麻涌楼市未来发展潜力巨大 开发商纷纷提前布局

    备注：

    根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

    年度关键数据一览：

    总体叙述：

    2011年，作为楼市调控政策升级加码的一年，全国楼市普遍由涨幅趋缓，向价格下探稳步推进，降价风潮开始蔓延开来，反观东莞楼市，在广深限购需求外溢，通胀高企，投资渠道缺乏等因素影响之下，全年成交逆势飘红、独树一帜，其中一线区域部分原定计划二季度上市的楼盘纷纷加快推盘节奏、提前抢跑，特别是豪宅楼盘扎堆入市，压抑良久的购房需求被充分激发，整个楼市交投氛围瞬间活跃起来；二线区域住宅供应相对偏紧，制约了成交的放量，使得整体成交仅仅上升了3.95%，但并不妨碍大朗、凤岗等热点区域，在品牌开发商的标杆楼盘上市的情况下，保持热闹行情；三线区域供需双双攀登上历史最高位，前期开发商开发的楼盘逐渐达到发售条件，并且其定价较为合理，以刚需户型为主，有效填补当地的市场空白，房地产开发的升温趋势逐渐明朗化。

    核心要点：

    通胀高企、广深限购、投资渠道缺乏、公积金贷款优惠政策、商业升温，让东莞楼市供需两旺。

    一线区域豪宅扎堆入市，促进成交放量的同时，后期出货压力也逐渐凸显。

    二线区域受供应有限的制约，住宅市场成交增幅有限。

    三线区域住宅供需均达历史顶峰，房地产开发逐渐升温。

    一、通胀高企、广深限购、投资渠道缺乏、公积金贷款优惠政策、商业升温，让东莞楼市供需两旺。

    相比临近城市大幅下挫，东莞楼市供需两旺。

    2011年，东莞房地产市场交投活跃，前期主要依靠限购传闻的紧迫感，以及通货膨胀，吸引购房者入市，特别进入4月限购风声愈演愈烈，不少楼盘纷纷提前供应上市，激发购房者踊跃入市成交一路飙升，特别是一线区域的南城、东城、松山湖、虎门的部分豪宅盘，调低开盘价格以求快速出货。8月、9月开始市场逐渐回落，但在大朗•碧桂园、新世纪•颐龙湾等超级大盘的带动之下，暂时掩盖了市场向下的趋势，成交依然保持一定的活跃度，但是进入11月随着前期热销楼盘的后续签约释放完之后，市场终于被打回原形，此时“以量换价”逐渐成为市场共识，但总体而言，全年东莞楼市依然呈现供需两旺的格局，尤其以一线区域最为显著。

    2011年，在一线区域大户型豪宅集中上市、楼栋加推、非毛坯修楼盘增多等影响之下，东莞普通住宅价格继续呈现冲高态势，尤其以一线区域升幅最大，二线区域、三线区域依次排开。

    1)区域成交面积分布

    2011年一线区域普通住宅成交户型结构分布一览：

    一线区域紧凑户型开始增多，合拼户型位居次席。

    11年与之前相比一线区域两房、三房比重明显上升，说明市场上契合首次置业的中小紧凑户型得到补偿，特别是两房、三房产品，改变大户型为主的供需，这些产品主要由万科•金域松湖、新世纪星城三期等构成，在银根紧缩、投资投机被抑制的情况下，市场将重新回归到刚性需求为主的格局。

    2011年二线区域普通住宅成交户型结构分布一览：

    二线区域两房户型为最畅销，超大户型豪宅比重小于一线区域。

    11年二线区域依然以两房、三房的产品为市场客户成交主流，超过成交总量的五成，这主要是由大朗碧桂园、新世纪•颐龙湾、领尚天地等的楼盘，获得较为理想的出货；此外，二线区域四房以上的各种高端大户型产品比重较少，合拼户型主要为楼盘的楼栋单位。

    2011年三线区域普通住宅成交户型结构分布一览：

    三线区域楼市处在起步阶段，产品诉求以首次置业为主。

    11年，由于三线区域仍然属于楼市发展起飞初步阶段，产品诉求、客户定位也以首次置业者为主，两房、三房的产品成交比重接近总成交的七成，这主要是由新世纪•江畔湾花园、骏隆•君悦天城、丰泽园、东江豪门所支撑，它们以其较为合理适中的价格，适中的户型获得客户较高认可度，一经开盘就取得较高的销售率。

