11月东莞土地市场持续低迷 七宗用地仅三宗成交

    报告导读

    1、宏观：11月30日6国央行联手出招，旨在稳定金融市场，提振市场信心，为处理危机争取时间并创造有利条件。尽管此举有助于缓解由欧债危机引发的金融体系资金短缺压力，但并不意味着一劳永逸，欧债危机造成的冲击很难在短期内修复，脉冲式的上涨恐怕难以持久，市场回归谨慎的概率较大。中国经济通胀压力进一步减缓，数据显示11月PMI持续下滑且至警戒线以下，中国制造业景气度持续下行，以及最近三月外需的显著疲软，显现出中国经济下滑加速苗头。面对当前经济形势的严峻性，中国政策或许将进一步走向宽松，30日央行下调存准率也是未来中国相关政策适度宽松的一个信号。11月全国房地产市场依然交投下行，四大一线城市整体持续低迷，虽然出现不同幅度的价格走低，但是局部的降价很难提振市场的交投量，消费者对于楼市未来价格下行预期引发的观望情绪渐浓。

    2、土地：11月东莞土地市场持续低迷，7宗商住商服用地仅3宗成功交易，流拍土地面积约15.77万㎡，占土地交易总量的63%，石龙等热门地块由于市场等原因惨遭流拍；本月为本年度最后一个月，共有5宗商住、商服用地待拍，合计约20.74万㎡，预计底价成交的可能性较大，土地市场短期内难以回暖。

    3、新增：11月东莞共23个项目有商品房新增供应，合计48.84万㎡。其中住宅4894套，合计45.28万㎡，面积环比上涨29%，同比涨10%。缘由一是接近年底开发商为冲量不惜抛货入市；二部分楼盘避开“金九银十”的激烈竞争或工程拖延面世的时机，选择11月份入市。产品供应以70-110㎡刚需户型为主，占总量60%；大户型和别墅产品却严重萎缩，是3月份以来的最低点。

    4、成交：11月东莞商品房共签约3814套，合计34.29万㎡。住宅签约3154套，合计31.57万㎡，环比下跌39%，同比下滑34%，是07年以来成交最差的11月，意味着楼市开始进入真正的寒冬，开发商要做好“过冬”的准备。此外，由于低价项目的成交走高，拉低了整体成交均价，11月住宅成交均价为7821元/㎡，年度第二次滑落“8”千元大关；而前11月成交均价为8198元/㎡，跟警戒线拉开了距离，预示年内出台限购令的可能性不大。

    5、新开工：11月东莞商品房开工量有所回升，约49.85万㎡，但仍处于年度较低水平，由于全国楼市拐点开始显现，开发商观望情绪也开始蔓延，东莞近两月的新开工量对比往年同期明显萎缩。

    6、活动：进入传统的淡季11月，东莞楼市成交也跟着步入寒冬。为拉动成交，开发商花样百出，优惠也升级。然而众多活动中，效果较为明显仍是“优惠促销”，如万科金域松湖举办88折团购活动，取得成交290套的佳绩；碧桂园延续10月5800元/㎡的优惠，仍给力成交161套；金地博登湖三期澜庭开盘，以6800元/㎡价格入市，成交了107套等。可见抓住客户心理，以合理的价位刺激，仍是是目前开发商最快捷和最有成效的营销策略。

    第一部分  宏观环境

    一、全球经济：经济放缓忧虑较大  下行预期日渐形成

    黄金

    由于全球六大央行宣布提供流动性支持金融体系的消息大大提振市场信心，打压美元，纽约商品交易所黄金期货价格11月30日连续第三个交易日上扬。其中，交投最活跃的2月合约每盎司上涨31.4美元，收于1750.3美元，涨幅为1.8%。11月份，黄金价格累计上涨20.3美元，涨幅为1.2%。

    原油

    10月以来，纽约原油期货一枝独秀，强劲上涨，与整个低迷的商品市场背道而驰，开始一轮强劲的涨势。11月16日在利好消息面的配合之下，突破100美元的整数关口，日内还创出102.91美元的新高；17日日内再创新高至103.37美元；在此之后，尽管油价有所回调，但依然维持在每桶95美元之上。在中国央行下调存款准备金率以及全球其他六家央行注入流动性救市的推动之下，纽约原油期货交投11月30日收盘重新站上每桶100美元。

