东莞楼市11月急转直下 “以价换量”将持续加大

　　第一部分：楼市综述

　　观望浓厚 成交急转直下 11月整体“量缩价稳”

　　　11月全国楼市持续下滑，在经历“金九银十”后，东莞楼市急转直下，成交大幅萎缩四成，部分区域及楼盘出现明显价格下调，在结构性影响下11月均价仍僵持在8200元上下。早在前几月全国一线城市楼市已进入深度调整，东莞则在国庆后刚开始。由于1-10月东莞普遍房企资金回笼较顺利，不少房企提前两月完成目标，这种局面导致11月房企降价意愿较弱，主要以局部和小幅调整为主，房价根基未动摇，11月整体状况为“量缩价稳”，楼市“寒冬”刚刚开始。

　　在经历了11月成交惨淡后，东莞楼市信心受到重创。虽说12月月初存款准备金率三年来首降0.5个百分点，但解冻出来的资金是否能流向房地产业成为未知数，中央高层对房地产调控仍未松口。故短期内，至少明年一季度前楼市政策难言放松。鉴于此种局面，为应对要经历数月的楼市淡季，东莞开发商在未来数月或将主动出击，“以价换量”将持续加大。未来新盘价格预期将得到调低，部分项目将低价入市将可能带来引领片区房价回落的可能性;郊区中低价位楼盘增多将拉低整体均价;更多刚需户型将随顺势入市。总之，在未来数月东莞房价不可避免或将缓行小幅下行调整。

　　11月成交量创去年8月以来最低，房价僵持在8200元上下

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年11月一手住宅网签面积约31.5万平方米，如剔除福利性质楼盘-松山湖教师村，实际成交仅29.4万平方米，同比及环比均大幅萎缩四成，创去年8月以来最低(春节月除外)

　　2011年11月全市一手住宅网签价格约7821元/平方米，如剔除福利性质楼盘-松山湖教师村，实际签约面积约8202元/平方米，同比去年11月略涨1.6%，环比今年10月基本持平。从整体数据来看，11月房价暂时未有明显下调，以局部调整为主，此种结构性因素导致整体均价高企。从全年各月房价走势来看，整体表现平稳，基本以8200元/平方米为中轴线上下小幅浮动。

　　前11月房价仍未超“红线”，东莞限购压力进一步减小

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前11月全市一手住宅供应面积约513.5万平方米，同比增加近四成，创近三年最高，接近08年同期。2011年前11月全市一手住宅网签面积约498.5万平方米，同比大幅增加约三成;图中可看出，2007年、2010年和2011年这三年楼市供求基本平衡，供应面积和销售面积基本相当，由此反应出楼市消化压力较小，房价得到供求关系支撑。前11月全市一手住宅网签均价约8202元/平方米，同比小幅上涨12%，较前10月整体均价略有回落。前11月房价仍未超“红线”，并出现小幅回落，东莞限购压力进一步减小。

　　东莞住宅供求压力逐渐增大

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2011年11月底，东莞住宅整体供求比为1.07：1，较10月略有加大，由此反应出供求压力略有增加。从上图可看出，虽然近几个月东莞楼市消化压力略有增加，但增加幅度较小，与08年相比仍较宽松。故即使未来数月东莞房价调整，仍以小幅为主。

　　楼市库存水平创09年底以来最高 消化压力开始增大

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2011年11月底，全市一手住宅库存面积约485万平方米，较10月有所增加，创09年底以来最高。最近几月随着供应量的增加及成交的转淡，楼市库存水平逐渐提高，消化压力开始增大。就目前而言库存量仍属于可接受范围，如库存水平持续加大的话，房价下行动力将增强。

