小户型销售压力过高 地产市场掀起公寓变脸潮

基于小户型销售存在压力，许多公寓纷纷修改用途 本报记者 陈栋 摄 

相关数据显示，从2006年8月至2008年8月两年时间里，东莞市公寓供应量就达到138万㎡，其中去年新增供应69万㎡，今年1～8月新增供应41万㎡。一方面，东莞公寓供应面积在不断加大，另一方面，在房贷新政影响下，市场为此进入长时间的调整期，小户型单位也陷入销售困境。在这样前提下，部分以小户型为主打产品的发展商开始改变策略，东莞部分公寓纷纷修改原建筑规划，变脸成写字楼。

现状

地产掀起“修改规划”旋风

一股“修改规划”旋风正在东莞地产市场掀起。

8月25日，东莞市规划城建局网站信息显示，由华和商业大厦建筑有限公司与东莞市友和实业发展有限公司联合开发、位于东城中路与莞龙路交会处的华和商业大厦申请改变规划。根据新规划，建设单位申请将原9～14层公寓更改为办公用房，涉及面积10073㎡。

同样是在8月，由来自深圳大中华地产开发、位于CBD中心区域的尚书银座申请变更的建筑方案也在网站上正式公示。根据公示内容显示，该项目将在23层的中庭和顶层即23层的屋面增加会所，共增加面积2520㎡。

上段时间，有坊间传言，位于中心区域某项目三期规划将做出重大调整。据透露，根据之前规划，该项目三期项目由四栋建筑物组成，其中两栋属于写字楼用途，另外两栋属于公寓户型。9.27新政实施后，小户型单位销售一直不理想，在这样的前提下，该开发商立即着手改变三期项目规划，即减少公寓项目供应量，增加写字楼建筑物到三栋。记者浏览东莞市城建规划局网站了解到，早在今年3月，关于该项目三期建筑方案变更的公示已经挂在网上，5月，市规划局正式公布变更处理情况公告，并同意该项目三期建筑方案变更。根据规划局给出的公告表明：公示期间，共收到反馈意见6份。意见认为，增加办公楼面积，会使原有的物业贬值，造成损失。对此，市规划局给出的答复是：该项目为新城市中心的商业和办公区，其三期方案变更后，用地性质和使用功能、建筑规模和原方案保持一致，建筑方案符合城市规划和有关规范的要求，因此同意变更方案。

值得关注的是，由东莞建工集团开发、位于南城莞太路的名门公寓物业类别为公寓，自去年推出后，该项目一直以酒店式公寓面孔展现在大家眼前，开创了东莞公寓单位别类经营的先河。

原因

任何事物的产生，都有缘由，东莞地产市场公寓项目纷纷修改用途的背后，也同样隐藏着因子。

投资客撤市致销售陷入困境

2006年“横空出世”的一项房地产调控“新政”彻底打乱了东莞商品房的供应格局。这一年6月，国家建设部等9部委下发文件，要求每个城市新开工建设的住宅总量中，应有70%以上为90㎡以下的中小套型住宅，“90/70”政策时代由此开创。

在这一政策主导下，纵观东莞这几年小户型的供应量，市场供应量呈现不断增大的特点。根据东莞中原分析报告认为，2004年，东莞小户型供应总量为5152套，2006年为7666套，到去年9月为止，东莞小户型供应总量已经达到7818套，加上年底一些新项目，东莞小户型去年供应总量突破12000套。东莞合富辉煌监测数据也显示，从2006年8月至2008年8月两年时间里，东莞市公寓供应量就达到138万㎡，其中去年新增供应69万㎡，今年1～8月新增供应41万㎡。

一方面，东莞小户型供应量在逐年增加，另一方面，一纸房贷新政的实施，让小户型销售直接陷入困境。

由于小户型公寓有着总价低、首付低等优势，直接导致目前市场上大部分小户型产品的客户群体都以投资为主。9.27新政的实施，对小户型单位影响最大。东莞中原地产曾作出市场结论：“首付从两成提高到四成，相当于首付款增加一倍以上，首付压力剧增。以去年市区小户型8000元/㎡的均价计算，总价普遍在40万～50万元之间，之前的首付是8万～10万元，调整后首付16万～20万元，部分中小投资者将被拒之门外，有效需求大幅下降。”据实证分析，首付提高10%，短期有效需求下降20%。以此推断，首付提高20%，短期有效需求保守预计下降30%以上。

