瑞峰置业：东莞楼市2011年总结及2012年预测

    六、市场营销手段

    1、二三级联动

    在2011年上半年年度市场东莞营销手段创新中首重要提到是“二三级市场联动”销售，这种诞生于07年的营销模式在今年发挥到尽致。今年1月份起，来自深圳、广州的二手中介机构开始频繁进入东莞市场，通过二三级市场联动，帮助开发商通过二手中介在深圳出货。御花苑天珑湾、丰泰观山碧水、丰泰东海城堡、卓越蔚蓝城邦、菁英时代、沃多夫、世纪城国际公馆、城东世家、江南第一城、富盈东方华府、富通天邑湾、丰泰旗山绿洲、精英世家等近二十个楼盘都采用了这种模式，范围从近深片区蔓延到城区。

    从采用的效果来看，这种模式并不是每个楼盘都适合。原因有一是参与二三级市场联动的二手机构一般在东莞没有店铺，大多是采用地铺的模式，一定程度上会影响楼盘的形象；二是适合松山湖及近深片区的项目或是深圳开发商开发的项目，城区项目来不一定占有优势。

    2、联合销售

    09年光大地产旗下的项目锦绣山河引入中原、世联两家代理商，与自身的销售队伍进行联合销售，是东莞首个采用联合销售的项目。而今年开始采用联合销售的楼盘逐步增多，如万科紫台、万科翡丽山、中信森林湖兰溪谷、中信凯旋国际、中信凯旋公馆、万科翡丽山、葡萄庄园、达鑫江滨新城等。

    联合销售能够深度挖掘各大代理商的资源，击破单家代理长期形成的惰性，提高销售员的积极性，促使项目快速销售；同时开发商通过多家代理商的销售，进行优胜劣汰，留下适合项目的代理商。但联合销售也带来一定的问题，如为争抢客源而发生争吵而影响楼盘形象或出现恶性竞争的情况等。因此采用销售销售的公司必须拥有非常强的制度，能规范到各个环节，才能保证在管理上做到游刃有余。

    3、明星营销

    今年开发商为了促进成交，打破东莞市场观望态势， 08年兴起的明星营销事件在今年再度被启用，尤其5月、6月表现最为明显。但在政策趋紧，市场观望情绪浓重的状况之下，大部分楼盘的明星营销并没达到预期的效果。

    1月：星城国际二期璀璨亮相，影星黎耀祥倾情演唱

    3月：盈拓郦苑新品认筹，特邀歌星汤宝如到场献艺

    4月：葡萄庄园别墅新品开盘，罗大佑等众星倾情献唱

    4月：中信御园别墅品鉴盛典，金声天皇费玉清亲临

    4月：香缤雅苑新品耀世开盘，郭晋安亲临现场助庆

    5月：葡萄庄园突显时尚生活，再邀影星米雪等众星

    5月：鼎峰尚境洋房产品开盘，齐秦举办专场演唱会

    5月：汇景•御海蓝岸开盘，明星关之琳到场助阵

    6月：丰泰•观山碧水里海墅产品认筹，古巨基现场演唱

    6月：金域中央收官之作藏峰洋房开放，巨星陈坤亲临现场

    6月：花样年君山客户答谢会，李克勤、何韵诗到场助阵

    6月：达鑫江滨新城洋房新品登记，草蜢乐队激情演唱

    7月  御花苑天珑湾珑悦新品发布会，苗侨伟夫妇助阵

    7月  莲湖四季豪园洋房上市，凤凰名嘴胡一虎亲临

    8月  汇景御泉香山开盘典礼，著名影星钟丽缇献唱

    8月  丰泰旗山橡树郡新品发布会，陈慧琳到场献歌

    10月 花样年•君山 明星见面会，忧郁王子姜育恒现身

    11月  金域中央举办5周年庆，群星演唱会轰动全城