　　万科以绝对优势稳坐全市榜首 光大落至第四

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，粗略统计，今年前11月全市住宅网签金额排行榜中，万科以近60亿绝对优势稳座榜首，比去年全年仍多出两成。东莞万科今年八盘齐开，推货量较大，市场份额提升较快。中信地产以近30亿成绩位居全市第二，近两年市场份额有所提升。光大地产由于今年推货量较少，曾经几度居榜首，而如今跌落至今年的第四名。

　　11月热销楼盘集中于中低价位楼盘，以外围区域为主

　　从11月成交个盘排行榜可看出，个盘分化较明显，成交集中在热点项目，热销楼盘有几大特征：一.中低价位楼盘;二地段较优势楼盘;三自然资源较优势楼盘;四.中小户型楼盘;五.品牌开发商楼盘.六价格回调楼盘。相对而言，11月热销楼盘以外围区域为主，如凤塘区域楼盘占四席，其中仅凤岗镇有3席上榜。市区仅有2个楼盘上榜，分别为南城区和万江区。从价格来看，前十名楼盘中7000元以下楼盘过半，达6席，8000元以上楼盘仅2席。相对今年以前，11月东莞高端项目成交情况欠佳，而中低价位楼盘相对良好。

　　当楼市成交遭遇困难时，成交向个盘集中现象越明显

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年1-9月月度住宅签约前10名楼盘占全市比重高达40%-50%，此阶段恰逢楼市成交最低迷时期。随着市场的好转，前10名占全市的比重逐渐减小，普遍集中在25%-35%之间。最近3个月楼市销售遭遇较大阻力，前10名占全市比重逐渐增大，集中在35%-40%之间，个盘集中分化现象较明显。总而言之，楼市成交向性价比高楼盘集中，或资源好，或地段好、或价格实惠、或品牌优等。

　　成交量持续6周下滑 价格以“稳中微调”为主

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月最后一周全市住宅网签面积仅6.3万平方米(剔除松山湖教师村)，再次刷新年度成交低位(除春节外)，成交量持续6周回落，趋势较明显。周成交价格起伏较大，近期有数周最低回落至8000元以内。从7月份以来的周成交走势来看，价格呈现“稳中微调”趋势，房价略有下行。

　　首次置业户型供应仍偏紧，再改置业户型供应仍较多

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前11月首次置业需求户型如100平方米以下供应比重约55%，虽较09年之前略有增加，但仍比去年减少8个百分点。在今年支持首次置业的政策环境下，此类户型供应仍偏紧。与此同时，在今年再改置业受政策影响较大的局面下，如141平方米以上户型供应比重较去年反而有增无减，与政策相违背。“支持刚需，抑制过度需求”政策基调在短期内难以改变，故未来刚需户型供应将增多。

　　第二部分 土地市场分析

　　成交地块少，流拍地块多

　　1、 本月总体供求价

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市11月份总体供应土地面积约81.4万平方米，环比10月份供应18.8万平方米大幅增加约62.6万平方米;总体成交面积仅19.8万平方米，环比10月份成交20万平方米减少约0.2万平方米;成交金额约6.2亿元，环比10月份成交总金额3.1亿元增加约3.1亿元，增长率达100%;成交地面单价约3154元/平方米，环比10月份1545元/平方米上涨约1609元/平方米，主要是本月成交的优质地块-东城东莞大道东侧地块拉高了整体地价。

　　2、 本月总体供应情况

 

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月份各类型用地供应分别为：商服用地供应10699平方米、普通仓库用地供应222852平方米、工业用地供应286092平方米、商住用地供应294657平方米，本月份仅供应4种用地类型，其中商服用地占量最少，仅占总供应量的1.3%，商住用地供应最多，占总供应量的36.2%，工业用地供应量与商住用地相差不大，占总供应量的35.1%。

　　本月供应6宗商住用地，分别为茶山镇增埗村供应1宗，面积为54320平方米、横沥镇村尾社区供应1宗，面积为95118平方米、石龙镇西湖社区供应1宗，面积为24296平方米、东城区东莞大道东侧供应1宗，面积为22252平方米、凤岗镇雁田村供应1宗，面积为66669平方米、塘厦镇四村村供应1宗，面积为32002平方米。

