瑞峰置业：东莞楼市2011年总结及2012年预测

    导读

    1、土地：2011年东莞土地市场整体供需两旺，商住供应比率超50%，达08年以来最高点，同时商住用地成交量创历史新高，后续供应得到保证；但是房企拿地也渐趋理性，土地底价成交成为主流，商住地成交楼面地价1723元/㎡，同比下降8个百分点。塘厦住宅用地全年成交63.57万㎡，占全市总成交量的21%，俨然成了“卖地大户”，价格方面城区仍然最具竞争力，松山湖异军突起。

    2、新增：2011年东莞商品房新增643.97万㎡，同比上涨19%。今年供应走高限购令可谓是催化剂，在“限购令”盛传的压力之下，东莞上半年大幅度加推大户型和别墅产品；而下半年又适时推出市场稀缺的刚需产品，全年住宅供应达到了555.38万㎡。而非住宅供应88.59万㎡，同比56%，、因为下半年东莞楼市成交开始步入低迷状态，开发商再度从商用物业找出路，如长安万科中心、台商大厦、广发金融大厦、汇一城二期等优质物业推出，再加上车位的突出供应，推高非住宅的供应量。

    3、成交：2011年东莞全年商品房成交595.23万㎡.住宅成交520.06万㎡，比2010年上涨18%，共成交48975套；非住宅成交75.17万㎡，比10年上涨18%。2011年依然政策为主的一年，东莞在此一轮调控却从中获利，广深两地的限购，将客户挤送到东莞来；“限购令”在东莞的盛传，大幅度地刺激改善性客户出手；再加上后市有楼盘低价入市，助推东莞取得佳绩。

    4、价格： 2011年全年都处于严厉调控之中，一线城市楼市成交一片哀鸿，东莞却走出独立行情，前10月成交一路飘红，住宅成交均价稳步上涨，虽然后市因大量低价位楼盘入市，但无法将价格拖至“8”千之下，今年住宅均价为8182元/㎡，未超越年初制定的房价警戒线8246元/㎡，比去年7429元/㎡上涨10个百分点，符合瑞峰置业去年年报中价格上升10%的预测。

    5、新开工：2011年新开工量创4年新高，后市供应得到有效支撑。2011年新开工量商品房累计新开工量956.38万㎡，同比增加23%。其中，住宅新开工量750.58万㎡，同比上涨16%；非住宅新开工量205.81万㎡，同比上涨60%。南城区住宅开工量最大，110.56万㎡，遥遥领先其他各镇区。

    6、供需：2011年东莞新增住宅552.72万㎡，比10年增加10%；而住宅成交量520.05万㎡，比10年增加18%。经过07年高企、08年触底、09年反弹、10年回落，2011年东莞楼市因限购令助推成交量再度上涨近两成，而新增供应仍然延续10年的节奏继续走高，进而使得供需比增大，市场供应紧张局面再度得以缓解。

    7、消化2011年东莞楼市前8月新增供应消化基本均衡，月度存量波动不大，第四季度由于大环境影响，存量走高。根据过去12个月的平均成交量计算，东莞在售住宅存量在不增加供应的情况下，可以在11个月消化完毕，市场仍然相对理性。