目前的促销让利,已经无法撼动购房者的观望意愿。反映在10月下旬以来的成交数据上,只能是不断下滑。根据合富辉煌东莞市场研究部数据显示,从10月下旬开始,东莞住宅成交量呈持续下滑态势。上周东莞全市住宅签约面积7.6万平方米,但剔除不公开发售楼盘-松山湖教师村(上周签约1.3万平方米,签约面积排名第一),则上周全市住宅总签约6.3万平方米,成交量创2010年9月以来最低(除春节期间)。粗略统计,当前东莞近九成的楼盘日均成交量不到1套。
其中,一个更细微的数据显示,2011年以来共有290个项目有成交记录。11月22日共有36个项目成交,零成交项目数为254个,占比87.59%。23日,零成交项目数为248个,占比85.52%。
“购房者特别浓厚的观望心态,准确地说,应该是从10月10日开始的。”对于目前市场上的疲态,光大景湖荣郡项目经理程伟的感觉似乎极为精准。他感觉,从国庆假期结束后,市场的上门量和成交量就开始一直处于萎缩状态。而有开发商,试图再次启用明星营销,但同样以失败告终。
“现在市场上,一般的促销让利,基本都维持在5%以内。严格来说,这根本算不上是降价,只是一种促销手段。”一位业内人士更是向记者坦诚。对于目前的市场僵局,这样的促销让利已经不起作用了。
最大考验
开发商降价仍不能刺激消费力
“现在,客户更多的关注点都集中在价格,这就遮蔽了原本决定他们是否出手时的很多其他因素。”程伟感觉。
根据东莞中原研究中心监测数据显示,11月份以来,即使是原本销售不错的景湖荣郡,成交量也不断萎缩。“上门量和成交情况,相比前期,确实少了。”
为了进一步拉动成交,11月份,景湖荣郡新推出13栋60多套100平方米左右的三房产品。“13栋产品,相比之前的定价更为保守,均价大约为8600元/平方米左右。”程伟说。数据显示,相较于前期相同户型的14栋产品,其总体成交均价为8989元/平方米。就在日前,13栋一套101平方米三房,成交均价为8348元,两者总价相差6.5万元左右。另外,据记者现场了解,日前买房,还有2万元的全屋家电赠送。两者相加,景湖荣郡一套100平方米左右的三房产品,相比之前大约调整了近10万元。
“我们认为,现在这样的定价水平,已经是符合市场情况的。”程伟说,14栋产品,此前的价格区间为8930-9300元。
楼盘现场,可以看到,相较于14栋区位,13栋与其同处一排,景观面类似,户型产品一样。虽然,14栋高层视野或许更为开阔。但从价格来看,东莞中原研究中心总监车德锐表示,景湖荣郡8600元均价的三房产品,已经算是有“真正的让利”了。
但尴尬的是,从成交数据来看,整个11月份,景湖荣郡的成交情况仍然不容乐观。“也有人来看房,客户觉得价格也达到他们的接受心理。但就是选择再等等。”程伟无奈诉之,作为开发商,他们也不知道客户还在等什么。“我们开出的条件是到位的,客户或许还有更大的期待,我们也只能选择再等等。”他坦言,现在的市场,谈判已然变成双方的博弈。目前,客户买涨不买跌的心态越来越严重。这与合富辉煌等的研究结果高度吻合。
在东莞,多大的降价幅度才能真正打破这一僵局?记者在随后对开发商的采访中了解到,大家都说不出来。从前段时间热销的森林湖兰溪谷来看,10月份成交套数104套,成交均价环比下降15.75% 。“从城区项目来看,或许15个点的降幅,才能达到购房者的心理预期。”车德锐说。而随着近期一线城市出现降价潮,万科、中海等全国一线品牌开发商率先在一线城市降价,全国房地产市场观望氛围浓厚,由于东莞市场没有出现大幅降价的情况,因此市场也处于观望的焦灼状态。在目前市场情况下购房者购房意愿不强烈,在房价未跌到合理的心理价格区间是不会大规模入市,近期东莞房地产市场成交难有起色。
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