成交持续四个月下滑 存货持续攀升 房价下行压力加大
东莞楼市成交在2011年9月创下高峰后持续下滑,持续时间长达4个月,在历史上实属罕见,东莞楼市进入严寒。尤其2011年11月,成交急转直下,环比萎缩幅度达43%,仅次于08年初楼市最低迷时期。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2012年1月东莞一手住宅网签面积仅13.9万平方米,价格为8424元/平方米,表现出上涨的原因为1月高端产品签约占较多。在全国楼市低迷大环境影响下,仍未限购的东莞亦难独善其身,市场观望氛围较浓厚,楼市成交表现低迷。
2011年9月成为2011年度东莞楼市供求关系分水岭,自此每个月基本处于“供过于求”状态(见上图),合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2011年9月前5月累计住宅供应面积约206.1万平方米,网签面积约237.1万平方米,楼市呈“供不应求”;2011年9月后5月累计住宅供应面积约245.1万平方米,网签面积仅有169.1万平方米,楼市呈“供过于求”。
春节期间网签量同比萎缩两成
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2012年春节期间,东莞一手住宅网签面积约2.5万平方米,同比萎缩两成。网签数据虽然存在滞后性,但可反映出一段时间内的市场热度情况,今年春节期间市场观望氛围较浓厚,成交低迷。春节期间网签均价约9256元/平方米,同比降8%,价格回落原因除去今年促销力度加大因素外,另外原因为2011年春节期间房价基数较高,以高端住宅为主。
楼市存货连续4个月攀升, 消化压力持续增大
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,截至2012年1月底,全市一手住宅库存面积约496万平方米,连续4个月攀升,消化压力持续增大。由于春节后一至两个月是传统楼市淡季,如没有价格让利情况下,预计存货水平将会持续提高,开发商面临较大的资金回笼压力。
1月热销楼盘特点:品牌开发商、中低价位、泛深圳区域
从1月成交个盘排行榜可看出,个盘分化较明显,热销楼盘有几大特征:一.品牌开发商,如万科有四个楼盘上榜,中信1个;二.中低价位楼盘,如排名第二和第三名楼盘均价均在5000元以内;三.泛深圳区域楼盘,如凤岗和塘厦等。即有“优势”楼盘方能在淡市中突围,要么品牌优势,要么价格优势,要么地段优势,要么产品优势。
1月刚需户型新增供应偏紧
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,1月100平方米以下户型供应套数比重仅39%,大大低于2010和2011年平均水平(约53%)。在打击投资及过多需求、支持首次刚需需求的政策环境下,1月户型新增供应与政策背道而驰,仍以中大户型供应为主。预计2012年未来开发商将顺势而为,适时调整产品户型面积,增加中小户型规划,相应减少中大户型规划。
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