    2)区域成交价格分布

    2011年一线区域普通住宅成交均价分布变化一览：

    一线区域高档楼盘、豪宅盘扎堆入市，成交价格继续向上聚集。

    11年，一线区域中低价位楼盘数量日渐缩水，各大楼盘售价都呈现不同程度的上扬，况且今年供应的都以南城、虎门、松山湖的高档标杆楼盘如万科•松山湖悦、长城世家二期、万科•翡丽山、天利中央花园、黄旗山1号、中熙•弥珍道、龙泉豪苑为主，所以均价过万的成交比重达到16.56%。

    2011年二线区域普通住宅成交均价分布变化一览：

    二线区域成交以中档楼盘为主，高端楼盘只有零星分布。

    11年，二线区域成交价格主体在逐步上移，从4000-5000元/㎡上移到5000-6000元/㎡，并且这个价位以佳兆业•中央豪门三期、新世纪•领居二期、祥利上城为主，不过部分热点区域，如大朗、常平、黄江，也不断有档次较高的楼盘涌现出来，实现比该片区均价较大的溢价率。

    2011年三线区域普通住宅成交均价分布变化一览：

    三线区域即将迎来房地产开发热潮，但标杆高端楼盘依然屈指可数。

    近几年三线区域房地产开发逐步起色，楼盘数量也逐渐增多，但与其他经济重镇相比，还有明显的差距，11年大部分楼盘成交均价仍然徘徊在4000-5000元/㎡之间，这些楼盘尤其以石排的利丰城市花园二期、麻涌的新世纪•江畔湾花园最具代表性；此外，石碣的达鑫•江滨新城的部分江景楼栋单位，成交价格上串到7000元/㎡，成为三线区域的标杆。

    3)区域成交比重分析

    一线区域扎堆开盘、争相出货，成交比重维持高位。

    2011年，东莞楼市整体供需两旺，市场成交主体以一线区域为主，一线区域楼市规模最大，特别是上半年中高端楼盘的扎堆入市，占据全市成交的主力军，最新12月占到全市成交量的55.69%，继续保持领先；而二镇区在断断续续新推货量的情况下，整体成交走势平稳，12月比重为35.39%；三线区域在石碣标杆大盘，推出货量并被市场迅速吸纳之下，12月成交比重下滑到8.92%。

    4)区域吸纳周期分析

    一线区域后续出货压力与日俱增，吸纳周期进入稳步上升阶段。

    2011年12月，一线区域前期供应的货量还有很多尚未消化，特别是年尾整体去货率并不明显，致使库存大幅走高，市场吸纳周期开始稳步攀升，截止12月底为10.4个月。

    二线区域整体成交平淡，市场吸纳周期达近一年新高。

    2011年12月，二线区域市场整体成交平淡，依然有部分楼盘继续加推，出货成交比较平淡，但难以改变整体趋势，截止12月底市场吸纳周期为11.4个月。

    三线区域库存抬头，市场吸纳周期继续走高。

    2011年12月，三线区域楼盘活动较少，都只是在做少量特价单位的促销，整个市场活跃度有所降低，库存仍然呈现稳步攀升的态势，截止12月底市场吸纳周期为9.5个月。

    截止2011年12月31日各区域住宅吸纳周期一览：

    市场供需旺盛，消化压力却比较小的区域为大岭山、大朗、樟木头，消化周期分别为6.7、7.1、7.3个月；市场存量很大，但消化速度慢的区域主要有虎门、石龙、厚街等，存量需要1年以上才能消化完毕。

    5)区域成交排名

    2011年，东莞住宅市场成交面积达到521.16万㎡，合计49162套，从各区域成交情况来看，南城的住宅市场共成交6282套，一枝独秀；其次是寮步、凤岗、大朗、万江分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的41.97%，而前五名区域当中城区又占据两席，其他为热点镇区。

    6)普通住宅区域均价、单套总价排名

    单套住宅总价越高，说明该区域在11年成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；松山湖区域标杆豪宅松山湖•悦组团发售，单套住宅总价稳居首位；此外，莞城、南城、虎门等高档大户型楼盘较多的区域，单套总价也名列前茅；而在普通住宅均价方面，松山湖以12365元/㎡，排名所有区域均价第一；而部分偏远的镇区，如横沥、谢岗、望牛墩、桥头等，均价普遍都在4000元/㎡左右。

    7)2011年区域住宅量价同比变化情况一览

    2011年，全市有18个区域成交面积同比上升，15个区域同比下降；28个区域价格同比上升，5个区域价格同比下降；从各区域的成交量价表现来看，成交量增长显著，区域价格也是呈现上涨状态；此外，全年有15个区域量价齐升，最明显的是黄江、沙田、寮步、虎门、万江、洪梅等，相反却有2个区域量价齐跌，分别是茶山、企石。

