房企冲刺年度业绩压力山大 第四季度房价或下行

    调控大年，楼市波澜起伏。2011年的前三季度各大房企的销售业绩均已出炉，可谓几家欢喜几家愁。部分房企表现抢眼，提前超越了去年的销售业绩，成为今年楼市“黑马”，然而更多的房企却依然离年初制定的销售目标差了不少距离，在前三季度政策从紧、银根紧缩的影响下，多数房企的业绩完成情况并不理想。

    分析人士指出，供求关系的失衡和房企平均高达75%的负债率或将成为压垮高房价的“最后一根稻草”。

    东莞房企前三季度业绩完成情况不甚理想

    从合富辉煌市场研究中心提供的分析报告中可以发现，东莞前三季度销售业绩领跑的依然是万科，中信和新世纪紧随其后，而光大地产则排名第四。其中排名第三的新世纪地产是今年凭借高埗项目“新世纪颐龙湾”热销而杀出的一匹黑马，前三季度22.8亿元的销售业绩已经远远超过了去年新世纪地产全年15.49亿的销售业绩。而其他房企的销售业绩却并非如此理想。房掌柜观察到，排名2010年度销售业绩前十的金地地产、中惠熙元、佳兆业地产均已掉出今年前三季度销售业绩前十榜单，为冲刺业绩目标，这些房企第四季度的销售压力可能会更大。

    同样，排名靠前的房企也并非太过轻松。东莞万科离年度销售目标71亿元还差近25亿元的额度，中信地产东莞公司离超40亿元目标还差近16亿元，而光大地产去年的销售业绩就已经超过40亿元，今年前三季度的业绩显然无法满足东莞本土房企龙头的野心。

    第四季度东莞大户型供应量多出货压力大

    虽然各大房企业绩“不给力”的情况各有原因，有推货节点的问题也不排除市场因素。但为争取在年底前完成业绩目标，第四季度各大房企或将加大推货力度，房掌柜在此前统计的数据中就发现，仅10月份东莞就有近50个楼盘推出新货。

    目前市场上供应较充足的区域为南城、万江、松山湖、寮步、大朗、黄江。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年黄江楼市开发量尤其大，达26.4万平方米创历史最高，市场竞争亦激烈。大品牌开发商金地、花样年等圈地黄江，楼市热度提高。

    随着大量新货的入市，短期内房价一度出现松动的苗头，各楼盘多以折扣优惠等形式吸引购房者。9月份东莞房价一度出现“7”字头，房企以价换量效果明显。

    业内人士分析，今年东莞楼盘的供应区域较为集中，各大楼盘之间“白刃相见”，也是可能促进房价下行的原因之一。

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，选取前三季度约2万套住宅统计结果，供需两旺户型为71-110平方米，供应约1万套，占总供应的一半，销售率达65%，其中销售最好户型为71-80平方米二房，其次为91-110平方米三房。相对而言，130平方米以上户型销售较缓慢，销售率仅44%.在信贷大幅收紧的政策环境下，大户型销售遇到困难，价格下调压力较大，尤其是合拼大户型。

    大量积压的大户型产品或许将成为房企第四季度冲刺年度业绩目标的重要砝码，而在当前市场环境和限购传闻的影响下，降价出货或许是大户型产品的第一选择。

    房企平均负债率高达75% 近期已现降价苗头

    任志强说：“开发商穷得只剩裤衩了”。虽然有可能只是一句玩笑话，却折射出目前中国大型房企高额的负债情况。

    2011年中国房地产上市公司综合实力榜上已披露中报和业绩的前十大房企有4家资产负债率保持在60%-70%之间，5家出现上涨。 全国各大房企负债率平均达75%，达到5年以来最高。

     除碧桂园外，其他万科、中海、金地等9家房企负债总额为6824.1亿元，比去年同期的5862.2亿元多出近1000亿元，大型房企承受的资本压力和风险依然较大。10家房企中半数负债率超过70%，其中万科A和龙湖地产已达到78%的负债率，碧桂园也比去年年末时增长了18.1%。

    东莞本土房企的日子显然也不是很好过。有不少房企高层人士就曾对房掌柜感叹过“没钱了”，甚至有不少房企高息向信托借贷。长战线的布局和紧缩的银根无疑成为了扼住东莞房企咽喉的两只“黑手”。

    银行贷款难，近期信托收缩和标普降级使得房企融资难度加大，房企想要摆脱债务大山，降价出货似乎成了唯一选择。8月23日，富力地产宣布价格下调10%，率先扛起了降价大旗，分析人士认为，下半年各大房企为销售大量存货回笼资金，房价会出现10%-15%的下跌。

    东莞房价第四季度会不会跌？

    近日上海某房企负责人对房掌柜透露，不少开发商已经相互“通气”，准备在近期进行一轮价格下调。

    合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为东莞房价相对比较理性，加上市区土地资源越来越有限，如果政策环境不变，房价大幅下调的可能性不大。不过他表示9月供应井喷，东莞存货压力开始增大，加之东莞短期内面临的房产政策“只紧不松”，持币待购观望现象增多，故短期内东莞房价将会“稳中有降”。

    “第四季度即使房价下调，幅度也较小，多以少量特价房促销为主，整体调整幅度将不超过5%。”李兴旺表示。

    对于是否会为冲刺今年的业绩目标而降价，东莞某房企负责人对房掌柜表示：“上市公司的压力会比较大，因为要对股东和股民交代，对于本土房企来说，制定年度目标的动机更加单纯，我们会尽力完成这个目标，但如果因为工期进度、推货节点等原因有所耽误，也不会说一定要完成这个目标，因此不会特意降价出货，但不排除有一些优惠促销的措施。”