中央重申楼市调控 督促地方政府要切实负起责任

　　10月29日的国务院常务会议要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。

　　中国楼市具有十分强烈的“政策市”色彩，市场对政策信号“过度敏感”，时常从个别用词中解读出“微言大义”。

　　开发商联手降价的背后实则深藏玄机。“年关将至，开发商业绩汇报、偿还债务压力陡增，回笼资金的需求强烈。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，在调控短期不会放松的情况下，快速清空库存、“跑量”是开发商目前的一致选择，楼价下跌的趋势或将持续到明年一季度，“之后就要看调控政策有无转折”。

　　国六条，国八条，新国八条，这一轮最严厉的房地产市场调控似乎看见了曙光。

　　接下来的房地产市场会出现怎样的变化?1998年住房制度改革以来，一路向上的房地产市场发展曲线会出现向下的拐点吗?房价会降到老百姓期盼的位置吗?

　　对房地产市场的调控成果，在接受十一届全国人大常委会第二十三次会议的专题询问中，住房和城乡建设部部长姜伟新给出的答案是，商品房价现在总体上趋于稳定，一些城市开始有下降苗头，一些二、三线城市还在涨着，但是涨幅开始减小。

　　北京中原市场研究部总监张大伟对《第一财经日报》表示，房地产调控到现在已经逐渐显现效果，但部分地方政府也受到土地财政的制约有放松调控的动因，所以国务院常务会议的表述主要还是表示调控政策不会放。

　　他认为，现行楼市调控政策应该已经基本见底，不会再出台更严厉的措施，但现行政策年内放宽的可能也不大。

　　一年多的楼市调控已令市场出现了明显变化，虽然全国总体楼市仍处于量增阶段，但不少房地产重镇商品房销售都出现了下滑。

　　这种数据上的下滑对地方政府而言，可能喜忧参半，喜在调控见效，免于中央问责，忧在经济动力放缓，GDP报表难填。

　　上海领跌 全国楼市变脸

　　10月下旬，全国楼市颜色剧变，在金九银十的一片萧条之后，首先扛不住的是上海。继龙湖、中海、星河湾等开发商在上海楼盘突然降价20%~40%之后;降价之风波及长三角的杭州、宁波，继而万科、龙湖等一线房地产企业在北京的楼盘开始大幅度降价。

　　房价下行波及全国

　　随着多个楼盘降价序幕的拉起，长三角楼市“退房潮”此起彼伏。截至记者发稿时，长三角地区已经爆发业主退房的城市，已经扩展到上海、太仓、南京、杭州等多个城市。

　　“值得一提的是，此轮降价开发商都是采取短时间内促销，然后又恢复常态，可以说基本上大家都还缺乏一个有效的应对老业主的机制。”一位在上海加入降价潮的开发商人士向记者表示，也许经过一段时间的摸索之后还会有人再次降价。

　　之前，真正让开发商所担忧的是，即使降价也无法促成成交。“2008年时楼市的低迷行情，主要是基于市场受国际金融危机影响对后市失去信心，后来在开发商打折促销和国家的救市政策刺激下，购房者重新回到了市场。而如今的楼市，在限购政策影响下，开发商打折都未必能获得成交量。”世茂地产一位人士向记者表示，房地产企业等所采取的“抢收行动”虽然造成了业主抗议，但销售数据仍然让不少开发商看到了希望。

　　与此同时，天津、南京、成都等二线城市也开始步入房价下跌通道，新房均价降价促销幅度在5%~20%。

　　“在楼市调控不放松的情况下，短期之内，房价还将下行，预计将会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势也将逐步由一二线城市向三四线城市转移，从而导致全国层面上的降价潮。”中国房地产研究会副会长陈国强表示。

　　半年内难见房价转势

　　一边是公开撤掉降价的遮羞布，一边仍在遮遮掩掩，以促代降，开发商两张面孔的背后有何不同。

　　在融创地产董事长孙宏斌看来，房地产行业的调控政策在短期内改变的可能性基本没有，开发商一定要做好长期准备。“这也是部分开发商选择降价抢收的原因，然而今年与过去最大的不同是各个开发商发展状况的不平衡，因此并不是所有项目都会降价，有的会降有的反而还会涨。开发商们现在的情况比2008年好，主要是有了2008年的经历，大家都不会把资金链崩那么紧，而且去年卖得不错，底子还是比较厚的。”他表示。

　　在降价招数上，招商地产有自己的办法。据了解，招商地产将主要对受调控影响较小的中小户型给予一定的价格优惠以实现快速销售，但品质较好的偏大户型则不会以降价作为首选营销方式，“公司考虑采取继续提升项目的附加价值来吸引客户;目前开发商的房子总体成本远远高于2008年的行情，降价空间有限。”

　　2008年降价潮的带头大哥万科也有自己的选择。“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格已开始逐渐缓缓下降，因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也将选择等待，因为他们期望价格进一步下降。”万科执行副总裁肖莉表示。

　　“各个开发商之间，甚至不同的项目之间其实存在很大差异，很难一刀切地判断整个市场会如何演绎。事实上，开发商过去两年拿的土地成本不低，导致降价的空间也不见得很大。”杭州一位开发商表示，这一波降价的楼盘大多是在2008年左右拿的地，价格相对较低，而2009年高价抢地的开发商项目则难以降价。“但最担忧的是降价引发整个市场信心的崩塌。”

　　在薛建雄看来，上海房价的下跌，正在从个别现象扩大到更广的范围，目前已逐渐形成全面的跌势。预计明年一季度还将持续下跌，未来的半年内很难看到房价的回转。

　　一旦再持续半年的颓势，处于火炉上的开发商作何选择又是另一番景象了。