　　3、 本月土地总体成交情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市11月份全市成交了7宗地块，成交总面积约19.8万平方米，其中工业用地成交了10.6万平方米，其余全部为商住用地，面积约9.2万平方米。

　　本月总体土地成交持续低迷，为今年最低月份(2月份的春节除外)，仅成交19.8万平方米，同比2010年11月份成交的32.7万平方米下降约39.5%，与10月份成交的20万平方米基本持平。

　　4、 本月商住用地成交情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市11月份成交3宗商住用地，总面积约9.2万平方米，环比10月份成交8万平方米稍有增长，涨幅约为十五个百分点，同比2010年11月成交13万平方米下降约29%，成交金额约5.8亿元，环比10月份成交的2.41亿元增加约3.39亿元，同比2010年11月份成交3亿元增长约2.8亿元，楼面地价约2111元/平方米，坏比10月份的1505元/平方米上涨约606元/平方米，涨幅约40.3%。

　　本月成交的3宗商住用地分别位于横沥镇半仙山村、茶山镇增埗村、东城区东莞大道东侧，其中横沥地块面积约1.57万平方米，容积率为3.5，被东莞市新广盈房地产开发有限公司以地价拿得，楼面地价约765元/平方米;茶山地块面积约5.43万平方米，被东莞市领富房地产开发有限公司(实为富盈地产)以溢价率为57.8%竞得，成交价为1.31亿元，楼面地价约1206元/平方米;东城地块总体条件优越，建筑面积约2.2万平方米，容积率高达5.0，占地面积约11万平方米，地块邻近东莞第一高楼——环球经贸中心，建筑物限高为200米，地块其中的90%为商务金融用地，住宅用地仅占10%，由于竞拍时无其他公司举牌竞价，所以被最高报价的东莞市嘉宏集团有限公司以4.07亿元底价拍得，折合楼面地价约3658元/平方米。据了解，嘉宏集团10月份在石龙拿了块面积为2001平方米的商服用地，该集团在东莞石龙曾经开发的项目有聚豪华庭和聚豪名轩2个楼盘，在莞主营镇区，现将转战城区。

　　5、 本月流拍地块信息

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月份东莞土地遇冷，全市共流拍了4宗商住用地，总面积约15.8万平方米，为今年流拍最多的月份，主要原因是地块位置比较偏僻与该镇区的房地产行业欠缺发达，再者是近期房地产政策从紧不放宽，整个行业进入紧张趋势，未来发展方向尚未明朗，发展商拿地欲望不高，导致多块地流拍。

　　流拍的地块包括洪梅镇黎洲角村、横沥镇村尾社区、石碣镇明珠路、石龙镇西湖社区，而石碣镇和石龙镇2地块位置较好，一度被业内人士们看好，但到成交日期却依然无人报价。

　　第三部分 住宅市场分析

　　东莞全市及市区整体供求特征

　　(一)全市一手住宅整体供求价

　　11月供应量环比大幅增加 成交量大幅下滑 房价以平稳为主

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年11全市一手住宅供应面积约45.1万平方米，约4691套，面积同比增12.2% ，环比10月增加33.99%。11月全市一手住宅签约面积约为29.4万平米(剔除松山湖教师村)，约3019套，面积同比和环比均大幅萎缩四成左右;11月全市一手住宅签约均价约8202元/平方米，同比和环比均不相上下。虽说11月房价出现局部调整，但整体仍以平稳为主。

　　(二)市区住宅月度供求价

　　市区楼市成交大幅萎缩五至六成 房价略有松动

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年11月市区新增住宅供应约6.1万平方米，同比大幅增加30.7，环比10月减少45.5%。11月市区住宅签约面积约6.3万平方米，同比大幅减少约47%，环比10月大幅减少59.6%。11月市区整体住宅均价约9087元/平方米，同比和环比均下降4%左右。市区不少楼盘销售陷入困境，房价下行压力较大。

