新年首月商品房成交惨淡 二月楼市小阳春或落空

    月度关键词：春节长假、成交冰封、延迟开盘、回归刚需。

    楼市概述：

    2012年1月，由于龙年春节长假的提前到来，让本来哀鸿遍野的楼市雪上加霜，纷纷随着这股寒流进入冰封状态，全国大部分城市的月度成交进入最低值，甚至低于2008年的低潮，在春节期间仅成交几套、十几套的城市比比皆是，反观东莞房地产市场，在春节长假与观望氛围叠加的影响下，去年11月份以来的颓势没有改观，最近日均成交继续下跌到20-30套，开发商也不敢贸然推售，楼盘不得不延迟开盘时间，致使1月新开楼盘寥寥无几，成交也是创下2008年2月以来的新低。

    2012年2月，农历新年刚过，楼市外部环境依然冷清，虽然部分银行的房贷利率回归到基准利率，并且部分城市例如上海、中山、成都有部分相关政策的微调，但是并不等同于调控政策的放松，中央保持楼市调控成果的决心并未有动摇，国务院总理温家宝再次在国务院第六次全体会议，提出继续抑制楼市投机，促进房价合理回归。从宏观大环境来看，二月楼市的“小阳春”极有可能无情落空，直到3月底，随着社会经济活动重新步入正轨，开发商断断续续推出部分货量，以此刺探市场交投行情，以及价格的接受程度，同时缓解资金紧张局面，不排除压抑了良久的购房需求，在品牌开发商、新鲜产品的激发下，会有一波少量的释放，从而迎合“刚需群体”的置业需求。

    一、春节长假、观望氛围叠加，开发商推盘愈加谨慎。

    2012年1东莞新增商品房供应总体情况：

    1月份商品房供应32.36万㎡，环比减少超过六成。

    据东莞中原地产研究中心监测数据显示，其中1月全市共11个新增供应项目，总供应面积为32.36万㎡，环比减少63.21%，同比减少16.66%。新年伊始，东莞楼市观望情绪仍难打破，尤其是在春节提前到来，有近半个月假期的情况下，不少楼盘纷纷延迟开盘推售，只有个别楼盘的零星新品；全新楼盘缺乏，仅有石碣的富盈•盈翠曦园、石排的利丰城市花园三期•丹桂丽社、恒大雅苑逆势入市。

    富盈•盈翠曦园、利丰城市花园三期•丹桂丽社、恒大雅苑全新入市。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，本月仅6个区域有商品房供应，可见大部分区域静悄悄一片，几乎提前过年的景象，其中南城区域海德广场、恒大雅苑、御花苑•天珑湾的达到预售条件，合计供应面积11.90万㎡，占全市整体36.77%。其他区域都是只有个别楼盘的新鲜楼栋拿到预售许可证。

    合拼户型几乎绝迹，“刚需、首改”产品成当下推售重点。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，1月份东莞新增住宅供应中合拼户型几乎绝迹，占供应整体的0.75%，只有御花苑天珑湾供应12套大平层单位。与此同时，适合刚性需求、首次置业需求的户型成为开发商推售重点，主要由富盈•盈翠曦园、恒大雅苑、达鑫•江滨新城、花街18三期等贡献。

    二、成交冷淡前期积压严重，商品房库存持续走高。

    截止2012年1月31日，东莞全市商品房存量为635.81万㎡，环比小幅增加2.45%，其中住宅存量为469.94万㎡，环比增加2.00%，共40662套；洋房存量为392.97万㎡，环比增加2.62%，共38476套；公寓存量22.82万㎡，环比减少2.23%，共4689套；别墅存量76.97万㎡，环比减少1.03%，共2186套。1月东莞商品房库存稳步攀升，主要是进入1月份市场观望气氛没有任何改观，特别是春节假期的冲击之下，成交量更显冷清，正常的日成交下降到二十套、三十套左右的最低值。

    三、新年伊始首月成交惨淡，成交量为08年2月以来新低。

    2012年1月东莞市商品房成交总体情况：

    1月商品房成交面积17.75万㎡，环比下降34.33%，龙年开门成交惨淡。

    2012年1月东莞商品房成交面积为17.75万㎡，环比下降34.33%，同比下降74.85%，即使同比2011年2月（同受春节假期影响），也下降24.95%，为2008年2月份以来的最低值；成交总金额为18.22亿元，环比减少32.82%，同比减少67.23%；其中商品住宅成交14.13万㎡，环比下降32.55%，成交金额为12.21亿元，环比下降27.19%，共成交1294套；非住宅成交面积为3.62万㎡，环比下降40.56%，成交金额为6.01亿元，环比减少41.93%。

    龙年第一个月，东莞楼市成交继续低迷，国家不松口调控政策，观望氛围短期难以消散，大部分楼盘销售陷入停滞状态，当前的网签量以去年底成交，但延后到现在签约的单位为主，全新入市的楼盘销售情况一般，开盘销售率难以得到保证。

    2012年2月份，农历新年刚过，楼市外部环境依然冷清，虽然部分银行的房贷利率回归到基准利率，并且部分城市例如上海、中山、成都有部分相关政策的微调，但是并不等同于调控政策的放松，中央保持楼市调控成果的决心并未有动摇，国务院总理温家宝再次在国务院第六次全体会议，提出继续抑制楼市投机，促进房价合理回归。可见，二月楼市的“小阳春”极有可能无情落空，直到3月底，随着社会经济活动重新步入正轨，开发商的出货意愿不断增强，会有一波促销潮流的到来，从而迎合部分沉寂多时的“刚需群体”。

