东莞楼市成交四个月持续下滑 房价下行压力加大

    成交持续四个月下滑 存货持续攀升 房价下行压力加大

    东莞楼市成交在2011年9月创下高峰后持续下滑，持续时间长达4个月，在历史上实属罕见，东莞楼市进入严寒。尤其2011年11月，成交急转直下，环比萎缩幅度达43%，仅次于08年初楼市最低迷时期。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年1月东莞一手住宅网签面积仅13.9万平方米，价格为8424元/平方米，表现出上涨的原因为1月高端产品签约占较多。在全国楼市低迷大环境影响下，仍未限购的东莞亦难独善其身，市场观望氛围较浓厚，楼市成交表现低迷。

    2011年9月成为2011年度东莞楼市供求关系分水岭，自此每个月基本处于“供过于求”状态（见上图），合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年9月前5月累计住宅供应面积约206.1万平方米，网签面积约237.1万平方米，楼市呈“供不应求”；2011年9月后5月累计住宅供应面积约245.1万平方米，网签面积仅有169.1万平方米，楼市呈“供过于求”。

    春节期间网签量同比萎缩两成

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年春节期间，东莞一手住宅网签面积约2.5万平方米，同比萎缩两成。网签数据虽然存在滞后性，但可反映出一段时间内的市场热度情况，今年春节期间市场观望氛围较浓厚，成交低迷。春节期间网签均价约9256元/平方米，同比降8%，价格回落原因除去今年促销力度加大因素外，另外原因为2011年春节期间房价基数较高，以高端住宅为主。

    楼市存货连续4个月攀升， 消化压力持续增大

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2012年1月底，全市一手住宅库存面积约496万平方米，连续4个月攀升，消化压力持续增大。由于春节后一至两个月是传统楼市淡季，如没有价格让利情况下，预计存货水平将会持续提高，开发商面临较大的资金回笼压力。

    1月热销楼盘特点：品牌开发商、中低价位、泛深圳区域

    从1月成交个盘排行榜可看出，个盘分化较明显，热销楼盘有几大特征：一.品牌开发商，如万科有四个楼盘上榜，中信1个；二.中低价位楼盘，如排名第二和第三名楼盘均价均在5000元以内；三.泛深圳区域楼盘，如凤岗和塘厦等。即有“优势”楼盘方能在淡市中突围，要么品牌优势，要么价格优势，要么地段优势，要么产品优势。

    1月刚需户型新增供应偏紧

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1月100平方米以下户型供应套数比重仅39%，大大低于2010和2011年平均水平（约53%）。在打击投资及过多需求、支持首次刚需需求的政策环境下，1月户型新增供应与政策背道而驰，仍以中大户型供应为主。预计2012年未来开发商将顺势而为，适时调整产品户型面积，增加中小户型规划，相应减少中大户型规划。