11月东莞商品房成交黯然 楼市转为“买家市场”

    11月楼市总结：

    2011年11月，全国楼市形势不断变化，而东莞市场明显偏冷静，在购房者观望有所加剧的情况下，开发商推盘陷入两难，11月全市共22个新增供应项目，总供应面积为48.99万㎡，环比增长21.99%，并且以中低端楼盘为主，城区豪宅项目较少，本月主要供应楼盘有金地•博登湖三期•澜庭、佳兆业•水岸豪门、东江豪门、万科•金域松湖、万科•松山湖悦、卓越•蔚蓝城邦四期等，全新楼盘较少，仅有凤岗的新时代家园、麒麟湾等等。在近期整体成交十分冷静的情况下，年底开发商强烈的推货意愿与市场观望氛围存在错位，将给后市带来一定的销售压力。

    从成交来看，2011年11月东莞商品房成交面积为32.18万㎡，环比下降45.28%，同比下降37.00%，成交量下降到受春节放假影响的2月之外的最低值，显然楼市整体成交黯然失色，除了小部分性价比较高的新开楼盘价格低廉，成交比较旺盛之外，大部分的楼盘自然去货能力严重不足。况且受到前期一线城市价格大幅回落的影响，购房者观望氛围浓厚，开发商与之陷入最后的僵持状态，造成楼盘上门量大减，诚意客户、认筹量也得不到保证，所以在前期楼盘的后续签约释放完之后，市场成交量出现萎缩，仅有4家开发商销售额过亿元。后市东莞楼市成交走势，12月5日，近3年来央行首次下调存款准备金率，开发商可以借助目前政策有所松动迹象的有利时机，在12月至1月中上旬，抓紧出货，特别是价格上灵活调整，合力激发购房需求，如果只是采取一味“挤牙膏”似的优惠促销，很难打破目前的僵局。

    从价格来看，11月份住宅价格为7821元/㎡，环比下降4.38%，而其他物业如商铺、写字楼、车库受个盘的影响较严重，出现价格虚高的假象。住宅价格的再次回调，显示当前出货以中低端高性价比楼盘为主，特别是松山湖的福利房大量签约上市，城区豪宅成交的比重减少，同时显示出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”。

    （一）新增供应状况

    11月份商品房供应48.99万㎡，环比增长两成。

    2011年11东莞新增商品房供应总体情况：

    据东莞中原地产研究中心监测数据显示，其中11月全市共22个新增供应项目，总供应面积为48.99万㎡，环比增长21.99%，同比增长10.76%。可见，11月在观望有所加剧的情况下，开发商推盘陷入两难，主要供应方式以楼盘的后续推货为主，加推的例如金地博登湖三期•澜庭、佳兆业•水岸豪门、东江豪门、万科•金域松湖、万科•松山湖悦、卓越•蔚蓝城邦都汇等；全新楼盘较少，仅有凤岗的新时代家园、麒麟湾等等。

    不惧观望浓郁气氛影响，凤岗新盘新时代家园、麒麟湾踊跃入市。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，11月14个区域有商品房供应，占据前五位有：凤岗、松山湖、大朗、南城、塘厦，其中凤岗区域佳兆业•水岸豪门、新时代家园、麒麟湾的集中拿到预售证，供应量达到9.65万㎡，占全市整体19.69%，在近期整体成交十分冷静的情况下，开发商的推货意愿与市场观望形成矛盾，将给后市带来一定的销售压力。

    11月供应产品以合拼户型为主，中小户型占比也得到放大。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，11月份东莞新增住宅供应中合拼户型较多，占供应整体的33.20%，包括万科•金域松湖、东江豪门、金地博登湖三期•澜庭、万科•松山湖悦等等。此外，81-100㎡的中小户型也有较多，主要由大朗碧桂园、卓越•蔚蓝城邦都汇、麒麟湾、碧水天源五期等贡献，这些总价低的户型，在采取较为优惠有竞争力的价格入市之后，对于年底的成交量会有一定的促进作用。

