东莞楼市观望氛围局部松动 商品房成交继续回升

    一、一周楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（2月13日至2月19日）商品房成交面积6.38万㎡，环比上升24.42%；成交套数696套，环比上升36.47%，成交金额为5.74亿元。

    本周住宅成交5.83万㎡，环比上升22.06%；成交套数572套，环比上升37.17%，成交金额为4.88亿元。其中普通住宅成交5.27万㎡，合计562套。本周非住宅成交面积为5453㎡，合计124套，成交金额为8550万元。

    价格方面，本周住宅成交均价为8371元/㎡，环比下降13.58%。其中普通洋房成交均价为6700元/㎡，比前一周上升5.77%。另外高端洋房成交均价为8654元/㎡，豪宅洋房为9808元/㎡，别墅为17605元/㎡，公寓为10928元/㎡。

    观望氛围局部松动，楼市成交继续回升。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交572套，环比上周上升37.17%。开春以来，东莞住宅成交已经连续3周回升，从229套到417套，再到本周的572套，近期楼市呈现出回升的迹象。从近期楼市形势来看，经过近4个月的观望，东莞楼市已经逐渐见底，市场对观望潮亦在逐步消化，观望氛围出现局部松动，主要表现在以下几个方面：首先，春节过后，不少银行首套房贷利率下调，近几个月来住建局和央行先后表态支持首次置业者的贷款需求，北京、武汉、上海、天津和厦门等多个城市陆续上调普通住宅标准价格等，各种利好消息不断，促使购房者心理层面出现了微妙的变化。尽管一线城市楼市仍然深陷寒冬，但部分二线城市楼市成交显著上升，观望潮在全国局部地区有解冻的迹象；其次，从东莞本地情况来看，开春后全市多个楼盘来访量明显回升，许多项目人气逐渐升温；再次，从开发商层面来看，不少楼盘近期动作频频，不断加大项目宣传力度，楼盘暖场活动也是此起彼伏；最后，从购房者层面来看，经过近4个月的观望，近期出手的购房者显著增多。在多种因素的作用下，东莞楼市的观望氛围也出现局部松动，个别楼盘取得了颇为可观的成交量，这也促使东莞楼市成交持续回升。

    刚性需求持续入市，多个项目销量升至两位数。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞楼市有112个楼盘有成交记录，其中成交量在两位数以上的有11个项目，比上周的7个项目有所增加。另外，本周成交量在20套以上的楼盘有7个，而上周仅有1个项目。从个盘成交情况来看，本周成交较多的项目有南城区的万科•金域华府57套，石排镇的利丰丹桂丽社花园34套，松山湖的万科•金域松湖32套，大朗镇的凯悦美景花园25套，道滘镇的沿海•江湾国际24套和南城区的中信•森林湖兰溪谷23套等。
本周有多个项目成交量升至两位数，成交量颇为可观。一方面，近期东莞楼市局部区域的观望氛围有松动的迹象，刚性需求持续入市，是促进这些项目成交量显著回升的直接原因；另一方面，近期来东莞不少楼盘定价较为理性，如本周住宅成交排行前10的项目，有4个项目成交均价低于6000元/㎡，3个项目成交均价不足6500元/㎡。此外，近期东莞不少银行首套房贷利率下调，以及年初银行房贷指标较为充裕，银行放贷速度大大加快等因素也是促成近来东莞一些楼盘成交量持续攀升的重要原因。

    楼盘促销力度加码，开发商全力争取客户。

    近期来，全市不少楼盘明显加大了促销力度，如东城的富恒•浅水湾周末举办“100-110平“3+1”百变婚房 浪漫上映”为主题的浪漫婚房秀，凭结婚证、准生证、户口本、暂住证均可享受最高8万元的购房款优惠；常平的卓越•蔚蓝城邦举办“520为爱筑家”置业大风暴的活动，提出“首付5万，日均20元“即可拥有卓越品牌物业。另外，西平某项目提出购房送九年义务教育学位，小学初中直升的礼遇；南城一楼盘针对新莞人于2月18日-29日推出“新莞人暖春置业行动”，购房可享5重优惠，单套最高优惠20万元，另送省一级名校学位；沙田一项目推出购房每平米直降1000元，再送3万家电的活动。

    开春以来不少楼盘促销力度加码，一方面，当前东莞楼市整体依旧低迷，淡市中为吸引客户，打开项目销售困局，开发商推出特惠单位，加大促销力度无疑是最直接的办法。另一方面，春节过后，不少项目来访量明显回升，开发商自然是不能错失良机，面对客户看多买少的局面，一些楼盘也是拿出了一些实在的让利来促成客户成交。第三，开春后个别楼盘在项目的营销推广中表现突出，如南城的中熙•弥珍道推出“899元一平方米 幸福开年三重礼”的营销口号，在实战中颇见效果，吸引了不少购房者的眼球，项目来访量明显增加，也取得了不俗的成交效果，因而成为了众多楼盘的模仿对象。尽管一些楼盘的促销活动在宣传推广中不乏噱头成分，但对于提升楼盘人气促进成交却也起到了一定的效果。

