量”保持市场热度。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（9月12-18日）全市一手住宅网签面积约10.6万平方米，环比前一周有所增加，网签价格约8264元/平方米，整体房价虽然较8月略有回落，但仍然保持高位。9月1-18日累计网签约26.1万平方米，同比去年9月1-18日24.4万平方米仍有所增长。在房价理性调整及政策保持原状前提下，东莞楼市有望实现 “金九银十”。

    上周土地动态（2011年09月12日-2011年09月18日）

    一．上周土地供应情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（0912-0918）供应2宗地块，总面积约4.5万平方米，其中工业用地约4.1万平方米，商服用地约0.4万平方米，商服用地位于厚街镇珊美社区，为集体土地，交易方式为流转挂牌。
                                                        
    二．上周无商住用地成交

    第三部分 楼市供求

    楼盘动态小结：上周，东莞市各主要楼盘动态以旧盘加推新品上市、项目推出各种优惠活动及新品上市前的准备工作为主；

    自国务院常务会议提出“房价上涨过快的二、三线城市要采取限购措施”至今已逾两个月，而此后全国仅个别城市出台限购令，东莞虽一直限购传言吵得火热，却一直未见有具体的法规出台；而东莞的“限价”政策似乎也出现“瘫痪”，8月东莞一手楼市成交均价8344元/平米，再冲警戒线；

    8月，全国70个大中城市中，有16个城市新房价格环比明显下降，30个城市价格持平，而东莞自2011年初以来楼市一直处于价升量跌的状态，近两月尤为明显，随着“金九银十”这一传统的销售旺季的到来，各开发商更加积极的加推新品，东莞楼市也随之变得燥热起来，各新老楼盘开闸抢市，上周东莞市约12个楼盘加推新品上市；另有多个楼盘在做新品上市前的准备工作；各种促销手段轮番上阵，如多个楼盘打出“底价成交”、“额外优惠88折”等广告；据统计，至10月，东莞将有约35个楼盘加推新品上市；

    随着东莞楼市新品加推的步伐越来越急，存货量越来越大，如何打破低成交僵局突出重围，成了目前最大的问题，至此，各大开发商已是使出浑身解数，各种促销方法层出不穷，而此刻一二手联动也慢慢的成为开发商另一种促销的捷径；如沿海丽水佳园、黄旗山1号等多个楼盘已推出相关活动，即二手房中介客户可享额外优惠，如沿海丽水佳园额外优惠30万、黄旗山1号额外9折优惠等。

    上周全市商品房销售情况     
                       
    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年9月12日至9月18日全市商品房共成交1149套，环比前一周1215套减少66套，签约面积约为11.1万平方米，环比与前一周10.5万平方米增加约0.6万平方米；其中住宅签约990套，环比上一周953套增加37套，签约面积约10.6万平方米，环比前一周9.9万平方米增加约0.7平方米。全市商品房签约均价8550平方米，环比前一周8361元/平方米增加189元/平方米；上周住宅网签均价约8264元/平方米，环比前一周8758元/平方米降低298平方米。

    各区域销售情况    
                                 
    合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2011年9月12日至9月18日共有29个区域住宅签约成交990套，其中四大城区共成交276套，约占全市住宅成交的28%。

    南城区签约成交162套位居全市首位；凤岗镇签约成交92套排名全市第二；寮步镇签约成交87套全市排名第三。

    价格方面，东城区以13871元/平方米位居全市首位；塘厦镇以12064元/平方米排名第二；长安镇以10225元/㎡排名第三。

上周供应情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年9月12日至2011年9月18日新增商品房供应约24.8万平方米，与前一周21.1万平方米增加3.7平方米。新增产品类型为洋房、商铺及办公共2086套，环比前一周2621套减少535套。

    上周各类型商品房签约情况                

    （一）洋房

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（0912-0918）洋房签约面积约9.8万平方米，比前一周签约的8.9万平方米增加约0.9万平方米；签约套数约964套，环比前一周签约903套增加61套。上周市区签约面积约2.7万平方米，签约套数约283套。上周全市洋房主要签约的项目有南城区天利中央花园、高埗镇新世纪颐龙湾各签约75套，签约套数排名第一；万江区天邑湾签约74套，签约套数排名全市第二；长安镇四季豪园签约71套，签约套数排名全市第三。

    （二）别墅

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0912-0918)别墅签约面积约0.6万平方米，环比前一周签约0.8万平方米减少约0.2万平方米；上周共签约18套别墅，环比前一周签约27套减少约9套。上周主要签约的项目有塘厦镇万科棠樾、道滘镇沿海丽水佳园、沙田镇御海蓝岸这三个项目各签约3套，签约套数排名全市第一；万江区葡萄庄园签约2套，排名全市第二，虎门镇丰泰观山碧水、虎门国际公馆等均签约1套。

    （三）公寓

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0912-0918)公寓签约面积约0.27万平方米，环比前一周签约0.19万平方米增加约0.08万平方米；签约套数约39套，环比前一周签约33套增加约6套。上周主要签约的项目有虎门镇地标大厦签约14套，签约套数排名第一；东城区宜景康源签约7套，签约套数排名第二；大朗镇财富公馆签约5套，签约套数排名第三。

    （四）商 铺

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0912-0918)商铺签约面积约1195平方米，签约套数约14套，其中常平镇蔚蓝城邦签约4套，塘厦镇可居酒吧街、万江区葡萄庄园等项目各签约1套。

    （五）写字楼

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0912-0918)写字楼只有塘厦镇骏豪商务中心签约530平方米，签约套数仅3套。

    （六）车 库

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0912-0918)车库签约套数约104套，主要签约项目有南城区御泉山签约23套，凤岗镇卧龙山花园签约12套，南城区东骏豪苑签约9套等。
新开工

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（0912－0918）全市商品房新开工总面积约17.7万平方米，环比上周新开工7.8万平方米，大幅增加约127%；新开工项目分别是东城区－景湖豪庭，产品以高层洋房为主；塘厦镇－三正半山豪苑，为别墅产品；谢岗镇永江国际公馆，以高层洋房为主；道滘镇－五福里，产品是高层洋房。