    （二）库存供应状况

    11月商品房可售存量为599.11万㎡，环比增加2.36%，再次逼近600万㎡关口。

    截止2011年11月30日，东莞全市商品房存量为599.11万㎡，环比小幅增加2.36%，其中住宅存量为449.70万㎡，环比增加3.41%，共38703套；洋房存量为373.72万㎡，环比增加9.68%，共36545套；公寓存量19.20万㎡，环比增加8.23%，共4012套；别墅存量75.98万㎡，环比减少0.52%，共2158套。11月商品房成交量大幅减少，购房者观望气氛浓厚，于此同时，各个楼盘又纷纷进入预售阶段，新增供应的上市致使楼市库存小幅波动走高，但相对全国大部分城市而言，还是处于相对可控范围。

     （三）市场成交状况

    11月商品房成交面积32.18万㎡，环比下降45.28%，成交量低至仅次于2月。

    2011年11月东莞市商品房成交总体情况：

    2011年11月东莞商品房成交面积为32.18万㎡，环比下降45.28%，同比下降37.00%；成交总金额为28.00亿元，环比减少42.73%，同比减少33.41%；其中商品住宅成交29.71万㎡，环比下降42.85%，成交金额为24.70亿元，环比下降42.46%，共成交3042套；非住宅成交面积为2.47万㎡，环比下降63.84%，成交金额为3.29亿元，环比减少44.80%。

    11月东莞楼市整体成交黯然失色，除了小部分性价比较高的新开盘加推项目入市，成交比较旺盛之外，大部分楼盘自然去货能力不足，究其原因，受前期一线城市价格大幅回落的影响，购房者观望氛围浓厚，造成楼盘上门量大减，诚意客户、认筹量也得不到保证，所以在前期楼盘的后续签约释放完之后，市场成交量出现大幅萎缩。

    后市东莞楼市成交走势，12月5日，近3年来央行首次下调存款准备金率，开发商可以借助目前政策有所松动迹象的有利时机，在价格上灵活调整，合力激发购房需求，如果只是采取一味“挤牙膏”似的优惠促销，很难打破目前的氛围。

    （四）供需比较

    观望加剧需求回落，“卖方市场”转为“买方市场”。

    2011年以来，除了3月、9月出现供应集中，楼盘扎堆上市之外，其他正常月份，特别是淡季的二季度供应持续偏紧，三季度的9月经过爆发放量供应之后，四季度维持在正常的水平，但是由于购房者受楼市大环境的影响观望加剧，楼盘出货能力受到严重考验，需求明显回落，透露出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”。

    （五）价格分析

    11月住宅价格为7821元/㎡，环比下降4.38%。

    2011年11月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年1-11月东莞住宅价格为8202元/㎡，2010年1-11月份7675元/㎡，同比上升6.87%；其中2011年11月份住宅价格为7821元/㎡，环比下降4.38%。

    其实，本月东莞普通洋房均价仅为7383元/㎡，环比小幅下滑，而其他物业如商铺、写字楼、车库受个盘的影响较严重，出现价格虚高的假象。11月东莞楼市观望氛围达到年内最高，出货以中低端高性价比楼盘为主，城区豪宅成交的比重减少，所以住宅成交均价再次回落到8000元/㎡整数关口下方。

    2011年以来住宅成交月度情况：

    住宅排名第一的南城也仅成交3.38万㎡，反映市场成交的冷淡状态。

    11月份东莞楼市31个区域住宅成交29.71万㎡，成交排名前五的有：南城、凤岗、松山湖、大朗、塘厦，但是成交绝对值十分低，即使排名第一的南城也仅仅成交了3.38万㎡，也从侧面反映市场的冷淡。这些相对成交量较多的区域当中，也有个盘表现优于大市，凤岗的新时代家园、麒麟湾就成交了过百套；南城在深业•御泉山、万科•金域华府二期、中信森林湖•兰溪谷、中熙•弥珍道的合力之下，成为最理想的片区。价格方面，松山湖、大朗、虎门住宅价格保持“破万”，这些区域非毛坯豪宅及别墅成交比重较大。