    四、观望氛围短期难以消散，东莞楼市进入供过于求的状态。

     楼市形势惨淡、观望观望浓郁，供需的落差开始凸显。

    2011年以来，除了3月、9月出现供应集中，楼盘扎堆上市之外，其他正常月份，特别是淡季的二季度供应持续偏紧，三季度的9月经过爆发放量供应之后，四季度维持在正常的水平，但是由于购房者受楼市大环境的影响观望加剧，楼盘出货能力受到严重考验，需求明显回落，透露出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”。进入2012年，虽然部分楼盘被迫延迟开盘，减少供应量，但是需求的萎缩更为明显，市场进入供过于求的状态。其一，春节期间天气阴雨寒冷，上门量微乎其微；其二，大部分置业目标人群春节返乡，或者结伴外出旅游度假；其三，在此期间楼盘缺乏新品、优惠折扣不够，吸引力有限等。

    五、高端项目签约比重增加，价格出现短暂的表面上升假象。

    2012年1月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

    1月住宅价格为8424元/㎡，环比上升8.15%。

    2012年1月，东莞住宅成交均价为8424元/㎡，环比小幅上升，究其原因，主要是本月推售的中低价位楼盘数量较少，当前楼市的签约量，很大一部分是去年高价的单位延续到12年才签约所致。此外，淡季楼盘的优惠折扣的幅度也没有进一步扩大，特价促销反映较为平淡。

    2011年以来住宅成交月度情况：

    南城成交住宅3.49万㎡继续位列榜首。

    1月份东莞楼市30个区域住宅成交14.13万㎡，成交排名前五的有：南城、常平、松山湖、石排、石碣，但是楼市交投进入冰封状态，即使排名第一的南城也仅仅成交了3.49万㎡。虽然市场形势不好，大部分楼盘门可罗雀，但御花苑•天珑湾、天御、利丰城市花园三期•丹桂丽社、富盈•盈翠曦园，依然取得一定的成交量。价格方面，松山湖、塘厦、虎门住宅价格保持“破万”，主要是标杆非毛坯修豪宅的拉升作用。

    楼市回归刚性需求为主导，两房、三房比重达到57%。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，1月普通住宅（洋房+公寓）成交中，单身公寓、一房依然匮乏，本月成交比重十分微小，仅为3.14%；而两房、三房的刚需产品户型，在富恒•浅水湾、大朗碧桂园、富盈•山水华府二期、金地•外滩8号的带动下，成为市场的主导力量，成交比重达到57.15%；改善需求当中的合拼户型，维持高位比重达到26.93%。

     1月份普通住宅中位价格为6528元/㎡，环比上升3.70%。

    中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

    1月份东莞普通住宅成交12.94万㎡，环比下降32.89%，共1243套。从价格上来看，普通住宅中位房价为6528元/㎡，环比上升3.70%，这主要是由于1月份东莞楼市偏平静，受春节期间放假的影响，不少楼盘缺乏营销活动，成交的单位以加推产品，以及去年积压的高价产品为主。

    六、尽管市场萎靡不振，万科、中熙、中信仍排名销售额前三甲。

    万科地产、中熙地产、中信地产分列成交冠亚季军。

    新年伊始，受到春节长期无人问津，以及观望氛围的叠加影响，开发商推盘寥寥无几，成交自然跌入谷底，仅有2家开发商销售额过亿元。从前十名开发商业绩排名来看：本月万科地产以4.22亿元的销售额，继续领跑东莞房地产行业，业绩主要来源于万科•金域华府二期、万科•麓湖别墅、万科•紫台、万科•松山湖悦的成交；亚军的中熙地产主推弥珍道的商铺，借此回笼资金，成绩斐然达到1.39亿元，成为西平第一个推出商铺的新楼盘；此外，中信地产则是依靠中信森林湖•兰溪谷、中信凯旋公馆的支撑排名季军。

    2012年1月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

    前期签约积压所致，中高端楼盘占据大部分席位。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，从成交排前十名项目分析，均价8000元/㎡以下的仅有3个，大部分的高档楼盘占据。本月的明星楼盘当属万科的标杆楼盘万科•金域华府二期，以119套遥遥领先；而最新上市的利丰城市花园•丹桂丽社、富盈•盈翠曦园，依靠超高的性价比跻身前三甲；此外，前期有新品加推的楼盘，例如万科•金域松湖、御花苑•天珑湾、御庭苑也取得一定的成交量，进入前十名的行列。

    2012年1月普通住宅销售套数排行：

    七、短期之内楼市冰封状态将延续，3月开发商将加快推售激发需求。

    2012年2月，农历新年刚过，楼市外部环境依然冷清，虽然部分银行的房贷利率回归到基准利率，并且部分城市例如上海、中山、成都有部分相关政策的微调，但是并不等同于调控政策的放松，中央保持楼市调控成果的决心并未有动摇，国务院总理温家宝再次在国务院第六次全体会议，提出继续抑制楼市投机，促进房价合理回归。从宏观大环境来看，二月楼市的“小阳春”极有可能无情落空，直到3月底，随着社会经济活动重新步入正轨，开发商断断续续推出部分货量，以此刺探市场交投行情，以及价格的接受程度，同时缓解资金紧张局面，不排除压抑了良久的购房需求，在品牌开发商、新鲜产品的激发下，会有一波少量的释放，从而迎合“刚需群体”的置业需求。