    原油市场，近期最大的热点来自地缘政治，一旦欧佩克中第二产油大国伊朗爆发战争，油价就有可能短时间急剧飙升。目前，虽然基本面不支持油价飙升，但是战争等意外因素非市场所能控制，仍然需要防范油价飙升的风险。一旦油价飙升，国内能源化工品价格必将回升，经济下滑也无法阻止成本飙升带来的价格上升。

    美指

    美元指数一改10月份总体下行趋势，从11月1日收盘时的77.25上涨至11月30日的78.35，涨幅达1.31%。盘中最低点为11月8日的76.56，最高点为11月25日的79.73。

    11月份美元指数总体呈上涨走势。总体来看，欧洲债务危机再度深化、美国经济数据普遍好于市场预期主导了11月份美元指数总体上涨的走势。展望12月份，鉴于欧洲债务问题依旧得不到明确解决、英国经济出现下滑、美国经济缓慢复苏，美元指数预计将持续上行走势。

    二、国内经济：通胀退潮但制造业景气度持续下行  政策或走向宽松

    10月CPI、PPI同比涨幅加速回落  通胀退潮  或政策挪移空间增大

    10月份CPI同比增速继续回落，同比上涨5.5%。主要原因：受翘尾因素快速回落影响，食品与非食品价格均出现明显下行；同时食品价格的环比也下降了0.2%，这表明新涨价因素也出现好转，未来物价下行速度可能会比预期的更快。

    10月份PPI同比增速明显下行，同比上涨5%，国内经济增速持续小幅放缓、PMI购进价格指数大幅回落、国际大宗商品价格震荡下行均表明PPI下行的趋势已经明朗化。

    10月份CPI、PPI继续大幅回落，基本符合预期。受翘尾因素走低影响，今年年末到明年年初物价可能会继续回落，目前通胀压力缓解的主要原因如下： 一是主要商品价格延续了前期的回落态势； 二是前期政府调控措施逐渐起效；三是受欧元区债务危机进一步扩大的影响，欧元区经济复苏状况出现较大幅度的下滑。

    11月PMI自2009年3月以来首次回落至临界点以下   制造业经济整体回落

    2011年11月，中国制造业采购经理指数（PMI）为49.0%，比上月下降1.4个百分点。这是该指数自2009年3月以来首次降至临界点——50%以下，并低于历史同期均值2.9个百分点。表明制造业国内外市场需求趋缓，企业生产动力不足，制造业经济总体有所回落，尤其是大型企业回落明显。

    解读：11月PMI数据中有三大要点值得关注：（1）新出口订单下滑至两年以来的新低，外需进一步走弱；（2）产成品库存继续上升，未来有去库存隐忧；（3）购进价格大幅下滑，通胀压力进一步走低。这三点均指向经济增长加速下滑这一结论。我们认为，面对制造业景气度持续下行，以及最近三月外需的显著疲软，政策会进一步走向宽松。30日央行之所以意外下调存款准备金率，除担心外汇占款回落带来流动性冲击之外，近来欧债危机持续发酵给中国经济前景蒙上的阴影，可能也是重要的触发因素。毕竟，在决策层看来，准备金率可以超预期地下调，经济不能超预期地下滑。

    10月70个大中城市新建商品住宅月价格指数（不含保障性住房）

    与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

    与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。

    三、楼市政策和动态

    全国住房信息联网  温州成首批试点城市

    住房和城乡建设部部长姜伟新此前表示，如能建立全国联网的个人住房信息系统，限购令就能取消。获悉，房产投资一向活跃的温州也被纳入首批全国住房信息系统联网的试点城市之一。

    住建部：年内建成40城市个人住房信息系统

    11月16日消息透露住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。目前，长三角的上海、杭州、南京、宁波、温州、苏州、无锡等地的个人住房信息，大部分已先后联入住建部系统。

    全国未开工住宅用地需30个月消化

    根据国土部公布的数据，截至2011年10月，全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷；未竣工的住宅用地35.5万公顷。按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地并以1.5的容积率计算，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月，全国商品房销售面积约8亿平方米。就此计算，如果按照目前的销售速度，未来新增的住宅还需要30个月以上的时间来消化。

    央行首提适时微调货币政策 存准金率或下调

    11月16日，央行发布第三季度货币政策执行报告指出，继续实施稳健的货币政策，并首次提出适时适度进行预调微调。对比二季度的措辞，央行并未提及“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，调控重心发生微妙变化。

