中原地产：2011东莞地产二级市场分析与后市展望

　　进入2012年，东莞商品房供应将保持高位，从2011年新开工量创近4年来“新高”，达到925万㎡，就见到一丝端倪。更为严峻的是，2011年延续下来的库存620.62万㎡，也是一块难啃的骨头，在全年新增供应700多万㎡的情况下，仅仅寄望于政府利好政策的出台，开发商的出货压力将难以消除。

　　8、12年东莞楼市“先抑后扬”的时代，下半年将是项目扎堆、争相出货的时期。

　　可以预见，从2011年11月开始的观望潮，在2012年初难有根本性的改变，特别是1月、2月恰逢龙年春节放假前后，将进入成交最艰难的时期，东莞商品房日均成交量维持在两位数，各大楼盘将普遍遇到上门量不足，门可罗雀的尴尬处境。预计直到阳春三月，开发商才断断续续推出部分货量，以此刺探市场交投行情，以及价格的接受程度，同时缓解资金紧张局面，不排除压抑了半年多的购房需求，在品牌开发商、新鲜产品的激发下，会有一波少量的释放，但东莞楼市成交要恢复到正常的月份，仍然需要整个外部环境的支持，直到进入2012年下半年，特别是央行货币政策调整窗口开启之后，经过存款准备金率的多次下调，各种利好叠加释放之后，借助“金九银十”前后的东风，从而促进楼市活跃度的提升。

　　9、12年东莞楼市的品牌之年，品牌开发商聚集的热点片区备受追捧。

　　2003、2004年前后，东莞房地产市场就迎来了外来开发商的大举开拓期，首先是富通地产、万科地产、金众地产的率先登陆，并品尝到“头啖汤”，挣得盘满钵满、名利双收，随后合正地产、金地地产、深城投、深业等也尾随而至，这一期间不乏成为典范的明显楼盘，例如万科城市高尔夫花园、金地格林小城等等。此后，每年都有品牌开发商挥师东莞，特别是09年龙光地产击败万科、保利等多家巨头，摘下莞城高价地，直插东莞最中心的片区，同年碧桂园集团进军大朗，10年保利地产入主松山湖、樟木头，11年“广系”开发商的敏捷地产、珠江投资。

　　2012年，品牌开发商的楼盘将明显增多，进入品牌之年，特别是万科、碧桂园、佳兆业、恒大等等，有很多全新楼盘面市，临近深圳的凤岗、塘厦、长安、虎门、樟木头，以及泛城区的大朗、厚街、寮步将是热点片区;其中碧桂园集团将有全新楼盘塘厦·碧桂园、碧桂园·时代城、观澜·碧桂园、碧桂园·天麓山蓄势待发，潜在供应面积近50万㎡;万科地产的朗润园、松湖中心、金域国际、松山湖1号龙湖居等新盘，加上老盘的加推，潜在供应60万㎡左右;佳兆业地产的西平、沙田项目也稳步推进;可以预见，品牌开发商的聚集对促进东莞楼市的发展，起到积极的作用，并且对购房者的号召力与吸纳力不容忽视。

　　10、12年莞深同城化、主城区外拓、中西部经济带崛起，带来片区楼市的活跃。

　　2011年12月26日，广深港高铁广深段正式开通运营，这条高铁将通到深圳中心区的福田站，预计2015年可通到香港;而东莞境内唯一的高铁车站——虎门站，将使东莞一步踏入高铁时代，这也将给东莞的地产带来新的格局，首先在外围的广深限购、限价，二手房过户按评估价征税的实施之下，这部分需求将被挤到东莞的临深区域，从而对虎门、塘厦、凤岗等区域的楼市带来新的契机。

　　此外，东莞主城区的外拓，以及中西部经济带的崛起，寮步、石碣、厚街、大朗、黄江、麻涌、沙田等镇区将首先受益，一方面，越来越多的品牌开发商进驻布局，特别是佳兆业地产、金地地产、敏捷地产、钜隆地产给片区带来高品质的楼盘，和创新营销模式，并且供应的增加，将会合力激发片区沉寂多年的购房需求，提升市场交投气氛的活跃度。