2012年：楼市或迎艰难一年 调控短期内难放松

　　政策对于房地产行业的影响不言而喻。日前召开的中央政治局会议和中央经济工作会议强调“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，这被业界解读为管理层为2012年房地产行业的政策走向定下了基调。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，2012年将成为房地产企业最困难的一年。对此，中国房地产业协会副会长朱中一向《华夏时报》记者表示，明年的行业走势将取决于国内外的经济形势，以及中央与地方政府之间的博弈与平衡。“是否是十余年来最困难的一年，目前还难以判定。”

　　政策决定市场走向

　　日前召开的中央经济工作会议明确表示，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场合理发展。

　　2010年4月调控以来的行业形势很容易让人联想到2008年。但业内人士认为，2008年的宏观经济形势与2010年有所区别，与2008年短暂的调控相比，这一轮调控的周期显然更为漫长。

　　“2008年，在全球经济衰退，出口负增长的情况下，刺激房地产的政策很快出台，整个行业所受压力的时间比较短。但是，明年宏观经济的基调是‘稳’增长，而非2008年的‘保’增长。因此，即使政策有实质性的松动也不会是完全放松，而是走一步看一步，真正考验行业的时候到了。”高盛集团投资管理部中国副主席兼首席策略师哈继铭说。

　　西南证券(7.99,0.11,1.40%)房地产行业分析师肖剑表示，2008年那轮调控基本是即调即降，肇始于2010年4月的本轮调控，直到前两个月才显现出明显的效果。2012年的行业形势肯定不容乐观，但本轮调控仍需要从一个比较长的周期来判断。

　　虽然政策何时放松仍不明朗，但是政策见底已经是定局，政策何时放松就成了业内人士关注的问题。

　　“预计在2012年，政策可能会对首套房的购房者做出定向宽松，从中小套型的普通商品房加快建设供给，到增加首套房购房者入市的比例，减低刚需置业人群的置业难度。”中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉记者。

　　然而，房地产对经济的拉动作用不容忽视。2008年在国内外经济形势困难的情况下，国家出台的刺激房地产的政策使整个行业重新活跃起来。

　　在由地产中国网主办的“第三届地产中国论坛暨2011中国房地产年度红榜颁奖典礼”上，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松(微博)表示：“房地产行业是一个宏观性非常强的行业，好好盖房子还不行，还得关注政策的基调，房地产行业尤其需要关注宏观经济。”

　　朱中一认为，判断房地产行业的形势要放在国际、国内的经济大背景下，当前欧洲经济形势比较复杂，我国的出口会受到影响，而消费对经济的拉动有一个过程。这样看来，房地产投资对经济的拉动作用是不得不考虑的因素。

　　另一个不可忽视的因素是，当前，地方政府的主要财政收入仍然依赖土地出让。因此，朱中一认为，中央与地方政府之间需要找到一个平衡点，这将成为影响2012年房地产行业走势的重要因素。

　　受调控影响，今年以来土地市场逐渐冷清。北京中原市场研究部统计数据显示，2011年前11个月，全国主要的130个城市土地出让金为1.18万亿。而在2010年前11个月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿，同比今年前11个月，这个数字减少了5200亿，减少占比达到了30%。

　　张大伟表示，一线城市的政策不会松动，但是二三线城市地方政府有强烈的放松意愿，地价下行对地方政府继续执行调控的压力非常大。这一难题在2012年可能会更加明显，可能会影响2012年的楼市调控节奏。