    全国20余楼盘承诺降价补差价

    据悉，上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定，企图打破“低成交困局”。

    央行近三年来首度下调存款准备金率0.5个百分点

    11月30日晚间，央行宣布，从12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行近三年来首次下调存款准备金率。自2010年1月18日至2011年6月20日，央行已连续12次上调存款准备金率，通过对金融机构准备金率共计600个基点的上调，来回收过多的流动性、抑制物价过快上涨。此次下调后，我国大型和中小型金融机构存款准备金率分别为21%和17.5%。

    珠海实施限购令 新盘限价11285元/㎡

    10月31日，珠海市政府发文称，11月1日起，珠海将实行限购政策。据已拿到限购文件的珠海透露，限购主要针对主城区(香洲区)。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。

    和记黄埔首赴佛山拿地 逾8亿竞得绿岛地块

    首富李嘉诚旗下首入佛山夺得南庄绿岛湖一地块使用权。11月2日，该地块由和记黄埔子公司雄晋投资有限公司摘牌竞得，地块成交价超过8亿元。和记黄埔另将支付禅城区政府9000余万元作为保障房建设费用，该地块将成为佛山绿岛的配套，打造成高档精品项目。

    中山出台房产限价令  公布限价期限为52天

    11月10日上午中山市政府正式发文宣布，从即日起至2011年12月31日止，全市新建商品住房售价不得超过5800元/平方米，限价期限为52天。这在目前省内其他已限价的城市中，均未公布限价期限，中山尚属首例。

    东莞石井近30公顷地块改造  建黄旗山居住板块配套区

    东城石井旧厂地块“三旧”改造近日公示完毕，据悉石井旧厂地块改造面积为29.14公顷，针对黄旗山居住板块生活设施较为缺乏的情况，该地块“三旧”改造后将成为黄旗山居住板块的重要组成部分，具有较强片区服务功能的成熟住区。

    2015年底东莞要完成“三旧”改造10万-15万亩

    11月23日，东莞市委常委（扩大）会议审定并原则通过的《东莞市国土资源“十二五”规划》。根据规划，至2015年底，全市要完成改造10万-15万亩，2020年前，要完成改造30万亩。15万亩约等于100平方公里，大致相当于市区南城和万江两个街道的总面积。

    松山湖推进人才公寓建设  拟将再建7600套住房

    从松山湖管委会了解到，为园区建设吸引人才、留住人才，松山湖将继续加快建设宿舍项目，目前正在建设或者计划建设的宿舍项目合计约7600套住房，并将于明后年陆续投入使用。

    东莞拟打造成服务于长安镇南部的城市次中心

    长安镇南部片区控制性详细规划进入批前公示阶段，12月22日前市民可向相关部门提交意见和建议。据悉，该镇南部片区毗邻长安滨海新区，规划面积944.54公顷，拟打造成服务于长安镇南部的城市次中心、高端技术产业发展片区。

    四大一线城市11月成交低迷  局部降价难以提振市场

    北京：11月楼市终现破冰迹象  住宅成交环比涨9%  价格环比持续下跌

    11月，北京住宅市场供应80万平方米，环比下降38.97%，较去年同期下降43.10%；9-10月，北京住宅市场新增供应面积均在110万平米以上，11月明显减少，但1-11月累计新增供应较2010年同期仅减少9.37%。

    11月，北京住宅成交66.43万平方米，环比增长9.0%，同比下降40.2%；1-11月累计成交819万平方米，同比下降22.7%，降幅较上月扩大2个百分点。虽然11月成交继续小幅回升，但仍未达到2011年1-11月平均月成交74万平米的水平；商品房住宅签约均价为19593元/平方米，环比上月的20760元/平方米，下调幅度达到了5.6%。

    上海：11月上海楼市成交止跌  但仍为六年同期最差

    11月上海市商品住宅成交面积为49.13万平方米，环比上涨7.42%，但同比下降48.45%；成交均价为21069元/平方米，环比下跌1.09%，同比下跌6.29%。11月上海市商品住宅的成交量仍没突破50万平方米，为6年来最低。即便和2008年11月69.99万平方米的成交量相比，也下跌了29.80%，当下楼市低迷可见一斑。