    8)2011年重点区域成交物业类型分布

    东莞写字楼成交主要在常平的嘉骏中心、大朗的汇盛国际，而别墅成交主要以南城、大朗、塘厦的别墅标杆大盘为主；商铺成交以大朗的毛织贸易中心为主；公寓类产品的成交，在虎东城、寮步、虎门、常平等房地产发展成熟的片区。

    9)2011年成交建筑类型

    东莞房地产发展水平不均衡，目前一线区域最为成熟，建筑形态也最为丰富，多层、高层、小高层、超高层应有尽有，其中超高层成交比重达到11.68%，而三线区域则是几乎全部为高层建筑产品，未来建筑形态、户型产品有待进一步的优化。

    二、一线区域豪宅扎堆入市，促进成交放量的同时，后期出货压力也逐渐凸显。

    豪宅扎堆入市促进成交放量，但后期出货压力也逐渐凸显。

    2011年一线区域供需迅猛放量，其中新增住宅供应65个项目，30741套，面积340.78万㎡，同比上升41.90%；在销售方面，11年住宅销售27088套，面积297.07万㎡，同比上升17.79%，成交量继续回升；其中普通住宅中位房价6842元/㎡，同比上升14.14%，主要是前期豪宅扎堆入市，特别是南城、东城、松山湖、虎门等热点区域，万科•翡丽山、天利中央花园、景湖荣郡、黄旗山1号、松山湖•悦、万科紫台、龙泉豪苑等，有大量洋房供应入市。

    一线区域“先扬后抑”第二、第三季度最旺盛，第四季度成交开始下探。

    2011年第一、二季度，由于之前东莞限购令的疯传，不论是开发商还是购房者，都出现提前集中入市推盘的现象，呈现十分热闹的交投气氛，成交中位价格也是节节升高，此后，从10月下旬开始，随着金九银十的表面繁荣褪去，以及调控政策的紧绷，特别是一线城市降价潮的愈演愈烈，东莞的购房者深受影响，市场观望气氛浓郁，不少豪宅楼盘的出货能力被削弱，甚至某些楼盘被迫抛出“保值回购”、“三年包月供”等噱头营销，但效果甚微。

    别墅、高端洋房继续上升，公寓价格下调。

    2011年，一线区域豪宅趋向十分明显，主要是由于南城、塘厦、松山湖、虎门的别墅、高端洋房集中上市，从而起到的拉升作用；而其他住宅物业类型的价格仍然呈现小幅结构调整的涨势，具体到个盘的价格，也是价格基本面还是保持平稳。

    2011年一线区域分物业类型价格变化表：

    2011年一线区域普通住宅价格变化区间：（各个楼盘相比去年同期）

    2011年一线区域普通住宅签约套数前十名一览

    南城

    南城西平豪宅楼盘扎堆上市，刺激成交活同时价格压力逐渐显现。

    2011年，南城有16个全新或加推的楼盘上市销售，新增供应住宅100.95万㎡，共9535套，面积同比增加39.21%，供应的以豪宅楼盘为主，分别是万科•翡丽山、万科•金域华府二期、世纪城•国际公馆贝丽湖、中信•凯旋公馆、中信森林湖•兰溪谷、天利中央花园、景湖荣郡、中熙•弥珍道等；11年住宅市场成交面积75.42万㎡，成交6282套，面积同比微升0.58%，其中普通住宅成交均价8787元/㎡，同比上升15.19%，价格的上升主要是全部豪宅化的结果，但在11年底市场趋淡、观望浓郁的时候，有部分别楼盘一改高昂的价格，已经推出特价楼栋产品了，预计在12年会延续这种现象。12年的重点全新楼盘：佳兆业•城市绿洲、东骏朗晴居、恒大雅苑、世纪城•玫瑰公馆、中天城市之门等等。

    南城的住宅市场较为热烈，万科•翡丽山、中信森林湖•兰溪谷、天利中央花园、景湖荣郡、中熙•弥珍道几个豪宅楼盘首次入市，带动整体成交十分旺盛，究其原因主要是由于目前通胀愈演愈烈投资渠道缺乏，仍然有不少高端客户选择高端物业来进行自住兼投资。

    11年南城有15个楼盘销售上百套，在限购预期的促发下十分理想，特别是上半年，万科•金域华府二期、中信森林湖•兰溪谷、中信•凯旋国际花园二期、江南第一城三期的洋房入市，十分好地把握到了出货的时机。

