国内楼市调控明年不转向 11月资金加速逃离楼市

　　时至2011年年关，全国土地市场的低迷仍在持续。

　　12月6日，公开市场出让的数据信息显示，2011年前11月，全国130个主要热点城市的土地出让金较去年同期的1.7万亿元减少5200亿，降幅达30%。

　　一方面，是陷入冰点达一年之久的土地市场和已然松动的房价，另一方面是全国近十个城市限购政策年底到期留下的政策想象空间。

　　“楼市调控明年不转向”

　　11月26日，在由国务院发展研究中心牵头组织的《2012中国经济形势解析高层报告会》上，国家发改委副秘书长李朴民谈及当前宏观调控重点时直言，“当前和今后一段时间，我国经济运行仍处在变化的敏感期，‘两难’或‘多难’问题在增多。”

　　李朴民提出的四大“两难”问题中，房地产问题是其中之一——“既要遏制房价的过快上涨，又要保持房地产市场长期稳定发展，因为房地产市场的长期稳定发展对整个经济稳定发展起到重要的作用。”

　　“两难”之下，房地产调控何去何从，可能将是2011年中央经济工作会议的一大重要议题。

　　“我没有看出(房地产政策到了)转向的时候，所以我不知道什么叫转向。”在国研中心牵头的上述会议上，中国城乡建设经济研究所所长陈准说。

　　在他看来，2012年，中国经济恐怕仍将面对比较严峻的反通胀形势，因此影响房地产市场的货币政策转向的可能性是不具备的。

　　不过，资产价格下跌带来的信贷风险已然引起监管层的警觉。在11月份举行的银监会年内第四次经济金融形势通报会上，新任银监会主席尚福林向商业银行发出警示，“房地产市场的持续低迷，将加剧开发企业的还贷压力。”

　　资金加速逃离楼市

　　12月2日，央行调查统计司最新的两份报告——《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》引发市场广泛关注。报告认为，当前的一系列经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

　　这是官方为数不多的明确判断房价拐点显现的论述;而在银监会主席尚福林最新讲话中也提到，进入三季度之后，房地产观望气氛浓厚，量价齐跌现象开始蔓延。

　　监管机构文件显示，“据估计，目前一线城市住房库存量足以销售一年。土地市场也出现明显萎缩，前三季度全国土地成交总体楼面价格下跌15%，第三季度住宅用地成交面积同比下跌29%，底价成交或土地流拍屡见不鲜。”

　　房价拐点初见，随之引发的资产价格风险和信贷风险，已在商业银行和监管机构拉响警报。

　　“随着住房去库存化时间拉长，开发商资金链已经普遍趋紧。”尚福林在银监会内部讲话上指出，“少数高风险开发企业前期过度扩张、负债率偏高、高价购地、跨业经营，经营困难的会首先暴露。”

　　楼市拐点的出现，也导致大量资金加速逃离房地产行业。据北京中原地产统计，11月当月，全国楼市股权交易达到9宗，总成交金额达到67.5亿元，而公开披露的保护股权及资产变动的房地产企业变动则达到43起，仅披露的变动金额就达到了213.3亿元人民币。

　　今年前11月，楼市股权变动频繁，规模股权交易已经达到102宗，为有史以来首次突破百宗，披露的交易值也历史首次达到368.3亿元，年内将首次突破400亿元。

　　下跌50%怕不怕?

　　在此背景之下，如何平衡房价下跌与资产价格风险，将有望成为2012年房地产调控的主旋律;对于商业银行而言，自2008年起，银监会就已着手房地产压力测试。

　　11月11日，银监会前主席刘明康向外界透露，由于60%以上的房地产相关贷款是在2009年6月前发放，而当时房价处于阶段性低谷，因此银行业的风险承受能力比较大。

　　他说，此前银监会房地产政策测试结果显示，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。

　　此言一出，市场的争议声一片。其中，华远地产(华远九都汇)股份有限公司董事长任志强放言：“不会出现房价50%以上的下跌，绝对不可能，30%都不可能。”