中原地产：2011东莞地产二级市场分析与后市展望

　　附表：各区域成交面积环比增长情况(单位：万㎡)

　　住宅受到调控、通胀高企、投资渠道缺乏，促使商用物业成为市场的“新宠”。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，受政策调控的影响，2011年住宅市场整体成交大幅放量，同比10年分别都有不同的升幅，其中公寓由于供应持续偏紧，变化幅度不大;普通住宅方面中小户型成交量明显增多，而高档洋房、豪宅洋房经过上半年的集中释放之后，下半年所占比重有所回落;而别墅与商用物业受政策影响最小，在住宅市场竞争加剧的时候，开发商为了回笼资金，完成全年销售目标，借助通货膨胀高企、人民币升值预期压力加大、投资渠道缺乏等因素，近期商铺的成交异常火热，并且价格达到片区天花板，如万科长安中心、万科·紫台、中熙·弥珍道等等。

　　市场成交以两房、三房为主导，合拼户型、超大户型受抑制。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2012年随着严厉的调控政策的延续，特别是银行贷款的进一步收紧，房地产信托基金的叫停等错综复杂的影响，合拼户型、超大户型经过上半年的短暂集中释放之后，在3季度、4季度的后续出货明显乏力，银根收紧所发挥的威力逐渐凸显，特别是接近年尾受到楼市观望氛围的笼罩，诸如黄旗山1号、花样年君山等豪宅也不得不推出保值回购、3年包月供等营销措施，但实际的效果甚微，以营销噱头为主;而受到政策误伤的刚性需求成为市场主流产品，无论是供应还是需求比重较之前明显攀升，可见两房、三房产品俨然成为市场的出货主力军，在市场逐渐回归理性，投资、炒房者踪迹难寻的时期，中低端楼盘的中小户型普遍取得不错的销售率，这将对开发商后续楼盘的产品定位形成影响，或许今后盲目追求大户型、合拼户型的现象可望得到逐步缓解。