车德锐：2011东莞楼市量价齐升 明年是房地产品牌年

　　从十月中下旬开始到十一月末，成交量出现了很大幅度的下滑，各个楼盘的价格都有松动，但是幅度有大有小，包括很多业界同仁，以及买房人，都会普遍认为2012年东莞楼市不看好，因为近期负面的消息，如经济放缓、国内外资热钱大幅撤离、股市楼市双双交投低迷、量价持续下滑、房地产调控政策持续收紧等等。这些负面的消息一直使我们很难看出明年楼市的状况，但在东莞这个城市、经济和楼市都有着自己独特的一面，使得市场行情表现得非常独立，受到外界的影响是比较有限的。

　　在过去的几年当中，据研究表明，政策对东莞市场的影响是短暂而有限的。比如2009 年国内楼市回暖反转，房价飙升，但东莞楼市却是量价平稳上升，而当 2011 年整个国内楼市都比较低迷，东莞楼市还是量价平稳上升，因此，用一个“稳”字来形容东莞楼市最贴切了。

　　两个影响东莞房地产发展的因素，一是经济状况，二是供应状况。从10月份开始到11月末，东莞的市场也开始量价下滑，主要是近期是整个国内楼市最难熬的时候，各地楼市在政策的持续收紧下量价持续下滑，市场观望气氛越来越浓。同时欧洲债务危机的蔓延，对全球乃至国内的经济影响更多停留在负面，大家对经济信心和预期也是比较悲观的。因此，东莞市场也随着大势进入短暂的调整。

　　从代理项目的状况来看，11月底开始，成交开始从谷底缓慢回升，这里面有很多的因素，有经济政策的转向、开发商的主动以价换量、项目营销策略的调整、市场对负面消息的消化、累积的需求集中释放等等。

　　2012年东莞楼市的后市展望

　　今年10-11月是经济形势和经济政策最紧最困难的时候，但从10月下旬开始，随着CPI的持续回落及欧债危机的蔓延，国内经济政策开始转向，比如增值税的起征点上调、央行新增贷款额度的放量、存款准备金率的下调、首套房利率回归基准利率等等。市场预计，明年经济政策还会持续转向宽松，包括财政政策的减税及货币政策的释放流动性。另外，从最近召开的中央经济工作会议看，明年我国重点经济工作目标从控通胀转向稳增长，明年拉动内需、刺激消费是推动经济增长的主要方式，因此，预计明年国内经济要比今年要平稳和看好。因此，明年的经济大环境是要比今年要好的，政府换届后的政治需求也需要如此。

　　回到东莞市场来，东莞的经济状况明年也会有更好的表现，一是人民币贬值、CPI回落、银根放松、美国经济持续复苏等等，促使明年东莞的出口形势会有所好转;二是莞深经济一体化加快推进、产业结构调整升级转型持续推进、重大项目投资加快推进等等，也使得东莞经济重新焕发出蓬勃的活力。

　　2012 年东莞楼市还是很热闹的，明年是东莞房地产市场的“品牌年”，这也许也代表其他城市的一个很重要的特征。因为这几年来房地产市场在高位调整，在不断分化，分化的结果就是大浪淘沙、汰弱留强，品牌开发商实力规模优势愈发突显出来。而且当市场回归理性的时候，价值成为了购房者买房时的主要考虑因素，品牌成为了信心、品质的保证。明年的东莞市场，众多全国性品牌开发商云集东莞同台唱戏，必然会带动整个房地产开发投资的升温，外界对东莞市场的关注度也随之大大提高。

　　同时，明年也的确是莞深一体化继续推进的很重要一年，这个趋势和潮流是没法阻挡的，临深圳的东莞镇区会首先受益。另外，主城区的外拓发展，周边的区域也会继续受益。明年像塘厦、凤岗、长安、樟木头、松山湖、大朗、虎门、沙田、道滘、寮步、石龙等多个区域的房地产市场都会比较热闹。

　　此外，明年的潜在供应量，据统计，大约有800万平米的潜在新增供应量，这个是很大的。这种放量一定会刺激到需求的释放，充分满足过去几年一直累积而没有释放的需求。同时，明年市场置业人群和产品结构也会发生明显的转变，以首次置业、刚性自住需求和相应的刚需产品为主;置业心态回归理性，品牌开发商项目受市场追捧。

　　在成交量方面，我们认为一二手楼市并驾齐驱，总体需求平稳旺盛，二级市场成交量还是维持在550-600万平米这个量，房价则由于置业人群和产品结构的变化全年整体均价有所回落并逐步回归合理，按现在最新统计的东莞普通洋房的均价在6300元/平米来看，这个均价对于东莞的购买力而言还是比较合理的，整体的房价调整空间常有限。另外，东莞市场成交量出现明显回升最快会发生在明年的3月份，价格的最低点则出现在今年的9月到明年的2月份，但不同楼盘的最低点发生的时间有先有后，但基本都是一降到底，这是东莞市场特点，对于购房者而言，明年东莞市场是比较乐观的。