瑞峰置业：东莞楼市2011年总结及2012年预测

    一、土地市场

    1、土地供需两旺  商住用地量创历史新高

    2011年东莞市国土资源局一级市场共挂牌上市171宗土地，总面积688.13万㎡，与2010年基本持平；其中商住用地71宗，占地面积348.33万㎡，同比大幅增加57%；20宗商业金融用地，占地48.97万㎡，同比减少42%；80宗工业用地，占地290.83万㎡，同比减少25%。

    2011年东莞住宅用地成交量约298.83万㎡，同比上涨48%，创历史新高。上半年在全国住宅土地市场萎靡不振的的情况下，东莞住宅土地市场逆市飘红，尤其是前4月份，推出31宗土地仅1宗于2月流拍，且该宗流拍地块最后于4月成交。转至5月，全国房地产市场及土地市场疲软的态势蔓延到东莞，地块流拍频频出现，观望情绪进一步蔓延，下半年东莞住宅土地市场笼罩在流拍与底价成交的阴霾之中。面对东莞住宅土地市场的放量，房企拿地却更趋于理性，土地成交楼面地价为1723元/㎡，较10年回落8个百分点。

    除此之外，2011年东莞土地市场还有两个亮点值得注意，一是土地网上交易开始试行，如果试行结果令人满意，则土地网上交易逐步推行；二是商住商服综合用地出让比例大幅增加，虽然商业金融用地同比下降53%，但是7月开始，商住商服用地捆绑出让成为商品房土地市场的主流，一般地块商业比率30%左右。

    2、商住供应比率超50%  达08年以来最高点

    根据瑞峰置业市场研究部多年监控数据显示，东莞土地供应量自08年大幅放量后，09年开始收窄，10年再度飙高，11年继续保持在高位水平。2011年商住用地供应比率自07年后再度超过50%，供应总量约348.33万㎡，创历史新高。东莞住宅“价格洼地”地位逐渐得到业内认可，在10年广州、深圳实施限购政策之后，东莞住宅土地价值更进一步体现，为抓住广深客户外溢至莞的大好机遇，东莞住宅用地的大放异彩则不难理解。