    南城别墅市场在东莞占据一席之地，11年南城别墅成交了317套，其中成交最多的世纪城•国际公馆香榭里155套；最为引人关注的是中信地产的西平高价地项目，中信•凯旋公馆的别墅产品率先入市试水，签约23套，均价17226元/㎡。

    12年东莞南城总部基地二期地块出让，考验政府的号召力。实际上南城总部基地二期地块本来寄往于2011年启动，但由于楼市低迷、全行业银根紧缩，东莞的制造业经营大不如前，从而不得不延迟推进，预计进入2012年，政府将适时推出二期地块，但在起拍价、门槛等方面会有调整。

    年尾开盘销售率下降，南城住宅存量稳步走高。

    从上图可见，南城区住宅存量在楼市惨淡的2008年11月达到8100套的最高值，进入2009年楼市回暖成交放量的情况下，存量开始逐月减少，2011年成交比较理想存量也继续下探， 6月底存量减少到3481套，但8月份之后，随着市场形势的转淡，楼盘销售率下降，库存再次进入上升的通道，截止12月库存为6021套。

    2011年南城普通住宅销售前十名一览 溢价率=（楼盘售价-片区均价）/片区均价

    东城

    年尾东城楼市后续出货乏力，“保值回购”、“三年包月供”浮出水面。

    2011年，东城仅黄旗山1号、新世纪星城三期、中信御园、富恒浅水湾、联华•半山湖、怡丰公寓6个楼盘有新增住宅供应，供应套数2206套，供应面积22.99万㎡，同比增加8.52，但总量依然偏低；11年成交住宅面积26.49万㎡，共2318套，成交面积同比减少16.38%；其中普通住宅市场成交均价8311元/㎡，同比上升9.07%。11年东城楼市迎来几个全新楼盘，给区域代理一定的新鲜度，进入11月之后，后续出货明显乏力，黄旗山1号、君山分别推出“保值回购”、“三年包月供”计划，但实际成果甚微，只是起到制造噱头的作用。12年，东城的全新楼盘有花街18、九龙一号、天骄国际、天骄御峰，既有中端档次的项目，也有高端豪宅综合体，将再一次刮起豪宅风潮。

    2011年，东城的住宅市场总体表现平淡，除了新世纪星城三期、黄旗山1号、帕萨迪纳延续一定的成交量，其中表现最为抢眼的当属新品加推的新世纪星城三期，以及全新楼盘富恒•浅水湾，相比东城普遍动则九千、上万的单价，该盘，折后均价6842元/㎡十分具有吸引力。

    从长远来看，东城楼市的全新潜在供应楼盘有光大•天骄御峰、天骄国际、宏远•御庭山，以及联华刚刚收购御景湾的项目，重新命名皇马骊宫，这些楼盘全部清一色的豪宅盘，将捍卫东城作为东莞传统豪宅片区的地位。

    东城上市楼盘较少，住宅存量维持低位状态。

    整个2008年东城的住宅存量都呈上升趋势，特别是从8月份到12月份每个月存量都保持在7000套以上的高位，市场销售压力严峻；进入2009年-2011年逐渐回落，只是零星楼盘断续供需少量楼栋为主，截止2011年12月继续回落，库存仅为2438套。

    2011年东城普通住宅销售前十名一览

    万江

    金地•外滩8号成为万江价格“屠夫”，低于市场预期开盘的典范。

    2011年，万江有滨江公馆三期荣爵馆、富通•天邑湾、葡萄庄园、上东国际二期4个楼盘加推，以及深业•欧景城、金地•外滩8号、北大资源•御湾全新上市，合计供应面积32.53万㎡，同比增加33.67%；11年销售住宅面积30.64万㎡，共3113套，面积同比增加46.57%；其中普通住宅市场成交均价6932元/㎡，同比上升16.16%。11年万江在几个标杆楼盘，如深业•欧景城、金地•外滩8号、滨江公馆三期荣爵馆的引领下，市场步入量价齐升的良好局面，外滩8号的底价策略取得明显销售业绩。此外，12月北大资源•御湾上市首开东莞滨水别墅豪宅，开盘就取得20套的签约量，价格更是直逼30000元/㎡的关口。

    11年，万江楼市逐渐活跃起来，其中全新标杆大盘深业•欧景城、葡萄庄园的积极加入，与上东国际二期、滨江公馆•荣爵馆的新推组团正面竞争，但是片区价格仍然高企，直到7月份金地•外滩8号入市，甚至推出部分6000元/㎡以下的靠桥单位，其他正常产品售价也仅为7000元/㎡左右，终于打破万江的价格均衡。