　　市区11月成交量创年度新低 房价整体“稳中微调”

　　整体而言，今年市区成交量表现较稳定，波动幅度较小，月度成交量平稳在12-15万平方米/月. 但11月成交量急转直下，环比降幅达六成，仅有6.3万平方米成交量。价格方面，自去年10月始，长达13个月，东莞市区房价基本以9000元为中轴线上下浮动。从走势来看，房价整体呈“稳中微调”趋势。

　　楼盘动态

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2011年11月，东莞市各主要楼盘动态活动类型以价格促销、旧盘加推为主，其次是新品上市前的市场预热活动，继深圳后，11月月东莞楼市也出现保值回购楼盘现象，再次将楼盘促销活动推至新的高度;

　　11月共有1个新盘入市，南城区-中熙弥珍道，主力户型77-146平米二房至四房;

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年11月东莞市各主要楼盘动态主要集中于南城区、万江区、寮步镇及樟木头镇;

　　楼盘动态小结： 经过“金九银十”东莞楼市热销后，进入11月楼市成交量持续性急剧下滑，楼市调控力度不见放松反而持续加强——11月：珠海双限令出台，中山限价令出台，中央政府对于"房价必须降"的决心，加重了购房者对房地产市场下行的预期，市场观望氛围愈加浓厚，各大一线城市再现降价、退房潮，东莞楼市亦难逃“楼市寒冬”厄运，面对银根收紧、利率上调、贷款难度加大、楼市库存走高、一线城市降价潮持续并向二三线城市蔓延现状，多数开发商加入降价行列，以价换量成为市场共识、各种楼盘促销活动于本月达到年度顶峰;

　　自央行上一次下调存款准备基金率(2008年12月25日)止，时隔三年，2011年11月30日晚，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此举虽对楼市(特别是首次置业客户)有一定的利好作用，但不代表楼市开始回暖，反之，中央对楼市的调控短时间内不会放松，故年底，新一轮的促销潮无可避免!

　　各类型商品房供求分析

　　(一)别墅

　　11月东莞别墅产品供、求量同比、环比均大幅减少，签约均价稳中略升

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年11月东莞全市别墅新增供应面积2万平米，环比10月减少20%、同比10年11月大幅减少超8成;11月东莞全市别墅产品总签约2.6万平方米，环比10月减少29%、同比10年11月大幅减少53%;10月东莞全市别墅产品签约均价17482元/平方米,整体呈平稳上涨趋势;

　　11月，东莞全市仅两个区域各有一个项目有别墅产品供应，均是联排别墅产品，分别来自南城区-中信凯旋公馆、塘厦镇-金地博登湖。

　　成交项目排名：

　　11月东莞别墅产品签约面积排名松山湖-锦绣山河以签约0.32万平方米，共5套排名第一,签约均价22500元/平方米、南城区-万科翡丽山签约0.25万平方米，共9套，排名第二，签约均价21000元/平方米、黄江镇-金地湖山大境签约0.23万平方米，共9套，排名第三，签约均价19000元/平方米;

　　从以上排名项目可以看出，虽然政策打压投资客，东莞楼市成交遇冷，但市场对高端资源型豪宅产品的接受度依然较高。

　　(二) 公寓

　　11月公寓产品打破零供应僵局，新增供应5.3万平方米、签约面积大幅减少，签约均价小幅下降

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年11月，东莞公寓产品新增供应5.3万平方米，环比10月及同比10年11月均有较大幅度增涨，增幅分别是：100%、56%;11月，公寓产品总签约0.8万平方米，142套，同比10年11月大幅减少约5成，环比10月减少2成;10月，全市公寓产品签约均价7068元/平方米，整体稳中略降，主要因为11月东莞楼市整体表现较冷清，多数楼盘出现小幅价格让步，即以价换量;