    70大中城市房价环比全线停涨，部分城市降价现象增多。

    国家统计局18日发布的报告指出，1月份我国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有48个，持平的有22个。也就是说，70个城市的新建商品住宅价格环比全部下降或持平，告别上涨，国家房地产调控措施成效日渐显现。

    近几周来，全国某些城市连续出现部分楼盘降价的现象，如北京通州的东亚•逸品阁、马驹桥的合 生世界花园等项目纷纷接近甚至低于成本线开盘。广州的越秀地产于本月16日发布春季促销计划，旗下5个盘全线产品8.8折起售；大华集团旗下在售的几个楼盘成交价相比前期报价也都有大幅下降，差价高达5000~8000元/平方米。杭州丁桥玺之湾、方正荷塘月色两个楼盘房价跌破万元，直逼2008年板块均价。江苏泰州的华润置地向外界发布了80套特价房限时抢购的消息，价格为每平方米4980元~5880元等。

    从当前楼市形势来看，在2012年楼市调控效果继续巩固、促进房价合理回归的背景下，预计降价行为仍会持续。同时，1月份全国多个城市新房市场成交跌入谷底，观望情绪依旧浓重，为加速销售回款，将不断有开发商加入“以价换量”的阵营，新房价格预期会进一步下调，不排除2012年降价格局和降价趋势都会进一步深化。

    年内存款准备金率首次下调，释放资金近4000亿元。

    中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，中国大型金融机构的存准率将由21%回落至20.5%，中小型金融机构的存准率则降至17%。根据2012年1月末，人民币存款余额80.13万亿元总量计算，此次央行将一次性释放约4000亿元资金。

    本次存款准备金率的下调，主要基于以下原因：第一，随着春节假期的结束，预计CPI将继续回落，通胀压力进一步减轻，为存款准备金率的下调预留了空间；第二，对冲外汇占款增长缓慢。央行此前公布的数据显示，外汇占款出现连续三个月负增长的罕见现象；第三，当前银行流动性不足，1月份我国新增贷款仅有7381亿元，远低于市场预期的过万亿元，较去年同期大幅下降30%，直接影响到中小企业资金需求和运营进度。此次存款准备金率的下调也是央行在进行货币政策预调微调的措施，加大对实体经济的支持力度。

    从对楼市的影响来看，首先，本次存款准备金率的下调并不意味着货币政策的转向，而是对现有货币政策的“预调微调”，向市场投放适当的流动性，支持企业资金需求；第二，存款准备金率的下调有利于缓解房企的资金压力，同时也有助于加大对房贷按揭的支持力度，释放个人购房需求，有助开发商回笼资金；第三，存款准备金率的下调将被市场解读为利好因素，能在一定程度上提振楼市信心。

    二、土地市场

    本周新增供应地块（按公告时间）：

    本周成交地块：

    中原点评：2012年2月17日，上午11:00点，编号2012WG007的中堂镇东泊村地块，经过4家开发商、19轮的不断竞价，最终被东莞市东沙港建设发展有限公司收入囊中，该地块占地面积1.67万㎡，容积率为2.2，成交总价5030万元，溢价率55.73%，折合楼面地价1370元/㎡，由于该宗地为R5（商住混合用地），并且位于中堂镇中心成熟地段，被严格要求普通商品住房建筑面积≤70%，商服建筑面积≥30%，是龙年春节之后2月首宗顺利拍出的商住用地。

    东港城开发商继续深耕中堂楼市，值此延续品牌影响力。

    作为东莞本土的开发商，东莞市东沙港建设发展有限公司长期深耕中堂楼市，从最早2005年拿下东港城一期地块开始酝酿，经过多年的品牌沉淀，近来继续需求后续开发地块，其中2011年5月，曾经以2553万元的总价拍下同样位于东泊村的2011G039地块，此次拍下的地块很可能进行统一规划开发。据悉，东莞市东沙港建设发展有限公司以1370元/㎡的代价，将2012WG007地块收入囊中，在中堂商住用地成交记录当中，仅次于2010年1月，高威建材拿下2010G011地块时的1685元/㎡，可见其志在必得的心理，从而延续在中堂的品牌影响力。