    目前，万江楼市逐渐热闹起来，深业、深城投、富通、合正、建设集团等“深系”开发商扎堆，虽然万江与南城、东城等成熟片区仍有不少差距，但在城区土地资源日渐稀缺，东城、南城供应持续偏紧的情况下，开发商联合打造的片区价值逐步获得市场认可。12年万江的全新楼盘包含富通•圣堤雅、恒大•帝景湾，都是广深开发商的标杆大盘，随着它们的入市，万江楼市竞争氛围更加激烈。

    万江住宅存量在2008年底的时候比较高，特别是08年10月份存量首次突破4000套，成为近几年的峰值，随后存量开始逐渐回落，但进入2010年由于成交量十分不稳定，存量波动较大，11年随之成交的回升才有所下降，4季度保持平稳，最新12月底为1909套。

    2011年万江普通住宅销售前十名一览

    莞城

    莞城新入市楼盘表现平庸，龙光•君御旗峰面临艰难抉择。

    2011年，莞城只有高价地广场二期•翰林、富盈•东方华府新产品货量供应，供应248套住宅，面积4.39万㎡，同比减少45.57%；11年莞城销售住宅面积9.36万㎡，共618套，面积同比减少12.49%，其中普通住宅市场成交均价8921元/㎡，环比大幅上升29.78%。2009年以4847元/㎡拿下体育路高价地的项目，龙光•君御旗峰已经在11年12月开放销售中心，将在12年上半年入市，但目前的楼市环境以及片区价格尴尬，使得该项目的定价成为难题，将进一步考虑开发商的智慧。

    2011年，万江仅花城广场、富盈•东方华府2个楼盘成交突破100套，其中高价地广场二期•翰林成交85套，销售率不足四成，依然低于业界期望；此外，其他楼盘以前期存货为主，并且在市场上鲜有营销动作，成交陷入比较清淡的局面。

    12年莞城楼市比较值得关注的新闻焦点，龙光•君御旗峰项目建设稳步推进，预计在1季度即可上市销售；此外，莞城百达中心即将达到预售条件，由一栋公寓楼、一栋写字楼组成，位于老城区中心地段的价格不言而喻。

    2011莞城的住宅存量波动下降，大部分时间都是维持在700-800套之间，截止到11年12月31日，存量为598套，以11年的月均50套消化速度，住宅销售的压力依然存在。

    2011年莞城普通住宅销售前十名一览

    松山湖

    松山湖一边是高性价比楼盘入市畅销，一边是锦园别墅供不应求。

    2011年，松山湖仅有长城世家二期、万科•金域松湖、万科•松山湖悦、锦绣山河三期•锦园取得预售许可，新增住宅供应38.73万㎡，共计3293套，面积同比增加47.46%；11年住宅销售面积28.75万㎡，共2379套，成交面积同比增加26.65%，其中普通住宅市场成交均价12365元/㎡，同比轻微下降5.39%，主要是由于万科•金域松湖高性价比中小户型的大量成交对豪宅价格虚高的缓冲。

    11年，松山湖楼市呈现一种供需两旺的交投氛围，无论是高端的万科•松山湖悦、锦绣山河•锦园、中高端的长城世家二期，还是诉求高性价比的万科•金域松湖都取得十分热闹的销售量，特别是金域松湖以其优越的性价比，获得松山湖科技产业园大型企业的青睐，通过团购形式踊跃购买，并且推出随团购人数的增加，折扣加大的营销方式。

    11年，松山湖楼市别墅市场，仅锦绣山河•锦园560-700㎡的独栋别墅上市，被一抢而空，共成交38套，均价24327元/㎡。在接下来的12年，紫檀山将正式择机发售，对于松山湖别墅供不应求的行情而言，依然值得期待。

    12年，松山湖全新楼盘有保利•红珊瑚、龙湖居、松山会馆、万科•松湖中心、紫檀山等等，总供应面积达到40万㎡，将一举打破万科、光大两强争霸的局面，进入群雄逐鹿的时代，但供应大幅放量的同时也带来客户资源抢夺的高峰期。

    进入2011年松山湖区域住宅存量套数先降后升，基本上新推出的楼盘都很快取得较高的销售率，截止到11年12月31日，住宅存量为1631套，处于相对的历史高位，虽然表面库存较高，实际上部分楼栋开发商还没有推出，所以整个市场形势还是在可控范围之内。

