商住地供应镇区超五成 樟木头沙田将成开发热点

    年度关键数据一览：

    年度总体叙述：

    2011年，相比全国大部分城市土地市场惨淡收场，东莞土地市场供需两旺、独树一帜，全年土地供应面积超过740万㎡，再次踏上历史顶峰；成交方面，全年成交土地面积为655.83万㎡，成交金额141.70亿元，金额同比增加13.81%；其中商住用地成交面积307.41万㎡，成交金额111.71亿元，同比增加26.26%，仅次于楼市最红火时候2007年的126.24亿元。显然，临近城市的广深限购、限价、限贷，一线城市楼市调整日渐加剧、市场竞争惨烈，由此造成的挤出效应明显，东莞土地市场交易活跃，地产大鳄万科地产、碧桂园集团、佳兆业、中信继续深耕东莞楼市，连番攻城拔寨，万达地产、恒大地产、敏捷地产、珠江投资、长虹置业、时珍医药也首次以各种方式抢滩东莞，此举使得外来开发商拿地比重超越本地企业，达到58.20%。不过，由于楼市调控政策的延续性，以及银行信贷的收缩，开发商对未来的预期趋于悲观，土地溢价率明显下降，偏远镇区的部分商住用地流拍增加。

    一、2011年土地政策一览

    2011前期，国土资源部不断加大对土地市场的监控力度，特别是进入五月之后，土地市场俨然成为楼市调控的重要方面，国土资源部动作频繁，决意将“异常交易地块”上报的范围扩大到全国所有县级城市，强化用地监测的意图十分明显。进入下半年开始，随着一线楼市陷入低迷，开发商拿地意愿逐渐下降，以及政府财政的吃紧，部分城市为了完成年度土地出让计划，在土地出让金的缴存方式，付款期限上有所松动，并且在保证完成保障性住宅建设任务的前提之下，对配建保障性住宅愈加谨慎。

    二、2011年全国土地市场一片惨淡，东莞逆势飘红十分抢眼。

    重点城市土地出让金收益：东莞逆势飘红。

    三、2011年东莞土地供应踏上历史顶峰，其中商住用地再当主角。

    土地挂牌量达到740万平米，达到历史最高峰。

    2011年东莞市国土资源局挂牌上市209宗土地，总面积740.07万㎡，同比增加4.59%，达到历史最高峰；其中商住用地72宗，占地面积347.52万㎡，同比增加54.67%；21宗商业金融用地，占地49.17万㎡，同比减少33.84%；112宗工业用地，占地340.65万㎡，同比减少13.77%；其他公共设施用地加油站4宗；2011年，随着城建热潮进行得如火如荼，伴随而来的是庞大的资金缺口，所以国土部门仅仅抓住临近城市的广深限购、限价带来的机会，土地市场持续大规模的供应放闸，达到740万㎡，商住用地方面由于积极引导房地产开发热潮向二、三线镇区铺开，希望抚平东莞楼市区域发展极不均衡的状态，所以商住用地供应更是超过开启东莞第一轮城市建设浪潮的2003年，达到347.52万㎡。

    分月来看，5-8月土地集中放量，9-10月有短暂回落。

    2011年，分月土地供应起伏较大，5-8月东莞市国土资源局扎堆挂牌上市，尤其是樟木头、塘厦、大朗等优质地块赢得品牌开发商的青睐；进过9月份经过前期集中爆发放量之后，土地市场供应有所短暂回落，直到年尾的11月、12月才得到一定程度的恢复。

    商住用地供应二线镇区比重超五成，樟木头、沙田、横沥、大朗将成未来开发热点。

    2011年商住用地供应结构分解图：

    四、2011年东莞土地市场独树一帜，土地出让金收益不降反增。

    外来开发商纷纷扎堆东莞，东莞土地出让金收益141.70亿元再创新高。

    2011年东莞市成交183宗土地，成交面积为655.83万㎡，同比减少3.82%，成交金额141.70亿元，同比增加13.81%，创下历史新高；其中商住用地成交65宗，成交面积307.41万㎡，同比增加50.63%，成交金额111.71亿元，同比增加26.26%，仅次于楼市最红火时候2007年的126.24亿元；但是商业用地仅仅成交14宗，成交面积21.00万㎡，同比减少81.28%，成交金额11.91亿元，同比减少42.25%，主要是由于今年南城总部基地二期地块的延迟出让造成的；工业用地成交100宗，成交面积324.68万㎡，同比减少16.99%，成交金额16.40亿元，同比增加14.40%；其他加油站地块成交4宗，面积2.74万㎡。随着临近城市的广深限购、限价，一线城市楼市调整加剧、市场竞争惨烈，由此造成的挤出效应，东莞土地市场交易活跃，不但地产大鳄万科地产、碧桂园集团继续深耕东莞楼市，双双在塘厦斩获颇丰、扩大版图，就连万达地产、恒大地产、敏捷地产、珠江投资、长虹置业、时珍医药也首次以直线或曲线形式登陆东莞楼市掘金、跃跃欲试，商住用地成交出现井喷。

