中原地产：2011东莞地产二级市场分析与后市展望

　　2011年商品房成交面积为591.03万㎡，同比上升18.31%，成交套数为59680套，同比上升20.31%，成交金额为494.42亿元，同比上升25.47%。镇区在近3年的表现也非常突出，成交量都在300万㎡以上，其中2011年成交面积384.69万㎡，同比增长26.80%，特别是临近深圳的凤岗、塘厦、长安，承接外溢的购房需求，促进楼市的活跃气氛;纵观2011年东莞商品房市场，可用“先扬后抑、供需两旺”来形容，一季度楼市供应两旺，楼市很好的延续10年底的火热气氛，特别是进入第2季度，东莞开发商利用一次又一次的“限购传闻”，抓住购房者赶搭末班车的心理，以及广深限购之下，深圳外溢的投资保值需求得到有力承接;第3季度则是借助“金九银十”的旺季，在大朗·碧桂园、新世纪·颐龙湾等高性价比楼盘入市带动下，成交保持一定的活跃度，此外，东莞公积金贷款优惠政策，对刚需的支持力度也不容忽略;但是进入第4季度在受一线城市大幅降价，购房者观望抬头的影响，以及高端楼盘签约延后，致使成交量出现低迷，降到全年的低点。

　　价格方面：住宅均价8186元/㎡，同比上涨7.61%，涨幅逐渐放缓。

　　2011年东莞住宅均价升幅仅为7.61%，远低于市场预期，并且在政府的目标控制线以内。主要原因是：首先，虽然上半年以城区豪宅为主，致使价格节节攀升，但进入下半年随着大朗·碧桂园、金地外滩8号、香槟雅苑、新世纪·颐龙湾等等中低价位楼盘的入市，最后几个月房价应声下落;其次，经过政府与几十家主流开发商的约谈，部分豪宅项目变得有节奏的签约;再者，随着一线“北上广深”调整日渐加剧，降价三成、四成比比皆是，虽然东莞本地楼市没有那么风起云涌，但是观望气氛不断积聚，从7、8月份开始，“以价换量”逐渐成为共识，打折优惠省行。2011年商品房均价为8365元/㎡，同比10年上升6.03%;住宅均价为8186元/㎡，同比10年上升7.61%;洋房均价为7286元/㎡，同比10年上升9.99%;公寓均价8190元/㎡，同比10年上升28.31%;别墅均价15685元/㎡，同比10年上升3.14%;商铺均价8966元/㎡，同比10年下降12.18%。

　　供需方面：供需矛盾得到初步缓解，开发商出货压力逐渐凸显。

　　根据过往的经验，在房地产供需比1：1，供应仍处于偏紧状态;而2：1相对来说才处于供需平衡水平。经过2009-2010年商住用地大量成交，前期工程稳步推进，11年纷纷进入发售阶段，终于有力缓解供应一直偏紧的局面，2011年共有143个楼盘有新增供应，总供应量为651.09万㎡，同比10年上升19.26%，终于有利缓解一直供应偏小的局面，供应从另一方面促进促进需求的大幅释放，全年商品房成交591万㎡，足以媲美2009年的行情，但是总体而言未来开发商的出货压力仍将逐渐凸显。

　　一、 新增供应分析

　　2011年东莞新增商品房供应总体情况：