车德锐：2011东莞楼市量价齐升 明年是房地产品牌年

　　总结今年东莞商品房市场的供需价格数据，得到一些启发。今年东莞市场情况如何?明年东莞市场到底是继续看淡还是看好?

　　中原地产市场策略中心总监车德锐

　　2011东莞楼市发展状况

　　今年整个国内房地产是控通胀下经济放缓的“三限年”，哪三限呢?那就是限购、限价、限贷。上面那句话有三个关键词：控通胀、经济放缓、房地产调控，今年在这三方面因素的累积叠加下，房地产市场整体表现出成交量下滑;投机需求受到严厉的打击;改善需求、刚性需求也受到不同程度的影响。

　　东莞楼市今年的表现，可谓独树一帜，整体表现明显优于一线城市。反观一线城市，楼市成交普遍下滑两到三成，而东莞市场则呈现出供需两旺、量价齐升的平稳发展态势。

　　2011年，预计全年东莞商品房新增供应面积约580万㎡，同比增长6%;成交面积约590万㎡，同比增长18%，接近两成，成交金额约490亿元，同比增长24%;住宅均价约8200元/㎡，去年为7607元/㎡，同比增长7.8%。

　　分析2011年的东莞楼市状况： 第一方面，成交量偏低。一是因为拿预售证比较难，二是签约比较难，所以从实际应该产生的成交量上来讲，应该要比590万要高。

　　第二方面，今年一线城市限购、政策调控持续收紧，投资资金、需求外溢到周边二三线城市，广深限购而东莞不限购，外来投资需求流入东莞;中国那么大，一线城市受挤压，受调整必定会流到二三线城市。

　　第三方面，东莞一直有限购传闻，这些预期反而加速买家入市。

　　第四方面，东莞2009—2011年近三年的供应量还是持续偏紧。数据显示，近三年东莞楼市的供应量是1614万平米，成交量是1688万平米，比供应量还大，还是处于供不应求的状况，所以东莞的房地产商真的是跟着市场走的，也说明了东莞这个市场需求比较旺盛，也比较稳，这种需求观点是什么?跟随供应的放量而放量，跟着供应的下降而下降。因此得出一个观点就是，影响东莞楼市成交量的很重要一个因素就是供应量，供应放量能刺激需求的释放。

　　第五方面，今年东莞公积金政策很优惠，刚需很受益。

　　第六方面，购买二手房的需求在今年银根收紧持续限贷下分流到一手市场。

　　第七方面，经济的原因，今年通胀下使得高端买家购房保值。