　　11月，全市公寓产品供应分别来自：南城区—香树丽舍(17036㎡)、凤岗镇-新时代家园(11411㎡)、松山湖-万科虹溪诺雅(24890㎡)。

　　成交项目排名：

　　11月东莞公寓产品签约面积排名中，常平镇-侨丰大厦签约0.23万平方米，共53套排名第一，均价6800元/平方米、东城区-芳桂园签约0.13万平方米，共12套排名第二，签约均价7500元/平方米、东城区-怡丰公寓签约0.09万平方米，共23套排名第三，均价9200元/平方米。

　　(三) 洋房:

　　(备注：2011年11月全市洋房均价6888元/㎡, 剔除松山湖教师村，洋房均价为7231元)

　　全市洋房供应有所增加，同比增五成，签约量环比降三成

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年11月全市洋房新增面积38.08万平方米，环比增加22.80%，同比增加55.43%;供应3644套，环比增加27.23%，同比大幅增加58.23%

　　11月全市洋房签约29.10万平方米，环比减少38.07%，同比减少24.79%，签约3068套，环比减少35.65%，同比减少16.77%;

　　11月全市洋房签约均价7231元/平方米(剔除松山湖教师村)，环比10月7349元不相上下，同比略涨2%.

　　从成交项目来看，松山湖万科金域松湖以签约2.3万平方米，291套排名第一;松山湖松山湖教师村签约2.1万平方米，共135套排名第二;大朗碧桂园签约1.5万平方米，共169套排名第三。

　　市区洋房供应环比降7成，同比大幅增加，签约量环比降6成

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年11月东莞市区洋房供应面积仅3.32万平方米，环比大幅萎缩七成，签约面积约5.8万平方米，环比大幅萎缩六成。11月市区洋房均价约8220元/平方米，环比回落9.45%。

　　新开工及潜在供应分析

　　三(一)商品住宅新开工分析

　　注：以上数据仅针对别墅、公寓、洋房，未包括车库、商业等

　　11月商品房新开工量环比10月大幅增加约6成，但较去年同期仍有大幅下降

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年11月份东莞全市商品房新开工面积约30.8万平方米，环比10月19.4万平方米大幅上幅59%;同比2010年11月份60.3万平方米大幅减少49%;

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年11月，东莞全市住宅各产品类型新开工以别墅及洋房产品为主，其中别墅产品新开工约8.7万平方米，洋房约21万平方米，公寓产品新开工仅约0.7万平方米。

　　2011年11月，全市共有四个区域分别有一个住宅项目新开工，新开工产品涉及到洋房、公寓及别墅;新开工项目分别是南城区——百花公寓(公寓)、常平镇——金碧花园(洋房)、虎门镇——虎门国际公馆(别墅)、万江区——北大资源.御湾(洋房、别墅)。

　　(二)潜在商品住宅分析

　　截至2011年11月31日东莞全市新开工但未销售的商品住宅面积约725.5万平方米，环比10月(668.6万平方米)增加9%;

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2011年11月31日东莞全市新开工但未销售的商品住宅面积约725.5万平方米，环比10月(668.6万平方米)增加9%， 11月，东莞楼市成交量急剧下降，销售压力增大，库存积压，加之新开工量增加，未来一两年东莞楼市供应充足(按目前东莞楼市月均销量40万平方米计算，则要完成725.5万平方米库存销量需18个月);

　　潜在商品住宅面积排行第一的为南城区，包含楼盘共18个，面积约138.1万平方米，产品类型较齐全包括了洋房、公寓、别墅;排名第二的是厚街镇，潜供面积约67万平方米，包括6个楼盘，潜供产品以别墅、洋房为主、常平镇潜在商品房潜在供应约52.7万平方米，排名第三，共有9个楼盘，后续潜供产品有别墅、公寓及洋房。