东莞主城区南拓 厚街将成为房地产开发热点区域

    一、一周楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2月20日至2月26日）商品房成交面积11.51万㎡，环比上升80.59%；成交套数775套，环比上升11.35%，成交金额为8.14亿元。

    本周住宅成交5.89万㎡，环比上升1.06%；成交套数595套，环比上升4.02%，成交金额为4.48亿元。其中普通住宅成交5.60万㎡，合计586套。本周非住宅成交面积为5.62万㎡，合计180套，成交金额为3.65亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为7610元/㎡，环比下降9.09%。其中普通洋房成交均价为6542元/㎡，比前一周下降2.36%。另外高端洋房成交均价为7208元/㎡，豪宅洋房为10644元/㎡，别墅为18155元/㎡，公寓为9546元/㎡。

    楼市成交逐渐企稳回升，后市走势值得期待。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交595套，环比上升4.02%，住宅成交连续4周回升。近两周住宅日均成交约83套，楼市初步摆脱了春节期间的低迷，刚需盘、低价盘、促销动作较大的楼盘成了近期东莞楼市出货的佼佼者。如本周成交量较多的楼盘有万科•金域松湖40套，利丰丹桂丽社花园36套，万科•金域华府29套，卓越•蔚蓝城邦26套，深业•欧景城19套，万科城18套，恒大雅苑14套等，以上项目都是以中小户型为主的刚需盘。从项目定价来看，以上7个楼盘中有5个项目价格低于6500元/㎡，最低的则不到5000元/㎡。另外，近期一些促销动作较大的楼盘也斩获颇丰，如常平镇的卓越•蔚蓝城邦举办“520为爱筑家”置业大风暴的活动，提出“首付5万，日均20元“即可拥有卓越品牌物业；松山湖一楼盘举行来自松山湖园区的企业员工及中国人寿的员工团购专场活动，这些楼盘近几周成交量持续名列前茅。

    从春节过后几周东莞楼市的表现来看，随着全市观望氛围出现局部松动，开发商营销宣传力度的加大，以及央行提出满足首次购房家庭的贷款需求、银行首套房贷回归基准利率、存款准备金率下调等一系列利好因素的作用下，压抑近4个多月的刚性需求开始入市，楼市成交也逐渐企稳回升。近期许多楼盘来访量、成交量皆有明显回升，不少开发商也对3-4月份的楼市也颇为期待，且不少楼盘普遍将龙年首个营销推广计划安排在3-4月份，展望后市，3月份尤其是在两会结束之后，东莞楼市或迎来一波推盘潮。由于后市走势不明，预计不少开发商在3-4月份期间也以快速销售、尽早回笼资金为主要目的，项目定价随行就市，也相对理性。在楼市供应加大、刚需入市、定价理性的背景下，3-4月份期间东莞楼市成交或出现较为明显的放量。因此，在2月底至3月份两会召开期间，为新品上市打好基础，很多楼盘也在极力蓄客。另外，对一些项目尾货作出清货处理，同时也推出一些尾货单位来试探市场，既能达到清理尾货，同时又能试探市场为新品上市开好路的目的，此举可谓一石二鸟。在此期间入市的一些购房者，或能淘到一些价格颇为实惠的单位。
暖场活动此起彼伏，楼市进入蓄势期。

    近期，东莞有多个楼盘开展项目暖场活动，诚意登记、VIP认筹、销售中心开放、会所开放成了这些项目的共同点。如中信森林湖兰溪谷3000平临湖新销售中心盛情绽放、富盈东方华府新品25日VIP升级盛启、富盈WO城销售中心2月26日盛情开放、皇庭壹号公馆六星会所奢华绽放等活动。另外，大岭山一别墅项目样板房盛大开放、东坑某楼盘64-136平二至三房诚意登记、东城一公寓项目首推56-136平二三房登记等。

    与此同时，一些楼盘大打亲情牌，加强与客户互动。如江南第一城举行现场插花活动及魔术表演，北大资源•御湾开展“魅力春天，插花DIY”活动、金地•湖山大境周六举行植树活动、南城某高端项目开展周末家庭欢乐亲子活动等。另外，一些楼盘则继续搞起促销活动，推出特惠单位。如大朗某项目推出感恩回馈业主赠送管理费，松山湖一楼盘开展周末企业团购专场，寮步某项目推出98折团购特惠，首付10万起，万江一项目周六“成本价”开盘等活动。

    春节期间，许多项目人气冷清，成交惨淡。面对项目冷清的局面，春节过后，不少楼盘加大力度开展暖场活动来吸引人气。近一个月来，许多楼盘来访量显著回升，人气也明显趋热，为带动项目成交打下了良好的基础。由于不少楼盘普遍将龙年首个营销推广计划安排在3、4月份，于是在此期间，开展诚意登记、VIP认筹、加强与客户的互动就成了这些楼盘的工作重点。同时，不少楼盘也不时推出特价单位来试探市场，为3、4月份的项目出货计划制定相关营销策略。在此期间，东莞楼市进入了一个蓄势期。

