中原地产：2011东莞地产二级市场分析与后市展望

　　深圳限购需求外溢，东莞临近深圳楼盘全力承接。

　　深圳与东莞接壤，交通便利，经济贸易往来频繁，因此深圳客户来莞置业逐渐增多，尤其是靠近深圳区域的凤岗、塘厦、长安、樟木头等区域，这些区域对2011年贡献度很大，其中凤岗的纯深圳盘益田·大运城邦一期以1346套位列季军。尤其是深圳出台限购、限价、限贷之后，东莞开发商主动拓展深圳客户，深圳投资客继2007年之后再次入莞，但是2011年这次大举入莞比2007年总体看趋向理性，主要呈现几个特点：一是物业选择方面，2007年投资客对于高价位、低价位产品都有投资，然而2011年的投资客对价格比较谨慎，主要投向公寓、小户型等低总价单位;二是区域选择方面，视野拓宽了不少，之前的投资客只对塘厦、凤岗、长安、樟木头较感兴趣，2011年寮步、黄江、大朗等区域，在鼎峰品筑二期、大朗碧桂园等楼盘的带动下，也迎来一波深圳客的热潮;三是参与的开发商方面，以本土的开发商为主，国企考虑到品牌形象，后续外乎方面还是较为谨慎。

　　成交向品牌开发商聚集，“二八现象”明显。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从开发商业绩完成率去分析，2011年全市约216家开发商，其中有91家开发商销售收入超过1亿元，8家开发商超过10亿元。超过1亿元的91家开发商当中，只有37家完成去年业绩的90%以上，即是仅为四成左右;今年东莞市场“二八”分化的现象依然没有改变，品牌开发商的物业成交集中度高备受置业者关注。20%的开发商销售收入占全市商品房销售金额的比重从2009年的69.80%上升到76.02%，但是由于楼盘推售节奏的差异，以及户型产品不同，开发商的业绩分化十分明显。

　　三、 供需分析

　　2011年商品房供应大幅放量，前两年供应偏紧现象得到初步缓解。

　　根据过往的经验，在房地产供需比1：1，供应仍处于偏紧状态;而2：1相对来说才处于供需平衡水平。2010年商品房供需情况整体比2009年的供不应求压力有所缓解，09年由于楼市出现回暖，需求持续释放，供应跟不上，因此供求严重失调;2010年供应量持续偏紧，但比2009年有所增加，需求受新政影响有所压抑，全年在曲折中共成交近500万㎡，因此整体由09年的供不应求趋向供应甚微偏紧转变。2011年，经过2009-2010年商住用地大量成交，纷纷进入发售阶段，2011年共有143个楼盘有新增供应，总供应量为651.09万㎡，同比10年上升19.26%，终于有利缓解一直供应偏小的局面，从另一方面促进促进需求的大幅释放，全年商品房成交591万㎡。