    8月开始东莞土地市场转淡，以底价成交为主、伴有流拍。

    2011年，虽然东莞土地市场整体成交十分旺盛，但是也有一些微妙的变化，年初的1季度、2季度借助楼市的良好成交氛围，以及优质地块的供应，无论是本土开发商，还是外来的品牌开发商都屡屡在土地市场攻城拔寨，斩获颇丰；然而从8月份开始，随着银根的进一步收缩，以及一线城市楼市形势的急剧变化，东莞的开发商也是未雨绸缪，拿地意愿逐渐下降，致使流拍情况有所抬头，直至年尾也没有明显改观。

    11年东莞土地价格涨跌互现，商住用地价格有所下滑。

    2011年整体土地楼面地价为1121元/㎡，同比2010年上升21.03%；商住用地成交楼面地价为1724元/㎡，小幅下滑11.07%；商业金融用地成交楼面地价2041元/㎡，同比上升33.61%。看往年从2008年开始由于受楼市的低迷，土地价格迅速下降，进入2009年在楼市销售回暖的情况下，土地成交单价得到一定程度的回升，特别是商住用地，成交单价已经止住大幅下滑的势头，呈现得比较理性。进入2011年全年调控措施紧绷，热点区域的优质地块溢价率也不高，底价成交为主流，造成今年土地市场仍然相对活跃，但是价格不高。

    商住用地供需相对平衡，整体供需比维持低位。

    从近年商住用地供需比走势来看，总体上土地需求旺盛，市场供求关系相对平衡，除了2008年楼市低迷致使土地市场流拍情况严重，供大于求的状态比较明显之外，2009年以来供需比大幅下降，2011年随着部分偏远镇区土地出让的增多，流拍情况有所增加，但大部分商住地块还是顺利成交，供需比维持一定的合理水平。

    商住用地成交二线区域占半壁江山，未来房地产的开发热点区域。

    2011年商住用地成交结构分解图：

    2011年，东莞全市23个区域有商住用地成交，成交面积达到创记录的307.41万㎡；其中二线片区占东莞市的商住用地半壁江山，合计占据全市的50.17%，当中尤其又以樟木头、沙田、道滘的规模最大，可见在接下来的一段时期，这些商住地大量成交的区域将迎来又一轮快速开发的热潮；虽然三线区域成交绝对值不算太高，但是随着政府的有力引导，未来的比重将稳步提高。

    外来开发商拿地比重接近6成，保利、碧桂园、佳兆业位居拿地排行榜前三甲。

    2011年开发商拿地结构分解图：

    2011年，东莞商住用地供应大幅放量，外来开发商大放异彩，特别是广深开发商的表现更加抢眼，频繁现身参与竞拍，并且斩获颇丰；究其原因，广深两地开发土地资源所剩无几，况且现在限购正酣，楼市调整风险激增，不但品牌开发商继续深耕东莞市场，部分外地中小开发商选也选择进入东莞市场，以谋取更大的发展空间，此举使得外来开发商拿地比重超越本地企业，拿地比重达到58.20%，而去年仅为29.72%，所占比重几乎翻倍。

    2011年商住用地成交一览：

    五、近期东莞商住用地受供应节奏左右，月度成交量起伏明显。

    受政府推地节奏影响，商住月度成交起伏较大。

    2011年，东莞商住用地的月度成交量变化幅度较大，主要是受到推地节奏的影响，其中1月、3月、6月成交面积分别达到69.51万㎡、43.25万㎡、43.41万㎡，保持较高的水平，然而由于受货币政策的持续收紧，以及东莞楼市从8月开始成交转淡的影响，即使有部分优质地块上市拍卖，但高溢价地块已经几乎绝迹，后期大部分以底价成交，并且伴有流拍。

    六、2011年东莞商住用地市场之最

    七、2011年土地市场特征总结

    ※东莞土地市场“先扬后抑”，寥寥无几的高溢价地块集中在前期。

    2011年上半年，东莞土地市场整体向好，其中部分偏远镇区商住地大部分成交，例如编号2011G036的清溪镇清凤大道东侧地块，经过28轮激烈竞拍，被深圳市创展置地实业发展有限公司以5600万元的代价收入囊中，楼面地价1706元/平方米；编号2011G037的石碣镇南堤滨江路商住地块，也被盈拓实业以1.6亿元总价收入囊中，就连曾经三度流拍的樟木头“大龄剩女”商住地也能风光出嫁长虹置业。除此之外，二、三线镇区在1季度也涌现部分高价地，其中东坑井美社区地块，被冠成投资不惜花费重金9600万元收入囊中，溢价率达到243%，折合楼面地价3264元/㎡，创造了这个三线镇区的“高价地”记录；道滘蔡白村的2011G019地块，也得到几个开发商的垂青，以253%的溢价率成为“溢价之王”。

