土地财政告急央地博弈加剧 警惕楼市调控遭架空

　　2月12日晚，安徽省芜湖市政府发文通知暂缓执行楼市新政，被业内视为今年首个变相救市的楼市新政夭折。有报道称国家工作组日前曾低调到访芜湖。这一事件因此备受关注，引发诸多猜测。

　　2月9日，安徽省芜湖市发布楼市新政，为满足一定条件的买房者提供免契税、发补贴优惠，并被大多业界人士解读为地方救市新政，甚至冠以“龙年变相救市第一枪”的称号。而同在当天，北京市住建委召开系统工作会，强调北京将坚持限购和差别化税收、信贷政策。有业内人士认为，二三线城市与一线城市的差异化动作，尽显楼市调控之纠结。

　　从2011年年底佛山、成都修改限购条款，到最近芜湖发布楼市新政，这些看似毫无联系的偶然事件接连出现，在遭到舆论质疑的同时，反映出一些地方欲救楼市心切，成为楼市值得关注的新动向。

　　土地财政告急，央地博弈加剧

　　尽管芜湖楼市新政打着引导合理住房需求，改善居民居住条件的招牌，但在出台仅仅三天之后即迅速夭折，幕后原因，不外乎碰触了楼市调控“高压线”，与中央调控背道而驰。

　　进入2012年以来，受楼市调控继续从紧的影响，土地市场进一步降温。以北京为例，2月10日，北京经济技术开发区两多功能混合住宅地块签约。作为京城龙年首次出让的两地块，均以底价成交，楼面价分别仅为1639元/平方米及1751.5元/平方米，低于之前同类型地块。

　　在北京土地市场遇冷的同时，全国重点城市的土地成交情况也并不乐观，流标率飙升。根据北京中原地产的统计数据显示，2012年1月重点城市的土地供求量出现大幅缩减，13个重点城市居住用地流标率攀高至44%，逼近2011年全年的最高水平。

　　具体来看，1月份全国129个城市的土地市场成交量仅921块，环比成交量下调了50%，其中住宅类地块成交量为239块，环比下调57%。13个重点城市1月全部用地供应同比缩减29%，成交量则同比大幅缩减58%，只有广州、天津、武汉、长沙和北京有成交。

　　值得注意的是，一线城市土地市场最为冷清。北京1月份仅成交20宗地块，总土地出让金为21.92亿元，平均楼面地价为1366元/平方米。这些地块均以底价成交，溢价率为零。与北京类似，上海1月份经营性土地总成交面积约为25.78万平方米，同比减少72%，成交总金额约为26.28亿元，同比减少70%，成交的6块经营性用地也均以底价成交。广州1月份土地市场总成交金额仅为2.9亿元，而去年同期为28亿元，缩水幅度接近九成。

　　土地市场的降温对房价回归有积极的促进作用。种种迹象表明，新一轮楼市调控取得了一定成效，房价已大面积出现松动，如果继续坚持调控不动摇，房价回归合理在望。不过，在此过程中，最大的挑战可能来自于地方政府的土地财政。

　　随着楼市继续降温，地方政府卖地收入势必进一步减少，这就将使得一些地方财政告急。当前尽管中央在楼市调控方面态度坚决，一再强调坚持调控不动摇，在这种高压态势下，地方明目张胆地放松调控几乎不可能，但并不排除一些地方“打太极拳”，想别的办法暗地里“救市”，架空楼市调控。

　　诸多事实表明，在楼市调控方面地方与中央暗中博弈一直存在。譬如去年年底佛山就曾差点架空“国八条”，不过迫于舆论的压力最终只得收回成命。最近芜湖为满足一定条件的买房者免契税、发50-150元补贴的做法也遭到质疑。业内人士担忧，部分二三线城市有可能效仿芜湖这一举措，十分不利于房价回归理性。可以预见，伴随楼市调控的深入，类似这种地方与中央的博弈还会加剧。

　　调控关键阶段，应防房价反弹

　　在楼市有一种形象的说法：土地是“面粉”，房子是“面包”。从根本和长远来说，要使房价保持合理价位，“面粉”的价格是关键。前些年房价上涨过猛，与高价地频出不无关系。