    中堂楼市普通住宅价格平稳，但商铺价格较高成为利润增长点。

    中堂楼市供应长期偏紧，目前主力在售楼盘3个，分别是东城国际、南国雅苑二期、东港城二期，住宅库存仅为1.70万㎡，消化周期6个月，可见未来可供挖掘的刚性需求巨大。目前，虽然中堂普通住宅的均价仅为5200元/㎡，相对1370元/㎡的楼面地价，仍然有一定的利润空间，况且本地块还包含30%建筑面积的商业，即使以东城国际接近1.8万/㎡的售价而言，也有丰厚的投资回报率，何况该地块位于镇中心成熟地段，其商业价值更加不言而喻，这也是该地块引起激烈竞拍的主要原因。

    中堂毗邻广州的优越地理优势，二、三级转介成果斐然。

    由于中堂毗邻广州，优越的地理位置，在广州限购、限贷的大背景之下，不少潜在客户源源不断外溢至此，所以部分楼盘也纷纷开展异地二、三级联动，特别是东城国际项目，不但占据便捷的交通要道，更凭借其超高性价比的住宅、商铺赢得广州客户的青睐，这对有志于在中堂开发商住楼盘的开发商而言，也是注入了一股强心剂。

    中堂房地产开发逐渐升温，片区市场趋于成熟。

    中堂房地产开发逐渐升温，楼盘众多合力栽培片区成熟。根据监测数据显示，2012年中堂潜在供应楼盘有富盈•公馆、华悦名苑、南国锦苑、万丰盛商住楼、粤丰•江畔豪庭5个全新楼盘，供应面积约10万㎡，其中粤丰•江畔豪庭是首个别墅楼盘，将引起普遍的关注目光；总体而言，随着东莞一、二线镇区楼市容量趋于饱和，以中堂为代表的中西部三线镇区，成为开发商热衷开拓的区域，将迎来发展的一个新台阶。

    中堂镇政府大力支持发展商贸物流、房地产行业。

    近几年以来，中堂经济高速增长，2011年，全镇完成生产总值82.54亿元，过去6年年均增长10.2%；社会消费品零售总额18.39亿元，去过6年年均增长23.81%，镇政府大力打造专业市场及商贸物流，其中重点规划建设纸品、木材批发、布匹交易、建材四大专业市场，并将建设一批物流码头，在蕉利片区规划建设大型仓储物流基地，积极发展商贸产业，主动承接广州的经济辐射，借助东莞凯景酒店的龙头带动作用，积极发展江畔豪庭、鸿富酒店、东汇酒店等具有水乡特色和较强吸引力的房地产、餐饮服务业以及中介服务、生态旅游、高品位娱乐服务等商住、商贸项目。

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周全市有3个楼盘有新增供应，分别为黄江镇的花样年•江山、万江区的阳光海岸和石排的利丰丹桂丽社花园。其中利丰丹桂丽社花园供应的产品为153套洋房和23套商铺，阳光海岸供应的产品为13套独栋别墅，而花样年•江山供应的产品则为11套商铺。

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2月13日至2月19日）商品房成交面积6.38万㎡，环比上升24.42%；成交套数696套，环比上升36.47%，成交金额为5.74亿元。

    本周住宅成交5.83万㎡，环比上升22.06%；成交套数572套，环比上升37.17%，成交金额为4.88亿元。本周非住宅成交面积为5453㎡，合计124套，成交金额为8550万元。

    价格方面，本周住宅成交均价为8371元/㎡，环比下降13.58%；本周非住宅成交均价为15679元/㎡，环比小幅上涨0.57%。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交572套，成交面积5.83万㎡，成交均价为8371元/㎡，环比下降13.58%。本周住宅中位数价格为6975元/㎡，环比上周的6828元/㎡上升2.15%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交572套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有85套，占比14.86%；成交价格在5000-6000元/㎡共有95套，占比16.61%；成交价格在6000-7000元/㎡共有116套，占比20.28%；成交价格在7000-8000元/㎡共有99套，占比17.31%；成交价格在8000-9000元/㎡共有51套，占比8.92%；成交价格在9000-10000元/㎡共有53套，占比9.27%；成交价格在10000元/㎡以上共有73套，占比12.76%。

    6、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交572套，成交面积5.83万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有29个镇街有成交记录，其中成交套数在20套以上的有南城、松山湖、寮步等9个镇街，成交套数在10-20套的有凤岗、黄江、石碣等9个镇街，成交套数在10套以上的有清溪、横沥、中堂等11个镇街。其中排在前列的镇街有南城138套、松山湖38套和寮步38套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价低于10000元/㎡以上的有松山湖、大岭山、虎门等5个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有南城、东城、寮步等3个镇街，成交均价在6000-8000元/㎡的有石龙、凤岗、高埗等10个镇街，成交均价在6000元/㎡以下的有清溪、沙田、麻涌等11个镇街。

    7、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    8、开工信息

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有一个新开工项目，为南城区的天利中央花园，开工的物业用途为洋房，开工面积约8.6万㎡。