    本月两房、三房的刚性自住需求占成交主导，同时合拼户型维持高位。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，11月普通住宅（洋房+公寓）成交中，单身公寓、一房依然匮乏，本月成交比重十分微小，仅为6.6%；而两房、三房的刚需产品户型，在大朗碧桂园、麒麟湾、万科•金域松湖的带动下，俨然成为成交的主力军，达到57.32%；改善需求当中的合拼户型，维持高位比重达到24.8%。

    11月份普通住宅中位价格为6276元/㎡，环比下降2.96%。

    中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

    11月份东莞普通住宅成交26.87万㎡，环比下降43.20%，共2946套。从价格上来看，普通住宅中位房价为6276元/㎡，环比下降2.96%，这主要是由于11月份东莞楼市优惠折扣延续，同时高端豪宅入市较少，形成中位房价的理性回归。接下来的12月，东莞库存仍处相对高位，依然不少部分项目选择逆势开盘，在工程进度滞后，客户观望浓郁，蓄客量不足的情况下，奖考验开发商的定价策略，以及对最新政策动态的配合引导。

    （六）东莞房企及普通住宅销售情况

    11月东莞楼市整体成交受压，仅4家开发商销售额过亿元。

    年底，受到购房者观望加剧的负面冲击，以及推盘相对较少，成交不均衡的制约，仅有4家开发商销售额过亿元。从前十名开发商业绩排名来看：本月万科地产以5.91亿元的销售额，继续领跑东莞房地产行业，成交主要来源于万科•金域松湖、万科•紫台、万科广场商铺商铺成交；亚军的金地地产主推2个楼盘，分别是加推金地•博登湖三期•澜庭，以及外滩8号的合拼大户型；此外，凤岗新盘麒麟湾的开发商，依靠“一盘之力”跻身前十，实属不易。

    2011年11月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

    前11个月万科、新世纪、碧桂园、丰泰、世纪城、富盈等开发商提前超过去年业绩。

    2011年1-11月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

    11月成交前十名以中低端楼盘为主，彰显市场微妙变化。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，从成交排前十名项目分析，几乎清一色为中低端楼盘，高档楼盘集体失踪，显然在客户观望、价格优惠有限的背景下，开发商也在改变推货品种，降低入市门槛。本月的明星楼盘当属松山湖、大朗外来开发商的标杆楼盘，其中万科•金域松湖的洋房加推取得良好的销售效果，以293套遥遥领先；而货量庞大的碧桂园本月延续上月的签约势头，成交166套位居次席；此外，本月几个首次公开入市的楼盘，麒麟湾、新时代家园、东城国际也取得一定的成交量，由于都是中低端楼盘，对全市的虚高价格起到很好的缓冲作用。

    2011年11月普通住宅销售套数排行

    （七）后市展望

    ▲12月至1月中上旬借短期政策利好，是让利吸纳需求的良好时机。

    12月5日，央行3年来首次下调大型金融机构存款准备金率0.5个百分点降至21%，中小金融机构存款准备金率将降至17.5%。按照10月末，金融人民币存款余额为79.21万亿元，以此初步计算，此次下调存款准备金率所释放的资金3960亿元。

    虽然政府表面上继续实行对房地产的严厉调控，但是实际上已经悄悄撕开了一个货币政策的口子，这无论是对开发商融资，还是对购房者的置业都可从中获得更多机会，特别是购房者随着银行信贷资金流量的扩大，房贷审批期限将缩短，以前排队几个月才批下来的购房贷款有可能大幅提前，从而促进其他人跟随入市的信心。但是要打破观望，实现成交量的恢复，仍然需要开发商在价格、营销上面多做文章，借助目前政策放松的有利时机，在价格上灵活调整，如果是采取常规的“挤牙膏”似一点点的优惠，不但对成交没有明显的促进作用，反而造成购房者的持续观望，给其形成房价总是不断下探的恶性循环，不如通过部分特价单位采取一步到位的降价方式，达到购房者的心理预期、打破观望。