    2011年松山湖普通住宅销售情况一览

    三、二线区域受供应有限的制约，住宅市场成交增幅有限。

    二线区域住宅供应有限，成交放量轻微。

    2011年，二线区域住宅供应比去年回落，住宅供应面积151.91万㎡，15757套，面积同比减少22.84%；而在销售方面，2011年销售住宅面积169.15万㎡，共16981套，销售面积同比增加3.95%；其中普通住宅市场成交中位房价5544元/㎡，同比大幅上升17.37%；不难发现，2011年二线区域住宅供应相对偏紧，制约了成交的放量，使得整体成交仅仅上升了3.95%，预计随着12年热点镇区全新项目的集中入市，将得到一定程度的缓解。

    二线区域受个盘影响最大，年尾楼盘推货减少成交逐步下滑。

    具体到月份来看，2011年5、6月，二线区域在没有全新大盘入市，以及没有新的利好刺激下，刚进入淡季整体成交量就不断下滑；9月、10月，随着大朗•碧桂园2000多套两房、三房的刚需产品入市，以其5600元/㎡的非毛坯修均价，大幅低于业界预期，迅速热销带领区域成交的旺盛，但是进入11月之后，碧桂园的签约逐渐释放完毕，在观望气氛最高的时候，不少楼盘开盘变得愈加谨慎，市场的交投氛围下降到低位。

    2011年二线区域分物业类型价格变化表：

    2011年二线区域普通住宅价格变化表：（各个楼盘相比去年同期）

    2011年二线区域普通住宅签约套数前十名一览

    大朗

    低价冲量成绩斐然，大朗碧桂园成交总量全市第一。

    自从2010年以来大朗的供应量开始放量，特别是在碧桂园、东方银座中心城集中上市的情况下，10年供应保持旺盛，但进入2011年，虽然上半年仅新增供应了碧桂园的18套别墅，供应面积0.85万㎡，但9月份开始随着碧桂园2000多套洋房的上市，一举扭转供应匮乏的局面；11年成交住宅3166套，成交面积30.67万㎡，同比增加48.60%，其中普通住宅均价5668元/㎡，同比下降5.47%。整体价格的下探，主要是由于碧桂园为了冲量的需要，把两房、三房的非毛坯修均价定位5600元/㎡，毛坯价格仅为4200元/㎡起。

    2012年，大朗的全新楼盘有东逸湾花园、敏捷春天花园、圣堂花园、松湖朗苑、香华里花园，合计约22万㎡。不难发现，大朗俨然成为外来开发商进入东莞最热衷的片区，究其原因，一方面大朗毛纺毛纺织经济发达，本地购买力强，需求旺盛；其次，靠近东莞中心城区与松山湖，不断吸纳外溢的需求；再者，随着碧桂园、东方银座、敏捷地产等外来品牌开发商的进驻，一举改变过去的地产格局，开发的产品、调性、配套都有质的提升，大大扩充了大朗楼市的影响力。

    2008-2009年由于大朗楼市供需有限，所以存量一直很平稳的在低位徘徊，进入2010年大朗的住宅存量才逐渐上升，主要原因是楼盘的集中上市，很多货源还没来得及消化，实际上各大楼盘开盘的销售量都很高，进入2011年随着供应的极度困乏，存量下降到近年最低的584套，直到大朗碧桂园上市之后，库存才再次攀升，最新12月库存为1893套。

    2011年大朗普通住宅销售前十名一览

    石龙

    近几年石龙缺少供应、需求被压抑，住宅成交低位徘徊。

    近几年石龙的供应量渐渐萎缩，反而是在楼市最惨淡的08年供应量最大，2011年住宅供应874套，供应面积6.73万㎡，同比增加35.78%，但绝对值仍然偏低，并制约购房需求的释放；11年成交住宅1052套，成交面积8.61万㎡，同比减少40.93%，其中普通住宅均价5890元/㎡，同比上升3.04%。石龙在经历07、08年的开发高潮之后，近几年有点后继乏力的感觉，不过随着新鸿基地产的奕翠园，以及嘉宏石龙项目、联泰苑的稳步推进，这种局面将得到一定程度的缓解。

    2011年，大部分时间石龙楼市成交均价在5000-6000元/㎡之间浮动，但成交量的变化幅度就比较大，因为石龙在售楼盘数目较少，主要依靠帝景湾、佳兆业•中央豪门、龙城国际、卓越东江、滨江晋业豪园四个楼盘的成交。

    短期来看石龙的普通住宅价格难有大的突破，一旦未来轻轨R2线、石龙新火车站落成，区域交通通达性将显著提高，奕翠园等高档豪宅将竖起新的标杆。

    2009-2011年由于石龙楼市供应持续偏紧，与此同时成交却比较理想，很多楼盘只剩尾货在售，而后期产品又跟不上步伐，所以存量稳步回落，截止12月底存量974套，不需1年即可完全吸收掉，消化压力较小。