    11月商品住宅成交均价为20988元/平方米，环比10月小幅下跌不到2%，同比则下跌了6.58%。11月上海商品住宅新增供应比成交量多40.86万平方米，推升库存量至940余万平方米。以11月的去化水平计算，消化这一库存，约需20.75个月。其中，公寓去化周期近17个月，别墅则近43个月。

    广州：11月广州楼市成交环比再跌25%   番禺降幅超过56%

    11月份全市住宅网签成交量为4591套，环比10月份6157套成交量再跌25%，与去年同期5607套的成交量相比下降了18%。数据显示，11月份，外围成交量降幅最为明显，四区二县11月共成交3709套，环比降幅为27%。番禺降幅超过56%。

    价格方面，11月的网上签约成交均价约为10735元/平方米，环比上月的11183元/平方米下降4%。就全市六区来看基本稳定，均价从上月的18147元/平方米升至18923元/平方米。但是外围地区已经明显松动。增城均价由上月的7572元/平方米回落至6742元/平方米，降价幅度约为11%；花都则由上月均价8951元/平方米下降至8526元/平方米。

    深圳：１１月成交量环比下滑超两成  成交均价已连续４个月下跌

    11月，深圳共成交1685套新建商品住房，环比下跌23.79％，成交面积为14.55万平方米，环比下将20.73％，每平方米成交均价经历了连续4个月的下滑已由7月的20940元降至11月的18757元。11月成交的新建商品住房中，90平方米以下商品住房共成交1435套，成交面积为11.15万平方米，成交均价为每平方米18668元。

    二手房市场方面，11月深圳共成交2337套二手住宅，环比上涨9.56％，成交面积为19.70万平方米，环比上涨7.36％。

    第二部分  东莞楼市

    一、土地市场

    1、整体情况：土地供应再现高峰  市场“低迷”短期难改

    据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，11月东莞共有17宗土地挂牌上市，合计供应面积为81.41万㎡，创6月份以来最高。其中，商住用地6宗，合计30.54万㎡。11月东莞土地市场再次出现扎堆供应，但所面临的情况与上半年大不相同，全国楼价拐点开始显现，东莞住宅成交量滑坡现象严重；而且今年全国土地市场一直陷低迷状态，东莞土地市场熬过上半年之后，资金缺口也开始显现。多种因素综合影响下，11月7宗交易地块仅3宗成功交易，相比商品房市场，东莞土地市场寒意更浓。岁末一般为东莞土地市场推地的高峰期，但由于“楼市冬天”的来临，让全国土地市场再陷低迷，东莞土地市场在短时期内也难有大的起色，开发商拿地更趋的理性。

    2、商住及金融用地交易：四地块流拍  茶山地块溢价58%成亮点

    11月初，石碣和洪梅两宗商住商服用地相继流拍，这是继8月份寮步三流拍之后东莞土地再次流拍。石碣地块周边商业氛围浓厚，交通便利，但体量较小、市场前景不乐观是其流拍的主要原因，洪梅地块则流拍之后马上转入下月土地市场进行交易，商品房成交突出、区域房地产潜力大是其流拍后得以再次短时间入市的主要原因。而横沥地块得益于其镇中心的原因，成功被新广盈房地产收入囊中。茶山地块溢价58%则是11月土地市场最大的亮点，该地块是近年来该镇最大的优质地块，加上石龙新火车站的带动，土地价值被业内看好，目前茶山镇仅新世纪丽江豪园少量单位在售，房地产发展潜力巨大。月末，横沥、石龙地块流拍再给东莞土地市场蒙上阴霾，横沥村尾社区地块体量大、地段位置不佳是惨遭流拍的主要原因，石龙西湖地块的流拍则让业内大跌眼镜，此前石龙西湖社区与之相仿的地块8月份成功交易，实现28%溢价。鲜有优质地块推出的东城区本月交易的东莞大道地块也只能以底价成交，折合楼面地价3658元/㎡。

    3、12月待拍土地：供地大户年底再推靓地  土地底价成交可能性较大

    2011年最后一月共有5宗商住、商服用地进入最后冲刺，其中，凤岗雁田地块体量最大，地理位置也较佳，临近深圳的地缘优势一直是其房地产最大的竞争力；同时，同样具备邻深地缘优势的塘厦镇也推出今年第9宗商住地块，今年该镇商住用地的供应量大大超出其他镇区，合计63.57万㎡，约占全市供应总量的19%。洪梅地块与横沥地块此前都曾经流拍过，其中横沥地块于今年5月份流拍，本次推出起拍总价下调800万，洪梅地块则上月流拍马上转入本月土地市场再经受市场考验。另外，沙田也是今年供地大户之一，本月再有一宗商服用地入市，用地面积约1万㎡。

