东莞地产界人士纵论中央生态区图景 山水大手笔

    小王进入地产行业近8个年头了。说起四年前那件事，他至今仍然后悔不已。2004年，他在御花苑交了5000元定金，订下了一套洋房单位。据他说，当时御花苑所在的水濂山片区还处于刚开发的阶段，周围荒无人烟。尽管当时价格不高，2000元/平方米的单价他也不是不能承受，但基于对未来前景的不看好，他还是放弃了那套房子。

    根据最新的价格，御花苑洋房9000元/平方米，独栋别墅超过4万元/平方米。最重要的是，发展商表示，御花苑目前已经没货卖了。

    在水濂山区域价值进一步凸显的同时，开发商开始纷纷布阵，楼盘价格被不断推高。但有业内人士表示，受制于整个金融环境的影响，中央生态区的发展还面临着很多问题。

    城市化推动中央生态区建设

    到现在为止，许多人对中央生态区概念的理解还是停留在模棱两可的阶段。上段时间，东莞市委书记、市人大常委会主任刘志庚按照《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，提出了东莞新的目标定位，其中规定，所谓中央生态休闲区，其范围包括东莞篮球馆、莞大酒店、东莞植物园、同沙公园等建设。刘志庚说，以后一方面加快以上工程的建设，一方面还要完善“一江两岸”滨水景观带，提升体育休闲和生态环境功能，使广大市民的生活质量不断提升。

    根据市政府“十一·五”规划，城市向东南，以新城中央为圆点，以交通为引擎，以环路为纽带，形成圈层式的蔓延扩张，逐步中心化； 旗峰山板块 =〉水濂湖板块——沿东莞大道的南向轴线既是城市景观轴线，也是城市空间发展走向；政府对新城中心的政策支持、公建投资力度以及完成速度确保其板块优势形成。  

    生态屏障围合成的绿色生态居住区以东莞大道、五环路、水濂大道形成界限，绿色世界、水濂山公园形成一道生态屏障，将水濂板块与新城中心板块比邻相隔，形成绿色生态居住文明区。

    其实，伴随着城市化进程的进一步加快，以政府办公地为中心，附近一带形成商业写字楼等以工作为主体的中央生活区已经成为各个城市发展的一个趋势。与之一脉相承的，必须还要有中央生态区的建设。

    中原地产事业部总经理李宝柱认为，中央生态区是从国外引进来的一个说法，国外建设的几大有名中央生态区，如纽约的中央公园、东京的新宿御苑、伦敦的海德公园都是在一个城市的中央商业区内或者是附近。中国要加大城市化建设，中大城市的新区建设现在更加注重建立融合市政办公楼、中央商业区于一体的中央商务区，由此构成一个城市的心脏。随着中央商业区的建立，无疑会成为白领乃至金领一族的聚集地，因此休闲娱乐中心自然随着兴起，从而带动整个城市的面貌发生改变，进而推动经济的发展。深圳的香蜜湖就是这样一个典型的例子，它的建设无疑使得深圳的面貌发生了巨大的改变，成为豪宅聚集地。

    由此看来，在东莞向国际化大都市迈进的进程中，建立中央生态区就成为必然。李宝柱认为，东莞在加大城市化建设，建立生态城市和宜家城市的过程中，建立中央生态区无疑是一个很好的举措。一个城市的灵魂和性格反映在政治、经济、历史、环境、气候等多个因素身上，东莞作为一个以制造业为主的城市，在享受经济所带来的繁荣同时，关注城市的内涵非常必要。中央生态区的建立不仅可以推动经济的发展，另一个方面它在于提升一个城市的品位。

    从某种意义上来看，中央生态区就是“富人区”的代名词。李宝柱认为，中央生态区其实就是要打造一个富人区，也就是在城市中央打造一个类别墅区，使其成为高级白领、富人生活娱乐的集中地和高素质人群的流通中心，成为东莞标志性的人文环境。

    从黄旗山变迁到水濂山的故事

    “东莞最早的中央生态区在黄旗山一带，现在已发展到水濂山，预计将来会逐步发展到松山湖一带。”东莞房地产协会秘书长陈骏良回忆说，上世纪90年代以来，以新世纪地产为代表，不少开发商纷纷进驻黄旗山开发地产项目，先后有新世界花园、东城中心、新世纪第一居、新世纪豪园、峰景高尔夫别墅、星河传说、愉景花园、旗峰天下、锦绣旗峰和东方华府等楼盘。

    据陈骏良介绍，原先黄旗山区域比较荒凉，周边道路等配套不完善，人烟稀少。在东城政府主导下，2003年新世纪地产投资上亿元重新修葺了旗峰公园，也修建了黄旗山区域的道路、路灯等市政配套，使旗峰公园逐步成为东城的一大旅游景点，人气越来越旺，也带动了周边的楼盘开发如火如荼。