    ※外来开发商扩大领先优势，拿地比重接近六成。

    2011年，东莞商住用地大规模放闸，成交土地65宗，成交面积307.41万㎡，同比增加50.63%，成交金额111.71亿元，同比增加26.26%，仅次于楼市最红火时候2007年的126.24亿元；与此同时，随着临近城市的广深限购、限价，一线城市楼市调整加剧、市场竞争惨烈，由此造成的挤出效应，不但地产大鳄万科地产、碧桂园集团继续深耕东莞楼市，双双在塘厦斩获颇丰、扩大版图，就连恒大地产、敏捷地产、珠江投资、长虹置业、时珍医药也首次以直线或曲线形式登陆东莞楼市掘金、跃跃欲试，致使外来开发商拿地比重继续超越本土企业，拿地比重达到58.20%，而去年仅为29.72%，所占比重几乎翻倍。

    ※8月之后东莞土地市场转淡，流拍现象有所抬头。

    8月开始，炎炎盛夏步入楼市传统淡季，在楼市调控紧绷、信贷紧缩、“一房一价”落地等严苛环境之下，观望情绪恐加速蔓延，从楼市波及到唇齿相依的土地市场，东莞土地市场流拍现象抬头，虽然后市国土部门也适时加大成熟区域地块供应力度，但土地市场行情转淡不可避免，商住用地时有流拍。

    2011年商住、商业流拍土地一览：

    ※在楼市调控持续、偏远镇区商住地为主情况下，楼面地价稳步回落。

    从2005年以来，东莞商住用地的楼面地价最高出现在2007年下半年达到3632元/㎡，之后随着2008年楼市的持续低迷，商住地大部分以底价成交甚至流拍，所以楼面价步步下探，直到2009年上半年开始楼面价才重新回到上升的通道，2010年由于高价地的增多，致使整体楼面价达到2007元/㎡的近年新高，进入2011年由于楼市调控加码，以及东莞本身商住用地向三线偏远镇区转移，高溢价地块大幅减少，楼面地价呈现稳步回落的态势，今年仅为1724元/㎡，同比下降11.07%。

    ※商住用地溢价率有所下降，过半地块底价成交。

    2011年商住用地成交面积达到历史高峰，但是溢价率较前两年明显下降，55.80%地块以底价成交，同比2010年下降超过15个百分点，即使摆脱底价成交的地块，溢价率也偏低，主要是今年东莞楼市环境趋紧，开发商拿地原意逐渐降低，并且严苛的货币政策环境使得开发商拿地力不从心；此外，偏远镇区地块的增多，以是溢价偏低的重要原因。

    ※单个商住地块面积中等规模为主，巨幅地块偶有出现。

    从商住用地的占地来看，2011年单宗地块占地在3万㎡以下的为21宗，占到所有地块的32.31%，与2010年相比大幅减少；此外3~5万㎡有17宗占26.15%，5~10万㎡有23宗占35.38%，10万㎡以上的3宗占6.15%。整体而言，2011年东莞商住地块的单个面积还是比上年有所上升，特别是塘厦的大部分地块面积都在7、8万㎡，十分有利于开发商的后期运作，将对分期开发、园林打造、品牌沉淀、楼盘档次都有帮助。

    ※东莞商住地一、二、三线镇区楼面地价全线下滑。

    2011年一、二、三线镇区的楼面地价分别为2249元/㎡、1440元/㎡、1097元/㎡，同比10年下降32.48%、下降14.74%、下降3.43%。所在镇区楼面地价的起落，主要是由商住地块的优劣程度，以及开发商对后市的判断决定的。可见楼市发展比较成熟的一线、二线区域，由于之前楼市热闹时土地市场比较热烈，楼面地价较高，但是一旦楼市向下的趋势逐渐明朗的时候，其土地价格下滑幅度也最大。

    ※东莞有地产企业淡出视野，也有其他行业新贵积极进入以谋发展。

    2011年，东莞楼市连接传出项目收购案，其中联华收购了御景湾的酒店和房地产业务，并且命名为“御景湾八号”，此前高层变动的景峰地产，近年在土地市场踪迹难寻，有可能逐步退出地产业务；与此形成鲜明对比的是，部分地产行业之外的企业新贵，凭借雄厚的资金实力，在本行业市场容量趋于饱和的情况下，不顾目前楼市调控正酣，毅然勇敢进入东莞楼市掘金，其中东莞市时珍医药有限公司经过33轮鏖战，击退其余七家买家，以总价8100万元、楼面地价4045元/㎡、溢价率237.50%的不菲代价布局东莞；此外，四川长虹置业有限公司虽然在四川开发过地产项目，此次也在樟木头购得大宗商住地块，谋划在东莞房地产市场占据一席之地。