在首付提高、收益率大幅下降的前提下，以投资为主的小户型楼盘正陷入销售困境。

满足客户需求作出调整

位于东城中路和莞龙路交界处的“君悦2046”项目自去年销售以来，到现在还没正式举行开盘仪式。东莞华和商业大厦相关负责人告诉记者，该项目物业类别为公寓，整个项目供货量达400多套，去年该盘价格一度在6000元/㎡以上坚挺。9.27新政的实施，整个市场为此陷入长时间的疲软状态，在大部分楼盘价格都做出下调背景下，该盘价格也在一路调整，据悉，目前君悦2046公寓均价为4500元/㎡。在整个市场不景气的前提下，尽管该盘目前同时拥有地段和价格的优势，但销售成绩却一般。相关人士表示，自去年开始到现在，该盘仅消化了100多套单位。

从该项目周边楼盘来看，主要聚集着花样年华、东海阳光等以小户型为主打产品的项目；从项目定位和客户群体来分析，同质化竞争已经成为这些楼盘面临的主要问题。那个不需要任何营销推广楼盘仍然可以创造良好销售局面的时代已然成为过去，在目前市场环境下，如何求得营销和产品创新成为时下开发商制胜的关键。华和商业大厦负责人表示，之所以作出规划调整，乃是根据客户需求作出的决定。据她介绍，上段时间，许多客户都向开发商提议，该盘部分楼层可以改为写字楼用途，这样更能满足他们的需求。在这一提议下，开发商开始着手改变规划，在公示改变规划信息期间，一些业主也表示了同意，于是，9～14层改为写字楼的事情最终确定。相关人士告诉记者，这一规划调整，该项目公寓供应量直接减少了200多套，“住宅销售压力减少了”。她如此坦诚。

据透露，修改为写字楼用途的单位价格现在还没正式公布，但“相比同类产品，我们还是有价格优势的”。

写字楼蕴含广阔市场前景

从目前修改规划用途的几个项目来看，都改为写字楼单位，这是为什么呢？

写字楼供应量不大、销售看好成为开发商考虑的重要原因。

据东莞合富辉煌数据显示，2006年8~12月，仅有鑫城大厦和志兴大厦2个写字楼项目有新增供应，面积约为5万㎡，从销售来看，当年写字楼成交量就达4.5万㎡。去年全年，东莞写字楼新增供应量为24万㎡，销售达到15万㎡。今年1~8月，新增公寓量仅为5万㎡，销售就达到2.6万㎡。 

从另外一方面来看，公寓单位经过了去年大幅上涨后，伴随着新政的实施，其价格也在大幅度下降，相比较而言，作为另外一种投资型产品，近几年东莞写字楼单位的价格则表现出一种趋稳的特点。根据记者的了解和相关数据显示，2006年南城鑫城大厦以6000元/㎡的均价入市，常平志兴大厦均价4600元/㎡。到了2007年，第一国家均价已经达到9600元/㎡，联佳大厦7700元/㎡，汇成大厦8800元/㎡；2008年第一国际均价8600元/㎡，财富广场9500元/㎡，盈锋商务中心均价6800元/㎡。从数据来看，2007年相比2006年，东莞写字楼价格有了比较大的上涨，从2007到2008年，尽管住宅产品价格都在整体下调，但写字楼单位却依然增高。有分析认为，现在的地产市场跟以往不同。之前市场整体向好，许多开发商往往在城区中心稀缺资源拿下地皮后，都用来开发住宅，原因很简单，住宅产品消化快、资金回笼也迅速，相比较而言，写字楼租赁市场更为活跃。基于资金考虑，很多开发商都用来开发住宅。但现在住宅市场已经处于理性回归的道路，那种上涨时代一去不复返，开发商看到市场的变化后，又纷纷将公寓变脸写字楼，“这是面对市场做出的快速灵活调整，另外一方面则彰显出东莞开发商应对市场的一种策略”。业内人士分析。

从城市发展来看，目前东莞提出产业转型，这一举措必将加大对城区中心商务功能使用的力度。随着越来越多第三产业进入东莞，写字楼租赁市场将蕴含着广阔的市场前景。“正是基于此，许多公寓纷纷考虑改为写字楼”。东莞合富辉煌市场研究部副经理李兴旺表示。

相关衔接

根据去年公布的东莞住宅禁商表明，自2009年1月1日起，凡2006年1月1日以后报建的住宅及商住楼住宅功能房屋，不得用作商业功能用途；自2012年1月1日起，所有住宅及商住楼的住宅功能房屋，不得用作商业功能用途；住宅用作商业功能用途的，业主应当在限期前依法尽快办理用地及建筑物使用功能用途变更手续或者恢复住宅建筑物使用功能。