    两年存款准备金率调整走势图：

    ▲年尾价格仍有调整空间，才能激发观望良久购房者的新一波释放。

    从楼市的宏观调控环境来看，虽然货币政策有所放松，但行政手段的“限购”、“限价”还纹丝不动，2012年上半年极大可能继续执行，并且现在一线、二线大中城市大幅度的降价已经逐渐蔓延，之前是上海、北京、深圳、杭州等等，12月初广州海珠区一处此前报价23000元/㎡的楼盘，一夜间降价为14000元/㎡，可见从外部环境的影响看来，未来半年的形势依然不太乐观，而目前东莞楼市自从10月中下旬开始，观望氛围越积越厚，直至11月成交跌倒谷底，到年尾本地刚性购房需求已经被压抑一两个月，并且12月对东莞楼市而言，也是比较好的营销节点，东莞不少开发商急切需要业绩冲刺，所以必须认清市场发展形势，通过价格的探寻与让步，才有可能实现预期目标，激发项目前期登记的诚意客户，目前比较好的契机是部分客户经过一段时间的观望、相互比较之后，入市意愿也逐渐恢复，此时需要价格对客户的释放，从而为年底带来一波不少的成交量。据悉，南城、万江、东城已经有部分楼盘继续以低于前期售价出货，部分加推楼盘售价也大大低于市场预期。

    ▲“保值、回购”举措蔓延，增强购房者的入市信心。

    由于楼市观望氛围加剧，让部分开发商陷入两难境地，主要是东莞在售楼盘大部分楼面地价较高，加上原材料、人工成本的上升，部分楼盘降价空间有限，而购房者又急切盼望有更实惠的价格，所以部分开发商通过一些灵活的保值举措，增强购房者的入市信心，如深圳的绿景•香颂推出“3年原价回购”，以及东莞东城黄旗山板块某楼盘，承诺交楼前原价无息退房等等。与此同时，近期合肥、浙江、青岛一些开发商为迎合购房者心理，也首次推出了房产“保值承诺”，一旦降价，就会补偿老业主的差价，但是相对保值回购，这种补偿差价的方式，对开发商的后期风险也不容忽视。特别是在大中城市楼市前景尚不明朗，这样的购房“保值承诺”是一个提高销售业绩的好方法，但关键在后续履约问题，一旦房价下跌，需要开发商更大的魄力与责任感。截止12月初，全国已经有20多个楼盘承诺降价补差价，或者同意原价回购。

    ▲年底各大板块不乏全新知名楼盘上市，刺探市场接受度。

    12月东莞楼市收官之战，大部分楼盘继续有新品加推，其中不乏豪宅产品，而根据监测加推的全新楼盘有联冠广场、保利•红珊瑚、恒大雅苑、北大资源•御湾、龙光•君御旗峰等楼盘。显然不少热点板块都有全新标杆楼盘入市，其中松山湖区域的保利•红珊瑚、南城总部基地板块的恒大雅苑、万江滨水板块的北大资源•御湾，对于选择年底匆忙入市的项目而言，一方面，要面临市场观望浓郁，楼市整体大势较为惨淡影响的劣势，另一方面，还要承受区域板块对其价格的接受度考验。

    ▲开发商年关冲刺业绩，楼盘的展示面与营销的配合尤为重要。

    当前东莞楼市观望氛围浓郁，但是楼盘打折降价范围、幅度有限，虽然有部分开发商能够跑赢大市，取得非常不错的销售量，甚至提前超过去年的销售额，当中以万科、新世纪、碧桂园、丰泰、世纪城、富盈等开发商为主，但是也有部分开发商仍需积极冲量，楼市红火向上的时候，不难发现就算园林没成型，甚至样板房没有赶出来，都能取得不错的销售率。现在购房者观望氛围比较浓重，置业趋于理性的情况下，购房者更加注重实在的居住属性，生活配套，便利性等等，所以园林、样板房、看楼通道、围栏等等的展示也十分重要，才能密切配合营销。