    九、2012年土地市场宏观展望

    ※明年银根放松预期不断增强，对土地市场有所利好。

    12月初，央行3年来首次下调大型金融机构存款准备金率零点五个百分点，降至21%，中小金融机构存款准备金率将降至17.5%。以10月末，金融人民币存款余额为79.21万亿元，以此初步计算，此次下调存款准备金率所释放的资金3960亿元。虽然12月举行的中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，但在实际操作层面上，货币政策已经微调转向，特别是北京、上海、广州、南京等城市，首套房贷利率开始向基准利率回归。同时，为了缓解年底资金面的紧张，近期中国人民银行暂停公开市场操作，很可能是存款准备金率下调在即的信号。

    ※政府将通过调低土地起拍价、降低竞拍门槛，提高企业拿地积极性。

    纵观2011年全国土地市场，除了少部分三四线城市之外，绝大部分城市出让金大幅萎缩，政府财政不断吃紧，虽然东莞土地市场远远好于一线城市，土地出让金收益逆市飘红，但是在明年的经济形势并不明朗，尤其是出口贸易，在欧债危机并没有得到完全解决，企业订单锐减，利润被人工、材料成本蚕食的情况下，经济保增长的任务就落到投资、消费之上，政府必然极力推动投资的带动作用，此举加大对土地财政的支持力度，正是由于这诸多的因素，下半年以来，国土局也明显加大土地拍卖力度，甚至部分曾经流拍的地块也再度推出，在跟随楼市形势降低起拍价，抑或放宽付款期限，竞拍条件之后顺利成交。预计，2012年这种情况将进一步蔓延。

    ※东莞正式迈入高铁时代，或将带来地产格局的改变。

    12月26日，广深港高铁广深段正式开通运营，这条高铁将通到深圳中心区的福田站，预计2015年可通到香港；而东莞境内唯一的高铁车站——虎门站，将使东莞一步踏入高铁时代，这也将给东莞的地产带来新的格局，首先在外围的广深限购、限价，二手房过户按评估价征税的实施之下，由于交易成本的大幅上扬，不少投资者将会从二手房流向受限价影响而不得不调低开盘价的一手房，以及商业地产的商铺、写字楼等市场，但是下半年预计深圳供应仍然偏紧，这部分需求将被挤到东莞的临深区域，从而对虎门、塘厦、凤岗等区域的楼市带来新的契机。

    ※明年东莞南城总部基地二期地块出让，考验政府的号召力。

    总所周知，2010年9月份，南城总部基地一期土地拍卖热闹非凡，9幅商业金融地块分别被万科、光大、宏远、新世纪、富盈、中天力通等开发商系数瓜分，将打造成地产企业的聚集基地，其中讲究资金快速流转的万科，其总部大厦已经率先报建动工。不过，由于目前南城总部基地周边配套尚未完善，无论办公还是商业氛围的培育，都需要中长期的沉淀，使得政府不得不采取一些倾斜的扶持策略，引导各类企业进驻。实际上南城总部基地二期地块本来寄往于2011年启动，但由于楼市低迷、全行业银根紧缩，东莞的制造业经营大不如前，从而不得不延迟推进，预计进入2012年，政府将适时推出二期地块，但在起拍价、门槛等方面会有调整。

    ※东莞土地资源日趋稀缺，致使“三旧改造”加速推进。

    过去几年，东莞每年都有许多“三旧改造”的项目频繁见报，但大部分都是处在前期规划论证阶段，或者政府与有意向的企业签订意向协议，大部分地块还没有进入实质的拆迁、操作阶段。进入2012年，东莞“三旧改造”将加快进程，这一方面的重要原因是东莞的土地资源日益紧缺，东莞仅有370万亩土地面积，但建设用地总规模已经超过160万亩，后备耕地资源和建设用地资源都已逼近极限，未来东莞建设可用土地开发空间只剩下30万亩。至此，各街镇政府为了提高每平方公里gdp产出，只能通过制造业的产业升级，或者借助发展房地产提高土地利用率。目前，比较受关注的是东城、凤岗、长安、虎门、塘厦的成熟片区。但是“三旧改造”对开发商的吸引力度，还要看政府的扶持力度，特别是财税、规划、审批方面的互惠，毕竟“三旧改造”需要庞大的资金实力，并且需要协调各方矛盾，投资回收期也比普通项目漫长得多。