上半年仍是刚需买房最好时机 下半年房价或筑底

　　从南京房价调整周期规律来看，历史数据显示，M2规模指数与房价指数高度相关，M2同比增速见底后5个月，房价同比增速触底。”

　　称作史上“最严”楼市调控政策持续即将两年，饱受争议的限购政策也满一年，面对着商品房投资下滑，成交量萎缩，土地流拍等现状，苦熬中的开发商该如何突围?胶着的市场该如何破局?日前，网尚研究机构发布2012年楼市走势运行报告揭示楼市今年走势。

　　关键词：有条件

　　关键词：全面

　　下半年或将有条件放松调控

　　随着存款准备金率下调、部分城市公积金额度提升、首套房利率下调等情况的相继出现，关于调控政策是否会放松以及何时放松的讨论日趋热烈。

　　网尚研究机构总经理、365地产研究院院长李智在接受记者采访时认为，从全年来看，上半年，从中央层面分析，楼市调控仍然维持从紧的基调，但地方及 相关部委会在微调上下功夫。下半年在满足下面两个条件情况下，将会倒逼中央政策转向，在此前提下，中央也可能会有条件的放松调控：一，按当前态势，房价再 跌半年左右，应能初步达到预期效果，也可以解释为房价阶段性达到合理水平;二，欧债危机恶化，国内经济继续下探，“保八”遇到困难，预期年中或三季度将是 政策变化的一个重要的时间窗口，但即使这样，也只是调控政策适度放松，而不是放开。在此前提下，下半年房地产市场将会出现筑底、盘整、复苏。对于开发企业 来说，上半年仍然是最难熬的一段时间;对于购房人而言，较好的购房时机已不再遥远。当然，也有可能上半年地方博弈成功，楼市上半年率先筑底，盘整，下半年 保持盘整、复苏态势，2013年趋势有所向上。

　　从行业政策来看，调控政策将维持敏感而稳定的总体基调，但考虑到上半年经济增速下滑或超预期及近期人民币出现贬值预期等因素，首置人群或将迎来政策的结构性放松机会，此外，房产税实施范围或将进一步扩大，有望成为取消限购、限贷政策的前提性政策。

　　关键词：全面

　　预计下半年房价全面筑底

　　从南京房价调整周期规律来看，历史数据显示，M2规模指数与房价指数高度相关，M2同比增速见底后5个月，房价同比增速触底。去年11月M2同比增 速为12.7%，创出年内新低，从12月央行下调存款准备金率的角度来看，当前M2同比增速已基本处于底部区域，如果M2同比增速在未来1-2个月内见 底，则房价阶段性低点或将出现在2012年二季度，但如果M2同比增速在3-5月见底，则房价阶段性低点或将延迟至2012年的8-10月出现。

　　据李智介绍，目前，我市房价估值已接近历史底部区域，预计后期房价全局性下降空间有限。从刚性需求购买力估值(房价收入比)角度来看，11月该数值 为11.56，较历史低点仍有11%左右的理论下调空间，但如果考虑到房价长期上升趋势若出现调整，则刚性需求购买力估值将面临系统性下移风险。

　　从房价实际运行看，2011年，主要以刚需盘、郊区盘为主的部分楼盘，出现约20%-30%左右的深度跌幅，促进了成交量放大，并出现一、二手房价 格倒挂现象，但高价盘、高档盘虽然成交量下滑明显，但房价跌幅弱于刚需盘，2012年上半年，不排除个别楼盘为促进成交，会有补跌行情出现的可能，幅度在 15%-20%左右。刚需盘反而跌幅有限，率先进入盘整、筑底期，优惠举措也只会阶段性出现。按正常推测，下半年会进入楼市价格全面筑底期。