    二、新增供应

    1、新增供应概况：开发商年终冲量供应走高   住宅达45.28万㎡ 

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，11月份新增商品房48.84万㎡，环比上涨14%，同比上涨22%。其中商品住宅4894套，合计45.28万㎡，面积环比上涨29%，同比上涨10%；非住宅456套，合计3.56万㎡，面积环比下滑31%，同比上涨65%。

    累计1-11月份，东莞新增商品房53345套，合计554.41万㎡，面积比去年同比上涨27%，其中住宅供应43855套，合计508.36万㎡，面积同比增加37%；非住宅共9490套，合计46.05万㎡，面积同比下滑29%。

    “金九银十”过后11月份东莞楼市成交走入传统的淡季，持续低迷，但从新增供应层面来看却截然相反，供应仍然走高，比10月份上涨29%。主要原因有：一是接近年关开发商年终冲量，纷纷抛货入市；二是部分优质楼盘避开“金九银十”的激烈竞争或工程拖延面世的时机，选择11月份入市，如凤岗新时代家园，麒麟湾、塘厦金地博登三期澜庭、金域松湖二期等项目。

    2、住宅新增走势：供应环比上涨近三成   同比去年上涨一成

    11月东莞商品房新增供应环比上涨近3成，总供应量45.28万㎡，与2010年11月份新增供应对比，同比上涨10个百分点。主要因为今年上半年政策基本出台，下半年以“维稳”为主，政策环境相对宽松，开发商为冲量，不惜抛货；而2010年出台了“9.29”新政，影响了10月份开发商推货节奏，尽管在11月扭转形势再度猛增，但与今年11月份相比，仍然存在一定的距离。 同时2010年12月份新增供应达到89.94万㎡，为去年度最高；今年年末市场观望情绪比较浓重，开发商为避开影响，或许会减缓推货节奏，无法与去年12月份相抗衡。

    3、新增区域分布：新盘入市支撑凤岗蝉联冠军之位  南城滑至第四名

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，11月共有14个区域有商品房新增供应，合计48.84万㎡，其中住宅45.28万㎡，供应4984套。从区域分布来看，凤岗以8.5万㎡蝉联冠军之位，主力是水岸豪门（496套）、新时代家园（352套）、麒麟湾（216套）等楼盘供应；松山湖以7.8万㎡位列第二；主要是有万科金域松湖（530套）、万科松山湖•悦（352套）等两大楼盘所支撑；大朗以碧桂园（367套）、碧水天源枫景台（256套）的供应位列第三名。

    非住宅方面，新增456套，面积为3.56万㎡，以商铺和车位为主。其中商铺方面，纯商铺的项目只有万科长安中心（55套）一个，其他的为项目商业配套。车位方面，主要表现在丰泰观山碧水（152个）。

    4、新增商品住宅户型面积区间：70-110㎡刚需户型为主流   占总量6成  

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，少于70㎡的公寓户型新增897套，占总量18%；70-110㎡经济户型新增2987套，占总量60%，环比上周127%。；111-130㎡的舒适性户型新增589套，占总量12%，环比上涨25%；131-150㎡改善型户型新增285套，占总量6%，环比微升；150㎡以上大户型新增151套，占总量4%，环比下滑44%；别墅新增73套，仅占总量1%。从面积区间可以看出，11月份新盘户型仍以经济户型为主；大户型和别墅产品严重萎缩，供应是3月份以来的最低点。

    5、新增商品住宅类型配比：公寓供应增加  别墅产品持续萎缩

     11月新增商品房，洋房4453套，合计面积为41.69万㎡，占总供应85%；别墅新增73套，合计面积2.04万㎡，占总供应4%；公寓新增368套，合计面积1.55万㎡，占总量3%商铺和车库分别新增3.38万㎡和0.18万㎡，而办公为零供应。

    6、新增供应明细

    在11月份商品房新增供应中，纯新盘的有凤岗新时代家园、麒麟湾两大项目，其他均为旧盘新推，合计新推4894套，面积为45.28万㎡。其中新时代家园推352套，面积区间为36㎡-56㎡；麒麟湾推216套，面积区间为82㎡-87㎡。供应合拼户型产品的项目为万科金域华府、万科金域松湖、东江豪门、金地博登湖等。

