中原地产：2011东莞地产二级市场分析与后市展望

　　2011年全市商品房成交情况：

　　调控政策难挡旺盛成交行情，总体成交可媲美2009年。

　　从近四年年度成交走势来看，07年全球通胀压力较大。中国经济增长存在由偏快转为过热的风险，全国楼市“量价齐升”，价格疯狂上涨，东莞楼市严重供不应求，价格跳跃式上涨，整体成交高达663.33万㎡，为近四年来“最高峰”;08年全球金融危机的影响，经济放缓，成交量跌入谷底;但08年底利好的宏观政策、宽松的信贷政策等因素，使得09年回暖过快，供求矛盾再次显现，价格上涨较快，成交量直逼600万㎡;然而从2009年12月中旬开始，中央各部委及地方政府不断升级加码的调控措施层出不穷，态度愈加严厉和强硬，使得2010年楼市成交二次探底，但仍高于最低迷的2008年成交量。进入2011年，成交总量可以媲美2009年的旺盛行情，究其原因包括：供应放量激发需求持续释放;广深限购之下，投资置业需求严重外溢;东莞制造业不景气，利润被人工、原材料不断蚕食，本地企业主把手头闲资投入楼市;上半年通胀高企，投资保值增值需求增加;品牌开发商的标杆楼盘入市增加，带动成交的活跃度。

　　镇区成交面积、增长速度均高于城区，彰显地产重心的慢慢偏移。

　　从近三年城镇区商品房成交走势来看，2011年城区在数值上面同比10年有所小幅增长，成交面积206.34万㎡，同比增长率5.22%，城区面积的增长主要得益于中信森林湖·兰溪谷、滨江公馆·荣爵馆、天利中央花园、万科·金域松湖、万科金域华府二期等等大盘的集体发力;而镇区在近3年的表现也非常突出，成交量都在300万㎡以上，其中2011年成交面积384.69万㎡，同比增长26.80%，特别是临近深圳的凤岗、塘厦、长安，承接外溢的购房需求，促进楼市的活跃气氛，从这些年镇区成交比重逐渐抛离城区，可见东莞地产市场的真心逐渐发生偏离，由城区转向发达镇区。2012年镇区更多的项目将启动，尤其值得关注的是塘厦、凤岗、大朗，这些区域不但全新楼盘数量众多，而且不乏万科、中信、碧桂园等全国标杆房企，以及首次进入东莞的广系品牌开发商敏捷地产、珠江投资等等。