    投资客持续入市，写字楼成交逐渐升温。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周写字楼成交69套，成交面积高达2.58万㎡。近3周来，东莞写字楼成交逐渐升温，从前两周的9套、1420㎡，13套、1999㎡再到本周的69套、25841㎡，写字楼成交明显放量。截至2月26日，2月份东莞写字楼成交29260㎡，环比1月份的6354㎡大增3.6倍，也是2011年1月份以来的月度最高水平。本周写字楼成交的项目有海德广场56套，亨美商业大厦11套，环球经贸中心2套等。

    近几周来东莞写字楼成交明显放量，尤其是以环球经贸中心、海德广场为代表的高端写字楼表现抢眼，究其原因，一方面，近两年来住宅市场持续受到调控，在股市低迷、通胀高企的背景下，一些投资客将资金投向商业地产，写字楼等商业物业受到青睐。另一方面，随着东莞城市化的深入推进，产业转型升级的加快，物流、金融、信息服务、文化创意等现代服务业，以及电子信息、装备等先进制造业和新能源、新材料、生物医药等战略性新兴产业的发展将迎来黄金时期，新兴企业的快速涌现，将催生更多、更高层次的办公需求，写字楼尤其是高端写字楼的发展迎来了难得的发展机遇。第三，受产业转型推动，不少写字楼空置率有所下降，同时租金稳步上升，催生了投资客的持续入市。

    厚街珊美商住地块成功拍出，溢价率高达40%。

    2012年2月23日，上午10点，编号2012WG008的厚街镇珊美村，经过2家开发商、26轮的不断竞价，最终被东莞市汉邦房地产有限公司收入囊中，该地块占地面积4.05万㎡，容积率为3.5，成交总价35200万元，溢价率40.24%，折合楼面地价2481元/㎡，该地块为R5（商住混合用地），靠近康乐南路、东风路，周边配套完善，商业氛围浓郁，也符合开发商在淡市之中偏向青睐镇中心成熟地块的要求。

    2012年2月下旬开始，经过前段时间土地市场的短暂沉寂之后，东莞土地市场将回归正轨，整体的土地供应量将逐渐恢复，并且加大对商住、商业金融地块的推出力度，尤其是塘厦、南城等重点区域的优质地块。可以预见，楼市调控政策微调给予开发商一定的拿地信心，但是仍然需要区别看待这种机会，虽然接下来土地市场回暖的迹象逐渐显现，主要是对于热点区域、优质地块而言，但是回暖情况仍然需要区别看待，部分优质地块再度出现多家开发商激烈竞价的场面，并不能杜绝其他偏远地块流拍的可能性。

    华南房企掀起第二波降价潮，保利地产发起全国降价行动。

    自2011年10月保利、龙湖、万科第一次降价之后，以恒大、越秀、华润、招商等为代表的华南房企，近期掀起了楼市的第二波降价潮。降价方式更加多样，降幅则更甚以往。

    恒大在全国22城60个楼盘中打折促销，最高可享92折，其中恒大广东公司旗下的恒大御景半岛、广州恒大绿洲等八盘，推出数千套新品及特惠房源。2月18日起至3月31日之间，招商地产分布在全国14个城市的22个在售项目启动打折促销，其中招商在厦漳的4个项目海德公园、卡达凯斯、假日365、花园城，部分房源折扣达到8.5折。自2月17日起，广州越秀地产旗下的五个楼盘全线8.8折起售出，限时18天。此外，大华集团旗下在售的几个楼盘成交价相比前期报价也都有大幅下降，差价高达5000~8000元/平方米。

    2012年伊始，保利地产就开始了大手笔的降价行动：在全国40多个主要城市联合促销，共涉及100余个在售项目和2万套房源。与2011年年底中海、龙湖等选择区域性降价不同的是，保利的规模更大，降势更猛。率先掀起“降价跑量”的保利地产位于上海顾村的保利叶语新推出的房源与前期房源价格相比直接降价幅度约10%，而间接降价幅度已超过20%。位于成都南延线旁的保利心语花园在2011年 6月25日开盘，起价超过9000元/平方米，新开盘后起价仅为7000元/平方米。此外，保利梧桐语等4个楼盘还入驻团立方，以累进式优惠降价促销。

    近期大型房企降价行为增多，有着多方面的原因。首先，新一轮房地产调控启动以来，不少城市楼市成交长期低迷，房企存货高企，资金压力绷紧。其次，很多大型房企如保利地产于2009年、2010年大肆拿下的土地都进入了密集开发周期，在市场深陷低迷的情况下，保利等大型房企不得不大规模促销，快速回笼资金。另外，近期央行存准金率下调释放资金4000亿，以及部分城市首套房利率回归基准，解放了刚性需求，是房企争取刚需客户的有利时机。多方面原因综合，促成了这一波降价潮的产生。