    三、商品房成交

    1、商品房签约概况：住宅签约31.57万㎡  4年来以来成交量最差的11月

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，11月东莞商品房共签约3814套，合计34.29万㎡，面积环比下跌38%，同比下滑27%。其中住宅签约3154套，合计31.57万㎡，与10月份成交对比下跌近4成。套均签约面积为100万㎡，比10月份104万㎡减少4㎡，仍以刚需户型成交为主。非住宅成交方面也出现大幅度下滑，仅成交660套，合计2.72万㎡，面积环比下滑62%，同比下滑51%。
累计1-11月份商品房签约567.74万㎡，同比上涨30%，其中累计签约商品住宅498.98万㎡，比去年同期上涨31%,非住宅签约68.76万㎡，比去年同期增加26%。东莞11月份楼市成交除2月春节淡季之外，创下全年新低；同时是4年来成交量最差的11月。

    原因有4点，一是国家领导人三番四次强调房地产调控不放松，在中期内不可能像08年那般松绑，购房者预期房价还会下降，进而持币观望；二是部分开发商也在观望市场，以消化之前推出的存货为主，没有再进一步推货，买卖双方进入博弈期；三是高端豪宅产品在超越警戒线压力之下，延迟入市；四是大多楼盘小打小闹的降价促销，已使购房者产生疲软心态；全国一线城市纷纷出现降价潮，甚至向二线城市蔓延，使得购房者对东莞降价幅度有了更大的期待。

    2、商品住宅签约走势： 11月楼市成交进入寒冬  后市不容乐观

    从东莞住宅签约走势图可以看出，2011年东莞11月份签约量为31.57万平米，环比下滑39%，同比下滑34%，是07年以来成交量最差的11月，可谓进入了真正的楼市寒冬。07年的“9.29新政”、08年的经济危机都没有楼市进入如此低迷的时间，足见今年年底楼市至明年初的楼市成交不容乐观，开发商要做好过冬的准备。

    3、非住宅签约走势: 仅成交2.72万㎡  商铺和办公成交萎缩

    从东莞非住宅签约量走势图可以看出，11月份非住宅成交仅2.72万㎡，环比下滑6成多。在浓重观望情绪下，非住宅也不能避开影响，同样步入低迷期。整个11月份，商铺和写字楼的成交不超100套，以车库成交为主。

    4、商品住宅量价走势： 低价项目成交偏高  均价年内第二次滑落“8”千大关

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞商品房住宅新增供应45.28万㎡，成交签约31.57万㎡，供需比率为1.43:1。11月份住宅成交均价为7821元/㎡，环比10月份8179元/㎡下滑358元/㎡，是年内第二次滑落“8”千元大关的月份，前一次是2月份为7696元/㎡。本月成交价明显下滑的原因是有三点：一是福利房松山湖教师村入市，不到3000元/㎡的成交均价拉低整体价格；二是楼盘新品低于预期价格入市或降价促销幅度加大，如万科大栖地、金地博登湖、金地外滩8号、大朗碧桂园等楼盘的成交，直接拉低价格；三是高端项目的成交持续走低，难以将价格拉高。

    前11月份住宅成交均价为8198元/㎡，终与警戒线拉开距离，预示年内出台限购令的可能性不大。目前市场观望情绪浓重，购房者都在等待更大一步的价格优惠，开发商为冲业绩回笼资金，不得不加大降价幅度，不排除12月份住宅成交均价将会有继续下滑的可能。

    5、各类型物业签约情况

    6、商品住宅各区域签约： 松山湖勇夺冠军  凤岗在新盘带动下获得亚军

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，11月松山湖451套蝉联冠军之位，签约主力万科金域松湖（290套）、松山湖教师村（136套）两大楼盘。凤岗成交370套，位列第二名，主要是新盘麒麟湾（143套）、新时代家园（108套）及水岸豪门（70套）等两大楼盘的贡献；大朗成交284套，位列第三名，得益于大朗碧桂园（161套）、碧水天源枫景台（44套）等楼盘支撑。此外，南城、塘厦、沙田、常平等区域也获得不俗业绩，位列前十名之内。