    2011年石龙普通住宅销售前十名一览

    凤岗

    深圳限购投资置业需求外溢，凤岗标杆大盘全力承接。

    凤岗的楼市在经历了08年、09年两年的供应匮乏之后，2010年在标杆大盘益田•大运城邦的强势上市下，供应量达到历史高峰，进入2011年出现回落态势，全年住宅供应2530套，供应面积20.07万㎡，同比减少65.71%；11年成交住宅3184套，成交面积28.69万㎡，同比减少1.47%，其中普通住宅均价8054元/㎡，同比上升14.19%。凤岗作为范深圳区域，与深圳龙岗几乎零距离，所以主打大运会牌的益田•大运城邦定价也比普通楼盘高出许多，但即便如此仍然深受深圳客户的青睐，但是四季度开始，随之市场的下落趋势，部分楼栋率先推出8000元/㎡左右的促销产品。

    凤岗比起东莞其他区域有着自己独特的优势，一方面紧挨深圳龙岗，深得投资客的青睐，另一方面，它又不像塘厦的价格太过昂贵，把本地需求排除在外，所以在内外需求的叠加下，楼盘成交十分理想。

    11年前期，卧龙山花园二期、益田•大运城邦都加推新品入市，但成交却异常热闹，此外，即使是宣传推广极少的金桂华府，也能开盘热销，主要是凤岗楼盘具有较高性价比，获得客户的广泛认可。

    11年，由于凤岗楼市供不应求，在深圳投资客持续进入的情况下，开发商普遍看好片区的发展潜力，上半年成交了2宗商住用地，其中东莞市时珍医药有限公司拿下的三联村昌盛北路西侧地块，溢价率高达238%，楼面地价4045元/㎡，为上半年最贵的商住用地。此外，三正地产、名流置业也再次在凤岗涉及三旧改造地块的开发建设，未来竞争将更加激烈。

    12年，凤岗全新楼盘包括：中骏•御山翠峰花园、怡安皇庭、永江国际公馆、臻萃园、嘉辉豪庭、名流印象花园、永盛1号等等，合计约56万㎡。

    2008-2009年凤岗供应量持续偏紧，存量一直呈现向下的趋势，直到2010年随着供应的增加，存量也开始同步回升，特别是2010年12月益田•大运城邦二期取得预售许可证之后，存量继续攀升，2011年虽然存量有所回落，但仍然有一定的销售压力，特别是别墅产品对深圳客的转介吸纳能力明显被削弱。

    2011年凤岗普通住宅销售前十名一览

    大岭山

    利用深圳限购的契机，大岭山莞深转介成交活跃。

    2011年，大岭山住宅市场领尚天地、万科•麓湖别墅、新世纪•领居二期三个楼盘供应，合计1217套，供应面积14.45万㎡，同比大幅减少36.56%；11年成交住宅1162套，成交面积15.63万㎡，同比减少32.30%，其中普通住宅均价5856元/㎡，同比上升7.09%。

    一直以来大岭山楼市都充斥着深圳投资客的身影，而深圳限购令的出台，再次促使拥有庞大资金的投资客在东莞、惠州寻找机会，尤其对于中惠•沁林山庄、新世纪•领居来说，都取得不错的出货量，从而回笼资金。

    此外，7月11日深圳二手房过户按评估价征税的实施，交易成本的大幅增加将会让部分需求流向一手房，而当前深圳一手住宅供应十分匮乏，有更多的深圳客户到东莞临深区域的楼盘进行投资保值。唯一的障碍则是，11年下半年大岭山供应十分匮乏，没有新盘上市，连加推都是屈指可数，此举造成区域市场的短暂沉寂。

    12年，大岭山供应依然偏紧，主要是全新楼盘莲湖山庄、松湖春天，以及万科•麓湖别墅的新品加推，约为17万㎡，消化压力较小。

    近3年大岭山楼市库存呈下降趋势，特别是2011年上半年大岭山的供应偏紧、成交火热，库存继续急剧下降，其中深圳客的进入起到活跃市场交投的作用，所以存量迅速下降成为必然，已成为全市消化压力最小的区域之一。

