中原地产：2011东莞地产二级市场分析与后市展望

　　部分重点城市保障房规划：

　　4、消息面：开发商断臂求生出售“高价地”项目，进入房企兼并重组的高峰期。

　　2011年以来，京沪津渝四大产权交易所已有100宗房地产类产权交易挂牌，达同时期最高值。部分开发商迫于资金压力在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产，“断腕”求生。其中SOHO中国和上海证大、绿城中国旗下子公司签署协议，以40亿元现金接手上海外滩高价地50%股权，更是一石激起千层浪;同时，杭州滨江房产集团以1亿元收购金都房产持有的衢州置业公司50%的股权，将增加滨江集团权益储备土地面13万㎡，权益容积率建筑面积19万㎡;绿城除了出售上海外滩高价地股权之外，也向融创中国全资附属公司融创置地转让湖滨置业51%的股权，作价5100万元;此外，由于对后市的统一看空，包括金种子酒、酒鬼酒、水井坊、泸州老窖等非地产专业户，也逐步退出地产业务。进入2012年，在全国楼市行情继续缩量调整的时期，部分过往过度扩张，手头资金难以保证项目推进的开发商，将不得不出售部分资产，以求顺利过冬。

　　5、12年国内楼市仍将缓慢下行，一线城市持续深幅缩量调整。

　　2011年，作为楼市调控政策升级加码的一年，从10年初开始实施的调控政策逐渐发挥效力，全国楼市普遍由涨幅趋缓向逐渐下探转变，虽然万科、恒大之类的品牌企业能够同比去年大幅增长，但毕竟是凤毛麟角，从全国一、二线城市的销售情况看，“萎靡不振”仍是全国楼市的主基调，特别是4季度成交哀鸿遍野。2011年一线城市楼市总体成交量相比2010年下降19.49%，二线城市楼市总体成交量也同比下跌18.01%，而在政策的严厉打压下，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，调控效果在限购城市显现。

　　2012年，特别是1季度，可以预见全国将继续面临成交量持续低迷的现状，北京、上海、广州、深圳、南京、苏州等大中城市、省会城市，将有更多企业加入“以价换量”的行列，加大促销力度，并将进入持续深幅缩量调整阶段。

　　6、12年东莞楼市整体依然平稳，成交情况较为看好。

　　2011年，作为避风港的东莞市场，虽然一样受到紧缩货币政策的影响，但是“限购令”始终难产，在通胀高企、广深限购、投资渠道缺乏、公积金贷款优惠政策、商业升温等措施，合力促使楼市成交旺盛，全年商品房成交面积为591.03万㎡，同比上升18.31%，成交金额为494.42亿元，同比上升25.47%。2012年，由于东莞房价上涨势头已经被遏制住，上升幅度放缓，预计“限购令”出台的可能性依然偏弱，在货币政策有条件适度微调，广深购房需求继续外溢，商品房供应持续放量，品牌开发商扎堆的激发之下，整体成交情况较为看好。

　　7、12年东莞楼市进入供过于求的年份，未来出货压力有所增加。

　　从2004年至2011年8年的新增供应走势看，2004年-2007年呈现持续放量的态势，2004年新增供应面积为562万㎡，2005年为576万㎡，2006年为660万㎡，2007年创出新高，新增供应量高达800万㎡。2008年楼市进入调整期，供应量为679万㎡;2010年受房地产政策调控的影响，供应量虽有所增加但增速明显放缓，总供应量为545.96万㎡，相对需求而言供应仍然偏紧。进入2011年，由于前两年成交庞大的商住用地，并且经过前期的施工，普遍进入批售阶段，所以全年供应量时隔两年之后，再次迈上六百万的关口，达到651.09万㎡。