    7、商品住宅区域签约面积前十五名

    8、住宅签约均价前十五名

    9、楼盘签约前十名

    四、存量和消化周期： 供大于求加剧   销售压力升级

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止到11月份底东莞商品房住宅存量达468.93万㎡，比10月底455.22万㎡增加13.71万㎡。存量出现上涨的缘由是房地产政策调控紧绷不放松，消费者对价格下滑预期持续加重，延缓入市步伐；而开发商为冲量仍然推新货入市，单9-10月三个月新增供应就达195.99万㎡，而签约量为137.55万㎡，供大于求的局面加剧，后市销售压力逐步升级。

    根据过去12月份的商品房住宅情况，东莞目前的月均成交量为46.61万㎡，在不增加供应的前提下，目前东莞商品住宅存量消化周期为10.06个月，比10月份增加0.57个月。消化周期的拉长，预示今年年底及明年第一季度之前开发商的出货压力巨大。为消化存量，支撑不住的开发商，只能采取“降价”来回笼资金，自住的客户选择在这段时间入手，是比较适当的时机。

    五、潜在供应

    1、新开工总量：新开工量回升  仍处年内低位

    10月东莞市商品房新开工量年内第二度探底，11月商品房开工量大幅度回升，全月新开工量达49.85万㎡，其中，住宅开工量41.07万㎡，非住宅8.78万㎡。累计1-11月，住宅新开工累计619.65万㎡，同比增长3%，回落1个百分点，连续两月下滑；非住宅累计171.05万㎡，同比增加41%，回落将近1成，但增幅依然明显，说明在宏观政策持续打压下地产商把部分注意力转移到非住宅上，也说明了房企对东莞非住宅前景的普遍看好。在全国楼市低迷的情况下，东莞楼市走出一波独立行情，但随着全国房价拐点的出现，东莞成交量也大受影响，住宅新开工总量连续下滑，但东莞的刚需支撑下始终让开发商对东莞楼市前景充满了信心。

    2、新开工走势：近2月开工量萎缩  处近年同期较低水平

    今年是2008年以来新开工量走势起伏最大的一年，由于10月份开发商几乎把所有精力都集中在推货上，导致新开工工程量萎缩，11月新开工量有所回升，但幅度不大，主要受全国楼市环境影响，在消费者观望的同时，东莞也有部分开发商转入观望，因此近两月开工量对比往年同期有明显下滑。11月30日央行宣布下调存款准备金，将近4000亿的贷款额度解冻，但这对房企来说只是杯水车薪，不过信贷方面的放松释放出了积极的信号，东莞楼市的表现也让房企看到了信心，明年的开工量也将逐步回升。

    3、新开工区域分布：五镇区新开工  万江32万㎡新开工量独占鳌头

    上月共有5个镇区有新开工项目，比10月份增加2个；分别是南城、万江、松山湖、虎门和常平。其中，万江新开工量最多，将近32万㎡，同时这也是该镇今年首次有项目新开工，是北大资源御湾，新开工类型涉及洋房、别墅、车库和商铺四个类型。该项目占地约10.50万㎡，建筑面积约32万㎡，目前销售中心已经开放。

    4、新开工类型：

    5、新开工明细：

    六、楼盘活动：拉动成交开发商花样百出  最有成效仍是“降价促销”

    进入传统的淡季11月，东莞楼市成交也跟着步入寒冬。为拉动成交，开发商花样百出，如有“童星比赛、业主答谢、园林开放、样板房开放、诚意登记、新品加推、美食节、低价竞拍、名车展、假面派对、群星演唱会、钓鱼、风水论坛、CS野战、xx折优惠、一口价促销等各式各样的活动，优惠同时升级，但取得成效的楼盘只有少数。

    纯新盘盛大开盘的只有南城西平中熙弥珍道一个楼盘，加推78-148平二至四房。比较瞩目的楼盘有金域中央明星营销，月内举办两次大型明星见面会，可谓是明星促销的专业户；黄旗山1号为走量，打出“2000万保价承诺，一年内保价回购，全额无息退款”活动，企图打破购房观望的情绪，刺激购房者入市。

    而众多活动中，效果较为明显仍是“优惠促销”，如万科金域松湖举办88折团购活动，取得成交290套佳绩；碧桂园延续10月5800元/㎡的优惠，仍给力成交161套；金地博登湖三期澜庭开盘，以6800元/㎡价格入市，成交了107套等。可见抓住客户心理，以合理的价位刺激，是目前开发商最快捷和最有成效的营销策略。