中原地产：2011东莞地产二级市场分析与后市展望

　　合拼户型为供应主力，中小户型在个别超级大盘的带动下比例上升。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应户型面积分析，小户型公寓、一房在今年供应继续偏紧，主要是由怡丰公寓、新时代家园、金桂华府二期等零星供应组成;而受调控政策影响最大的合拼户型，全年供应比重仍然达到28.23%，出货压力可见一斑;不过刚需产品的中小户型、中低价位的产品供应有明显增长，其中二房供应比重达到28.66%，贡献最大的楼盘当属大朗碧桂园、新世纪颐龙湾等超级大盘;而五房、复式等超大户型的供应在下半年有所减少，这主要是由于楼市看淡趋势愈发一致，豪宅的观望氛围较普通住宅更为浓郁，开发商不敢贸然推货。

　　二、 需求分析

　　通胀高企、广深限购、投资渠道缺乏、公积金贷款优惠政策、商业升温，合力促使全年商品房消化量591万㎡。

　　2011年东莞全市在售楼盘为近300个，其中全新楼盘约有50个。纵观2011年东莞商品房市场，可用“先扬后抑、供需两旺”来形容，一季度楼市供应两旺，楼市很好的延续10年底的火热气氛，特别是进入第2季度，除了通胀预期之外，东莞开发商利用一次又一次的“限购传闻”，抓住购房者赶搭末班车的心理，以及广深限购之下，深圳外溢的投资保值需求得到有力承接，各大楼盘普遍取得十分不错的开盘销售率;第3季度则是借助“金九银十”的旺季，在大朗·碧桂园、新世纪·颐龙湾等高性价比楼盘入市带动下，成交保持一定的活跃度;但是进入第4季度在受一线城市大幅降价，购房者观望抬头的影响，以及高端楼盘签约受限制，致使成交量出现低迷，降到全年的低点。

　　2011年商品房成交面积为591.03万㎡，同比10年增加18.31%，成交套数为59680套，同比上升20.31%，成交金额为494.42亿元，同比10与09年都有明显增长;其中住宅成交521.16万㎡，共49162套，面积同比10年上升19.17%;非住宅成交69.87万㎡，共10518套，同比10分别上升12.35%和76.66%，成交金额为59.26亿元，同比10年轻微下降1.66%。