库存危局迫在眉睫 房企应先“推陈”再“出新”

　　若调控基调不变，去库存期将达一年以上

　　不久前，中国 指数研究院、中国房地产指数系统对2012年中国房地产市场趋势的总体预测认为，今年上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，但全年销售难有增长，总体不容乐观。

　　1月份，全国各地楼市交易量持续低迷，购房者观望情绪浓厚，楼市表现疲软。

　　然而，据记者实地走访发现，近几日，多个售楼中心内看房者人头攒动，成交量也有所回升，这样的现象是“小阳春”的迹象还是“回光返照”?业内人士对此也感到有些迷惑和不解。

　　“康桥金域上郡项目，每天都有四五套的成交量，这跟市场大势好的时候差不多，从客户构成看，不单有刚需释放，还有一些投资客以及在北京工作者回家置业。”唐玮表示，“现在还不能据此断定是不是市场回暖，因为政策面并没有放松，只是大家的观望情绪有所缓解。”

　　对于这样的现象，曹庆伟也有所感知，在他看来，央行提出要满足首次购房家庭的贷款需求，以及近期首套房利率逐渐回归基准利率对购房者而言是个利好消息，且即便没有执行几天，芜湖等地的救市新政还是给购房者心理一种调控会放松的心理暗示。

　　他认为，判断整个全年的地产走势还要依据“两会”后的政策定向，振兴房地产市场的举措也有可能会出台。

　　不过，即便调控政策微调，缓冲了大家的观望情绪，但由于调控主基调不变，目前的库存消化仍然会需要较长一段时间。回顾过去，从2008年第四季度开始的“去库存”持续了大约3个季度，但当时为刺激消费，没有限购且信贷放松，而本轮主要城市限购，且限购范围将扩大到房价涨幅过快的三、四线城市，紧缩性政策至少还会持续到今年年底，再加上目前的库存已超过历史同期水平。因此，有业内人士推断，本轮“去库存”的时间很可能会超过上一轮。在这样的态势下，开发商若不“以价换量”，在供应量大幅增加而需求不会改善的情况下，库存量仍将继续攀升。

　　王朴认为，如果需求得以有效释放，成交量转好，而新项目入市滞后的话，去库存期也有可能缩短为几个月。