开发商利润仅15%？后市降价幅度有限

地价是房价的基础。 记者 王子恒 摄

房地产开发的利润由销售总额减去以开发成本为主的各项成本总额，构成房价的主要成本还是地价、建安成本。目前在售的楼盘主要是2006~2007年拿地的项目，商住地块楼面地价为1399元/平方米，此外，由于CPI和PPI的持续上涨，建安成本占成交均价的比重达28.55％。东莞住宅开发的利润率已经逐步接近甚至部分低于15％。业内人士预测普通住宅的开发利润率已经回归到一个理性的区间，后市降幅有限。

楼面地价1399元/平方米

地价是房价的基础，2007年房价高企的一个重要原因是地价的持续高涨。按照房地产开发程序，从项目拿地开始，经过建设用地规划和审批、报建（人防、消防）、建设工程规划审批、建设工程开工等阶段到楼体外立面初步成型，一般需要1~2年的时间，因此2008年供应的项目多为2006~2007年拿地的项目，其中以2006年下半年至2007年上半年为主。东莞中原研究部监测数据显示，2006年下半年至2007年上半年的商住地块楼面地价为1399元/平方米。

以此价格为基础，在2008年上半年成交的住宅项目中，其楼面地价占上半年普通住宅成交均价（5780元/平方米）的比例为24.2％；占东莞市8月份普通住宅成交均价（5006元/平方米）的比例达27.95％。

建安成本增长近30%

进入2008年以来，国内CPI和PPI（全国工业品出产价格水平）持续高涨，而进入5月份以来，CPI高点回落，并有持续回落的态势，但PPI仍然在高位运行。8月份PPI更创下了历史新高10.10％，从宏观方面说明生产材料价格仍然处于高位。具体到房地产的建安成本，建筑原材料价格也出现了明显的增幅， 东莞建设网最新一期公布的建筑材料价格显示，东莞市建筑材料同比2007年同期均有约15%~30％的增幅。

东莞市场以小高层（带电梯）为主，2007年东莞市普通住宅造价接近1500元/平方米。这个建安成本在经历了2008年上半年的建筑材料上涨后，有约20％的涨幅，接近1800元/平方米。由于目前东莞房地产销售多为期房销售，因此，2008年至今的供应项目的建安成本价格主要处于2007年至2008年上半年的时间区段，可近似看为1650元/平方米。因此，在2008年上半年成交的普通住宅中，建安成本占成交均价的比重达28.55％。

后市降价幅度有限

房地产开发的利润由销售总额减去以开发成本为主的各项成本总额，构成房价的主要成本还是地价、建安成本。进入2008年下半年，各大开发商的楼盘价格相比2008年上半年降幅明显：万科城市高尔夫花园打出3500元/平方米起的情景美墅；理想0769四期·沁园打出3488元/平方米回归2005年；中惠·沁林山庄高层不分楼层一口价3380元/平方米等等，一下子把东莞购房者的心理价位拉回3500~4500元/平方米，并引领了东莞住宅市场的第二次大范围降价，而房地产开发的利润率也随着价格的回落得到了进一步压缩。

东莞中原地产研究部分析认为，2008年8月东莞住宅开发的利润率已经逐步接近甚至部分低于15％，已经基本达到东莞市非经济适用房开发项目预交所得税所定下的15％的利润率。因此，就目前来说，东莞市房地产开发，特别是普通住宅的开发利润率已经回归到一个理性的区间。