    陈骏良说，中央生态区也是东莞的豪宅富人区，目前黄旗山一带几乎都是高端楼盘，价格一般都比较高，比如星河传说项目。在2002年，新世纪第一居开盘时售价高达5000多元/平方米，比当时一般楼盘3000多元/平方米售价高出了40%，但还是销售热闹。“新世纪第一居都是大户型单位，每套价格在150万元左右，当时购买的人很多都是一次性付款，可见黄旗山的优越自然环境还是得到了富人的认可。”

    “现在提出中央生态区可谓正逢其时，有利于提升东莞大道南板块在东莞楼市中地位和价值。”陈骏良分析，目前水濂山板块已发展成为东莞的富人区，水濂山水库周边已聚集了御花苑、清华居、御泉山、金域中央、百悦尚城、中信森林湖和世纪城七大高端楼盘，这些楼盘的价格都比较高，比如御花苑的价格一直比较坚挺，洋房售价在9000元/平方米以上。“水濂山水库周边自然环境优美，成为豪宅区是理所当然的，如果不建高档楼盘就是浪费了资源。”

    中央生态区发展面临的困境

    东莞大道还未正式开通之前，中央生态区开发基本处于空档期。那个时候，水濂山板块很容易让人想起“荒无人烟”这个词。

    作为见证了这个板块发展过程的正太联合公司总经理黄海涛，甚至担心六年前，该板块所开发的楼盘会成为烂尾楼。

    这当然是有理由的。黄海涛告诉记者，当时水濂山只有御花苑和映湖山庄两个楼盘。由于当时正处东莞房地产发展阶段，商品房消费群体有待进一步挖掘和引导。再者，尽管当时水濂山片区有不少地被开发商拍下，但大多数开发商还没有形成开发热潮，当时荒无人烟。此外，有业内人士告诉记者，当时映湖山庄是一个主要面向政府公务员群体的楼盘，许多人买下楼盘后也没有入住，导致周围人气不旺。

    黄海涛表示，前几年，东莞城市发展格局呈现各自为政特点。由于没有形成集中式的中心区域的发展格局，直接导致水濂山没有在城市化过程中受益。

    这现象伴随着2003年的到来，开始有所改观。2003年，位于东莞大道的国际公馆一期开始面市，这一主要开发联排别墅产品的楼盘受到市场的广泛关注；历经两年的规划过程，从2003年就竞得水濂山片区上千亩的森林湖一期单位在2006年开始上市，市场反响较大。

    与此同时，金域中央、百悦尚城、清华居等楼盘开始先后开发，关注的焦点已经从传统的黄旗山板块转向新兴的中央生态区。

    最重要的是，在这期间，东莞城市化进程在不断加快。当然，尽管政府已经明确表示将水濂山这一带打造成中央生态区，但这并不意味着它的发展就一帆风顺。这个时候，松山湖板块也开始进入公众的视野。这得益于2007年那个房地产市场。

    黄海涛说，如果不是2006和2007那两年地产市场所开创的良好的销售环境，松山湖很有可能就处于停滞不前的发展状态。尽管松山湖也有得天独厚的自然环境资源，但如果缺乏城市化和产业化两个因素的支撑，它也很难发展起来。伴随着松山湖板块的异军突起，水濂山板块区位价值的优势有可能会被弱化，这也是该板块发展面临最大的矛盾。

    松山湖是未来发展趋势

    从水到山，从山到湖，从万江到东城，从东城到水濂山，几个轮回，也正是东莞房地产板块变迁的缩影。

    黄海涛表示，对于未来发展趋势，拥有得天独厚自然环境优势的松山湖将是东莞下一个生态区域发展的趋势。

    这个观点也得到了东莞房地产协会秘书长陈骏良的认同。陈骏良表示，松山湖是东莞市政府高起点规划的休闲商务区，有着得天独厚的自然环境和丰富的土地资源，发展成为“中央生态区”的潜力比较大。陈骏良分析，松山湖区域目前地产项目不多，只拥有松山湖1号、锦绣山河和长城世家三大楼盘，主要原因是该区域工业用地比较多，目前政府规划的供房地产开发的商住用地还不多。“松山湖要打造成为‘中央生态区’，必须利用好土地资源，在土地规划上下功夫。此外，政府还应加大该区域市政配套设施的建设。”

    陈骏良还告诉记者，近两年，不少东莞中心城区的市民纷纷去松山湖买房，看中的就是东莞中学松山湖学校的学位。“松山湖三大楼盘‘教育+地产’营销模式得到了成功，再苦也不能苦了自己的孩子，不能让孩子输在起跑线上成为多数在松山湖买房家长的心声。”

    黄海涛也表示，伴随着东莞城市化进程的进一步加快，城中心向南发展，传统的富人区域黄旗山必将走向没落的过程。在这个时候，伴随着水濂湖板块的日益崛起，生活配套的不断成熟，现在的焦点无疑聚焦在该区域。