    2011年大岭山普通住宅销售一览

    四、三线区域住宅供需均达历史顶峰，房地产开发逐渐升温。

    三线区域住宅供需两旺，房地产开发升温明显。

    2011年，三线区域有达鑫•江滨新城、骏隆•君悦天城、新世纪•颐龙湾、盈拓•郦苑、雍景家园、中堂东港城二期、东城国际等12个楼盘有新鲜货量上市发售，供应面积69.31万㎡，合计6599套，面积同比增加137.84%；在销售方面，2011年，三线区域住宅销售面积54.93万㎡，共5093套，销售面积同比增加110.81%，成为增长幅度最大的潜力区域；其中普通住宅市场成交中位房价4564元/㎡，同比上升7.66%。11年三线区域供需双双攀登上历史最高位，10年、11年前期开发商开发的楼盘逐渐达到发售条件，并且其定价较为合理，以刚需户型为主，有效填补当地的市场空白，房地产开发的升温趋势逐渐明朗化。

    三线区域楼市发展阶段、楼盘档次、户型设置，决定其价格短期难有大的突破。

    2011年，三线区域楼市在陆续有楼盘入市的情况下，整体月度走势保持一个较高的水平，特别是1月、5月、9月、10月均迎来春节的旺盛期，进入11月淡季之后出现一定的冲高回落，楼盘出货以少量的特价单位为主，12月普通住宅成交中位房价4881元/㎡；三线区域的楼市发展阶段，以及楼盘档次、户型决定了其短期之内价格仍然维持在5000元/㎡左右的范围。

    2011年三线区域分物业类型价格变化表：

    2011年三线区域普通住宅价格变化表：（各个楼盘相比去年同期）

    2011年三线区域普通住宅签约套数前十名一览

    石碣

    石碣楼市发展渐入佳境，供需双双踏上历史高峰。

    2011年，石碣住宅市场有达鑫•江滨新城、盈拓•郦苑、骏隆•君悦天城三个楼盘供应，合计2312套，供应面积22.12万㎡，同比增长159.46%；11年成交住宅1543套，成交面积13.74万㎡，同比增长244.36%，其中普通住宅均价5518元/㎡，同比上升9.80%。

    2011年，石碣达鑫•江滨新城、盈拓•郦苑、骏隆•君悦天城接连上市，并且取得不错的销售量，说明石碣有比较旺盛的购房需求，此时政府积极地向偏远镇区引导房地产开发，可以预见，随着石碣经济、规划、配套的日趋完善，将有更加本地的需求、甚至东城的需求，被吸引到此置业。

    近几年在鹤田厦村推出数宗土地，并系数被达鑫地产收入囊中，将打造成又一个超级大盘，进入2011年，东莞市力创钢架结构工程有限公司、东莞市盈拓实业投资有限公司分别拿下石碣镇新城区地块、南堤滨江路地块，此举使得石碣开发商极度聚集，未来将有较多项目陆续上市，有利于片区房地产市场的发展成熟。2012年，尤其值得关注的项目是王洲湾1号，以及已经提前上市的富盈•盈翠华庭。

    2008-2009年石碣楼市缺乏供应，市场交易也消化库存为主，所以存量逐月下降，但2010年随着几个全新楼盘的上市，存量开始出现反复跳跃，进入2011年，个别楼盘取得预售许可证当月存量大幅冲高，而开盘之时去货明显，存量就又急速回落，最新12月库存为1109套。

    2011年石碣普通住宅销售一览

    麻涌

    未来麻涌楼市发展潜力巨大，开发商纷纷提前布局。

由于房地产处于发展初级阶段，2008年以来麻涌住宅市场供应断断续续，2010年下半年以来一直没有新项目取得预售许可；2011年，麻涌住宅成交323套，成交面积3.31万㎡，同比下降33.95%，其中普通住宅均价5127元/㎡，同比上升17.28%。

    2011年，麻涌仅有2个楼盘有成交记录，而新世纪•江畔湾花园是唯一成交量较高的楼盘，但价格方面取得喜人进展，该楼盘成交均价首次踏上5000多元/㎡的区间，未来仍有较大的发展潜力挖掘。

    近年宝盈地产、钜隆地产先后在麻涌拿地，主要是看中该区域土地成本低、产品竞争小，有很大的市场潜力可供挖掘，所以作为东莞东部水乡片区的代表区域，并且濒临广州，未来麻涌楼市发展可望逐渐走上快车道。最先可能推出的是大步花园三期后续的别墅、洋房产品。

    麻涌房地产发展滞后总体规模小，所以市场库存的绝对值也比较小，回顾2010年除了5月份受新世纪•江畔湾花园上市影响之外，在市场的消化之下，存量也稳步下降，截止2011年12月底存量下降到180套。

    2011年麻涌普通住宅销售一览

    重点区域量价走势一览：