万科楼市进入下半场 暴利时代远去游戏规则生变

　　“行业已经进入下半场，游戏规则发生了变化，过去那种卖高价赚快钱的过于不正常的状态将不复存在，未来的房屋将会回归其基本的居住属性，各类政策手段的搭配也会更加成熟和协调，市场会更加理性。”万科公司近日向《华夏时报》表示。

　　行业回归理性

　　“有人说房地产行业黄金(1601.50,24.30,1.54%)岁月已经不在了，我认为这个行业黄金岁月仍然存在，但过去那种过于不正常、富得流油的状态不存在了，接下来做应该做的事，仍然是有机会的。”万科总裁郁亮曾表示。

　　目前，曾享受暴利、赚快钱等好日子的房地产行业正处于深度调整期，不少房企在抱怨中度日，悲观、观望的情绪逐渐蔓延。对于明年开局后的行业发展空间，万科作出另一番解读。

　　万科公司对本报表示，未来15年到20年的时间内，房地产行业一个稳定的大的发展环境仍然是存在的，正常的居住需求仍然会获得支持。

　　对于如何在有限条件下争取充分的空间，万科提出2012年进入为“冬天模式”。“冬天模式”包括，现金为王，拿到钱很重要，现金流比利润率更重要;其次，要更积极卖楼，控制存货，不能囤地。郁亮曾表示，万科要求一个月卖出开盘房源60%的房子，已经坚持了两年左右;此外，万科将更谨慎地买地，买地是最花钱的事情，万科明年运营将继续坚持节约路线。

　　各大房企对于行业冬天会持续多久仍未有具体答案，万科决定做好打持久战的准备。“在冬天模式下，我根本不去想如果形势好转了该怎么应对的问题，我特意不去想这件事，因为这会妨碍我做冬天的准备。”郁亮表示。

　　万科应对策略

　　“未来的市场，一定是以居住为主的市场。”郁亮在多个场合多次突出住宅市场产品线对万科应对调整的重要性。他强调，房屋要回归最基本的居住属性，投资属性是附属属性。投资属性的房子未来不会有太大的市场，基本居住需求是最大的市场。在此要求下，企业的产品要考虑未来中国的家庭结构的变化，比如家庭规模在变小，小户型的住房需求，毕竟中国人多地少的基本面仍然存在。

　　除了产品线以外，万科指出需要向制造业学习，提高产品性价比和管理精细化水平，并指出，上半场可能是拼产品、绿化等，下半场还要有软的服务配套、绿色节能建筑等等其他要求。

　　万科公司向本报表示，为了应对调控，万科很早就确定了以快速开发为主的经营策略，公司不追求过高利润，而是通过快速周转来提升收益率。这一模式兼顾了各方利益，有助于增加市场供应，符合社会的需要和政策导向。

　　而从恒大等多家房企的发展经历来看,运用上述开发模式受益匪浅。

　　但从行业长期的发展来看，万科公司还表示,政府需要建立适合行业发展的长效机制，包括扩大供应、加快保障性住房建设、疏导投资资金、加快城市建设。

　　对于目前调控已取得的明显效果,万科公司向本报表示需要关注一些相关问题。首先，随着市场景气下行，交易量持续下滑，行业资金面趋紧，企业投资能力和意愿下降，这可能导致未来市场住房供应不足。如果能够为坚持快速开发的企业提供与市场景气状况无关的长期融资渠道，将有助于缓解市场波动。

　　此外,万科公司指出，近期部分银行提高了首次置业的首付成数，上调利率到基准利率的1.05-1.1倍，导致首套住房信贷成本不断上升，部分抵消了房价下调的效果，影响了首次自住购房家庭的支付能力。基本的自住需求应该是政策支持的对象，在坚持现有政策的前提下，万科建议为基本自住购房者提供较为充足的按揭贷款额度。