    黄海涛认为，黄旗山是代表着自然环境的过去，水濂山则代表着现在，松山湖则代表未来。

    开发产品同质化现象严重

    对于中央生态区发展所面临的深层次问题，接受记者采访的业内人士都无一例外地强调了生活配套的重要性。

    李宝柱认为，要想成为真正的中央生态区，仅仅拥有优越的自然环境和人文资源是远远不够的，还需要完善各种公共设施。在他看来，目前水濂山一带的公共设置不甚乐观，城市配套不完善，教育设施跟不上房产开发的进度。除了外国语学校等几家学校之外，中小学校的资源配置严重不足。虽然一些中小超市、茶楼饭馆已经启动，高尔夫球馆也在筹建之中。

    总的来说，水濂山的生活设施还需要逐步完善。在交通路线方面，目前只有8路、29路等公车路线可以到达，随着该区域人流量的增大，车辆投入明显不足。

    东莞开启公司策划总监张志芳也表示，配套问题是解决“水濂山”板块未来发展的关键。就目前而言，张志芳认为，经过8年成长，随着各个楼盘的入住，配套和生活问题日益严重，出门难，买菜难，小孩子上学难、居住成本高等问题摆上日程。

    “水濂山的交通布局，目前还是初级阶段。你看，现在是有车一族才到那里，出入并不特别方便，交通配套还是不够。”陈骏良表示。

    此外，也有一个问题不容忽视。随着楼盘的增多，产品同质渐严重。张志芳表示，因地缘和资源的特殊唯一性，各发展商都定位做高端，目前在产品类型、价位档次、住户类型上偏单一，类别墅以联排为主，御花苑、国际公馆可能今年上半年大体量联排产品供应，森林湖后期也有大体量联排，洋房上也以中高档140平方米以上为主，类型和结构上单一，各楼盘要有自己的特色和市场细分定位，吸引多种人群到此置业居住。

    合理规划完善配套

    对于中央生态区发展所面临的问题，陈骏良似乎有太多的困惑。“现在水濂山周边的地都差不多用完了，要把非商业化用地重新投放市场，形成一个区域，需要重新规划。”陈骏良建议，将道路修宽阔后，将水濂山与同沙生态水库联合打造为中央生态区，“同沙生态水库离得不远，沿湖可以发展配套物业，关键是政府要有整体配套，提前做好规划。”

    对于自然环境的保护与开发之间的和谐问题，陈骏良并不担心：“开发小区住宅不会破坏环境，比如，可以做废水规划，处理好生活垃圾等，松山湖在规划上已经有成功的案例。”

    对于水濂山打造成为中央生态区，陈骏良也提出自己的质疑，“目前，围绕水濂山水库的商业用地几乎没有剩余开发空间，相比较而言，同沙生态水库、松山湖倒更具备了成为中央生态区的条件”。

    陈骏良分析，水濂山周边自然环境有优势，但目前周边配套并不完善，从住宿区的便利而言，其规划与松山湖存在一定差距。以松山湖为例，有医院，美食街，五星级酒店等配套齐全，土地资源丰富，其实更适合发展为中央生态区。“松山湖‘教育+地产’可以成为水濂山发展中央生态区的借鉴模式。”

    “就目前实际情况来说，水濂山打造成为东莞的中央生态区要充分利用好水濂山水库，合理规划土地，并完善市政配套。此外，水濂山各楼盘在打造好产品品质同时，还要错位经营，避免恶性的价格战。”陈骏良说。

    业内看法

    合富辉煌东莞公司市场研究部副经理李兴旺

    入则宁静，出则繁华。交通便利，十分钟内到市区商业要地；生态环境优良，高标准规划道路。房地产以中高端或者高端住宅为主，并且区内生活配套齐全，公园式生活。

    品牌策划人宋桥林

    在我看来，中央生态区首先体现在“生态”——原生态自然资源丰富、环境优美；然后是“中央”-最优最核心区域、有地域领导力或标志性意义。

    在东莞，最早可能就是以旗峰山为核心的生态区域了，随着发展，人们主观意识开始转为认为以水濂山为中心的区域，这两山均为东莞市的标志性山体，是东莞的文化意义与生态意义标志，围绕他们而建筑的各大楼盘则靠“自然”吃饭大打“中央生态区”的牌，未来呢，则肯定是以松山湖的湖为中心了，除了自然生态外，我们介入了人的活动，则又必须营造“人文”的生态环境，实现“人居”，可持续、可养生，居住舒适，充满文化底蕴。

    在“自然”、“人文”、“可持续”、“文化底蕴”等方面能起到领导性作用和具备标志性意义的生态区，才能叫“中央生态区”，而与这区域楼盘的售价高低没有直接关系。

    形上几何总设计师卢迅

    我心目中的中央生态区首先应该是满足“自然、生态、环保”与“人居”紧密融合于一体的，而这个“中央”则是相对某一区域而言的，未必指一个城市，它可以是地区的一带或一片，也可以只是一个存在的状态，巧夺天工规划原生态的自然面貌，道法自然而不拘于自然，人工修饰而又融入自然，体现人文，成为区域亮点，成为榜样！

    以人为中心，构成立体的生物多样性的适合各种生物尤其是人“养生”的一个区域，在地域上，还需就某区域而言，距离该区域的经济、文化、政治中心最近。