中原地产：2011东莞地产二级市场分析与后市展望

　　2011年东莞房地产市场回顾

　　2011年，作为楼市调控政策升级加码的一年，从10年初开始实施的调控政策逐渐发挥效力，全国楼市普遍由涨幅趋缓，向价格下探稳步推进，尤其是北京、上海、广州、深圳等城市，降价风潮开始蔓延开来;反观作为三、四线代表的东莞市场，虽然一样受到紧缩货币政策的影响，但是“限购令”始终难产，在广深限购需求外溢，通胀高企，投资渠道缺乏等因素影响之下，全年成交逆势飘红、独树一帜。细看全年各个时期，2011年1月份，东莞楼市很好的延续了10年12月的热闹行情，单月商品房成交面积70.60万㎡，部分供应偏紧的区域供应放量，使得压抑良久的需求得到充分释放，取得2011年的楼市开门红;然而进入到2月份，除了受到春节长假的影响之外，期间第三次调控如期而至，全国大中城市纷纷出台地方版“限购令”，市场观望氛围加剧，部分开发商的优惠折扣效果甚微，致使成交量下降至23.65万㎡;进入3-5月，席卷全国的限购风潮愈演愈烈，整个东莞房地产市场风声鹤唳，几次传闻甚至具体到了实施日期，部分开发商更是连夜开会商量对策，但是“限购令”并没有如期而至，反而演变成一场声势浩大的“促销令”，可谓因祸得福，在这段时间，部分品牌开发商的楼盘工程日夜加班加点，以赶在某些时间节点发售，过后普遍取得非常不错的销售率，致使5月份旺季的商品房成交面积上升到67.90万㎡，当中尤其以城区东城、南城、松山湖的豪宅项目最为受益;盛夏时节的6-8月份，恰逢楼市淡季，这一时期市场进入相对平静期，开发商的推货规模也有所回落，主要以高端豪宅的加推为主，打折优惠幅度有限，此举却造成全市住宅均价节节攀升，在8月达到8505元/㎡，连续3个月冲破政府8200元/㎡的警戒线，限购预期再次抬头。

　　从9月底开始，中央调控政策放松的预期荡然无存，全国楼市风云突变，之前几个月开发商与购房者博弈僵持的局面被无情打破，上海、北京、杭州、深圳等更具风向标作用的城市，不断有龙湖、绿地、华润、中海等品牌开发商祭出降价3成、4成的幅度，由于心理落差前期业主打砸售楼处的一幕昨日重现，甚至由降价引发的业主维权几乎成为楼市转折的一个戏剧性插曲。然而，相比远在千里之外的北京、上海楼市降价大战硝烟弥漫，近在咫尺的广州、深圳成交哀鸿遍野，隔江对望的珠海、中山限购、限价，10月的东莞楼市在大朗·碧桂园、新世纪·颐龙湾等超级大盘的带动之下，暂时掩盖了市场向下的趋势，成交依然保持一定的活跃度，但是进入11月随着前期热销楼盘的后续签约释放完之后，市场终于被打回原形，况且受到前期一线城市价格大幅回落的影响，购房者观望氛围浓厚，造成楼盘上门量大减，诚意客户、认筹量都得不到保证，此时“以量换价”逐渐成为市场共识，开发商不得不以低于市场预期价开盘，或推出部分特价单位，才能保证出货量回笼资金，其他大部分的楼盘每周成交不足两套，同时也显示出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”，11月住宅均价也下降到7821元/㎡，再次回落到8000元/㎡关口下方。12月，虽然央行3年来首次下调存款准备金率0.5个百分点，首开货币政策适度微调的窗口，但整体楼市环境还是相对偏紧，部分开发商参照其他城市推出更吸引眼球的营销手段，例如黄旗山1号推出“保值回购计划”，花样年·君山推出“3年包月供”等等，这些措施由于诸多的法律风险，对实际的成交促进并不大，只能作为一种有效的噱头。此外，由于12月高端楼盘政府有意放缓审批，部分高价楼盘被迫延缓签约等原因，商品房月成交仅为27.03万㎡，成交量环比上月继续下探，低至仅次于受春节放假影响的2月份。

　　提要

　　供应方面：走出前两年偏紧局面，特别是商业、车库供应激增。

　　进入2011年，由于前两年成交庞大的商住用地，并且经过前期的施工，普遍进入批售阶段，所以全年供应量时隔两年之后，再次迈上六百万的关口，达到651.09万㎡。由于大量豪宅楼盘入市，特别是标杆大盘的扎堆，城区供应达到247.80万㎡，同比增长27.36%;而镇区由于区域较多，2011年供应量达到403.29万㎡，占全市的61.94%。受政策调控影响较小，同时由于上半年通货膨胀预期、人民币升值预期加剧，避险资金的流入，使得商用物业、车库供应量激增。

　　需求方面：通胀高企、广深限购、投资渠道缺乏、公积金贷款优惠政策、商业升温，合力促使楼市成交旺盛。