中原地产：2011东莞地产二级市场分析与后市展望

　　11、12年东莞楼市继续分化，刚需产品、商用物业将成为新的“吸金点”。

　　2011年住宅市场整体成交大幅放量，其中公寓由于供应持续偏紧，变化幅度不大;普通住宅方面中小户型成交量明显增多，而高档洋房、豪宅洋房经过上半年的集中释放之后，下半年所占比重有所回落;而别墅与商用物业受政策影响最小，在住宅市场竞争加剧的时候，开发商为了回笼资金，借助通货膨胀高企、人民币升值预期压力加大、投资渠道缺乏等因素，促进成交的旺盛。

　　2012年，东莞楼市将继续有所改变，首先是市场回归“刚需产品”为主导的购房市场，大户型、复式、合拼户型将面临较大压力，这也使得开发商在后期产品上面做出调整;此外，除了城区南城、松山湖保持原有热度之外，二线镇区将继续升温，特别是部分热点镇区，塘厦、凤岗、大朗、黄江、寮步在品牌开发商的标杆楼盘带动下，迎来供需的高峰期;非住宅物业的商铺、写字楼、车库，也继续成为部分开发商回笼资金的选择。总体而言，12年东莞楼市刚需产品、写字楼、商铺、车库将成为新的“吸金点”。

　　12、12年东莞楼市首次置业比例增多，投资、投机需求将被区别对待。

　　最近几年东莞楼市比较稳健的发展，房价也没有相邻的广州、深圳般上涨，但是对于东莞“哑铃式”的人口结构而言，逐年小幅上升的房价也是较为吃力，并且银行房贷利率的提高，也加剧这部分目标人群的观望气氛，普遍造成“刚需族”被误伤，反而是改善型需求继续平稳释放的景象，从近期大户型、豪宅成交比重上升就可见一斑。2012年，随着房价上升幅度进一步趋缓，全国知名开发商的聚集，高性价比楼盘的增多，以及国家再度对首次置业的支持，首次置业的需求会被重新点燃，而投资、投机需求被区别对待。

　　十、 2012年东莞楼市预测

　　1、近期东莞楼市日均成交维持两位数，预计成交回升最快发生在2012年3月份。

　　2012年3月，开发商开始逐步加大推货力度，缓解资金压力。

　　压抑了半年多的购房需求，在品牌开发商、新鲜产品的激发下，会有一波释放。

　　价格调整逐渐到位，观望良久的购房者选择入市。

　　2、房价调整低位在2011年7月-2012年3月。

　　由于近两年上市的大部分楼盘是高价拿的地，况且人工、材料成本上升，价格下降空间有限，经过一段时间的调整之后，预计将逐步到位。

　   此时不但是淡季时节，并且也是调控政策最为严苛，开发商的资金链最为紧绷的时候。

　　 经过前期“以量换价”回笼资金之后，接下来进入旺季价格将逐步企稳。

　　3、2012年东莞住宅均价回到7字头。

　　全市住宅市场当中，适合刚需的中小户型产品增加，冲抵豪宅、非毛坯修的虚高。

　　由于规划审批报建的规范，楼盘通过高赠送抬高“面价”的情况将被改变。

　　 开发商的经营策略将以“跑量”为主，不再盲目追求“溢价”。

　　部分新盘扎堆、竞争激烈的片区，以低于市场预期价开盘增多。