中原地产：2011东莞地产二级市场分析与后市展望

　　九、 2012年后市展望

　　1、经济面：12年为保证经济平稳增长，中央将在货币政策、税收等方面进行更多微调。

　　2011年，中国经济增速逐季放缓，国民生产总值从一季度的增长9.7%，下降到二季度的9.5%、三季度的9.1%，可以预见2011年4季度和2012年1季度将继续小幅下探。究其原因，欧债危机愈演愈烈，并且一直找不到有效的解决途径，全球经济二次探底前景堪忧，中国的外贸出口也深受其害;此外，人民币汇率、原材料成本、人工成本上升，不断蚕食中小企业利润，造成中小企业生存缓解堪忧，所以2011年12月，在北京举行的中央经济工作会议，全面分析了当前国际国内经济形势，并确定明年经济工作主要任务，继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展，加快经济结构调整，深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水平。可以预见， 2012年中央为了防止经济增速下滑过大，同时改变中小企业融资贷款困难的局面，在通胀得到控制，逐渐回归理性之后，将会率先放松货币政策的紧绷神经，以促进经济的活跃度;同时，2012年为切实减轻中小企业负担，国家发展改革委已经决定从2012年1月1日至2014年12月31日，对该类企业免征管理类、登记类、证照类行政事业性收费等。

　　2、政策面：12年上半年“限购令”仍将持续，下半年之后或将有条件地逐步调整细则。

　　2011年，中国46个一线城市、省会城市、计划单列市实施限购令，此举造成被限城市楼市哀鸿遍野、惨淡收场。虽然从2011年10月开始，全国楼市风云突变，特别是一线城市量价齐跌，但价格调整的幅度与范围有待进一步扩大化，调控的效果并没有完全达到政府预期，同时一旦调控放松房价反弹的条件依然具备，所以近期中央表态保持实行楼市政策，从前期成都、佛山变相放松“限购令”被叫停就可见端倪。相信进入2012年，中央将继续监督地方政府实行限购政策，同时也进行多方面的防范措施，因经济增速下滑造成的硬着陆，同时会重新树立对刚需购房的支持，不排除到2012年下半年，随着楼市的调整加深，价格底部形成，会在限购的细则、货币政策等方面进行适度调整。

　　3、保障房：楼市双轨制渐行渐近，商品房一家独大格局将被改变。

　　根据住房和城乡建设部公布，2011年全国城镇保障性住房开工1000万套的任务已经完成，其中不少省区市超目标任务，其中北京新开工保障性住房达到21万余套，超过年初确定的20万套目标，广东省31万套的任务也比住建部的要求提前、超额完成。进入2012年，全国的保障房建设新开工700万套，届时在建的工程量将达到约1800万套，在继续抓开工的同时，将把建设的指标转移到竣工量，其中2012年基本建成保障房500万套以上，让低收入家庭早日住进保障房。可以预见，由政府主导的保障房将挤入商品房“一家独大”的住宅市场，房地产市场将进入“商品房+保障房”的双轨制时代，这也从另一方面为行政调控政策的有条件推出，创造良好的外部环境。

　　对东莞而言，虽然保障房建设一直遇冷，甚至出现申请经济适用房的人数远低于供应的套数，这种难见的尴尬问题，但今后政府将把重点放在人才公寓、廉租房上面，从而覆盖到更多的人群，并且有利于企业对高新技术人才的吸引，从而维持东莞房地产市场的稳健健康发展。