    上海限购“松绑”，浙江象山“取消限购”，多地变相松绑涌动。

    近日，上海楼市传出消息，对于外地户籍居民持长期居住证满三年，可以和本市户籍居民一样具有购买第二套住房。对于这个传言，上海房管局有关人士并未否认，而是给出了“新解”：上海楼市限购政策制定之初就明确，本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口，包括持长期居住证连续满三年以上的家庭。

    另外，浙江省宁波市象山县悄然变通“限购令”。根据宁波市的限购政策，以家庭单位，已有两套房的本市户籍人士，限制购房。但在象山县，只要一次性付全款，就可以购买第三套、第四甚至第五套房。此外，近期天津部分楼盘开始针对外地购房者主打“限外放松”牌，宣称可以帮助购房者补齐社保缴费证明。据了解，这种现象不仅发生在天津，三亚、佛山、长春等多个城市均存在变相放松“限外令”迹象。

    近来一些地方政府频频“暗战”楼市调控，一些地区甚至试探调控“底线”，根本原因，还是财政压力所致。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。但在国家进行房地产宏观调控后，土地收入明显萎缩。由于商品房税收下降、土地出让收入减少以及地方融资平台清理等因素导致地方财力减弱。与此同时，地方财政开支，尤其是民生开支却在上升，收支缺口越来越大。受制于财政压力，地方政府存在弱化执行限购等调控政策的利益驱动。今后，房地产调控政策的落实很可能会面临地方土地财政利益的更大掣肘。

    二、土地市场

    本周新增供应地块（按公告时间）：

    本周成交地块：

    中原点评：2012年2月23日，上午10:00点，编号2012WG008的厚街镇珊美村，经过2家开发商、26轮的不断竞价，最终被东莞市汉邦房地产有限公司收入囊中，该地块占地面积4.05万㎡，容积率为3.5，成交总价35200万元，溢价率40.24%，折合楼面地价2481元/㎡，该地块为R5（商住混合用地），靠近康乐南路、东风路，周边配套完善，商业氛围浓郁，也符合开发商在淡市之中偏向青睐镇中心成熟地块的要求。

    汉邦投资出于对商业地产的布局，不惜重金拿下该地块。

    据悉，汉邦投资集团成立于2009年12月，企业总注册资金逾8亿元，为东莞市东骏集团有限公司、广东南峰集团有限公司、东莞市兴业投资有限公司共同出资成立的大型集团公司，旗下有东莞市汉邦房地产有限公司、东莞市汉邦东方实业投资有限公司等公司。此次不惜重金拿地，正是出于集团对商业地产的战略布局，该地块高达2481元/㎡的楼面地价，为厚街有商住用地挂牌拍卖纪录以来的最高值。2011年，东莞伏嘉物业投资、丰泰地产分别拍下的大迳社区、厚大路地块都只有2086元/㎡、1797元/㎡，远远低于珊美村该地块，但珊美村有其他地块难以媲美的区位优势，良好的商业氛围，为后期商业开发运营提供一定的外部条件。

    该地块楼面地价偏高，外加配建农民公寓，获取收益重点依赖商业部分。

    目前，厚街重点在售楼盘有丰泰•观山碧水二期、海逸豪庭、鼎盛中环、汇景•御城公馆等等，其他老盘都已经进入尾盘阶段。虽然镇中心地段住宅供应一直很稀缺，长期维持供不应求的状态，但与该地块有较大可比性的楼盘鼎盛中环、汇景•中央华府，它们的售价仅在6000-7000元/㎡，相对本项目2481元/㎡的楼面地价，住宅部分利润空间其实十分有限，何况还需配建100套商品房（总建筑面积1.6万㎡，二楼以上单元），以2500元/㎡的价格销售给珊美村作为村民公寓，显然侵蚀毛利润的同时，对项目档次的打造也形成一定的制约。当然开发的有利条件是，由于该地块属于商住混合用地，商服建筑面积必须达到总建筑面积的30%以上，优越的地理位置、商业前景，是开发商获取预期收益的重要途径，该片区一铺难求，并且普遍长期看涨。

    厚街修编总体规划发展商贸流通业，给予开发商信心进入商业地产领域。

    2011年，厚街完成生产总值220.13亿元，排名全市第五，为了适应当前的经济发展格局，厚街计划开展总体规划修编工作，将厚街定位为区域商贸流通中心、专业会展中心、休闲旅游中心，加快实施广东现代国际展览中心三期工程，打造华南工业展览之都、华南商业会议之都，以及发挥厚街会展、餐饮、休闲等方面的资源优势，大力开发旅游业，重点包装推广商务旅游、工业旅游和休闲旅游等，其中厚街希尔顿酒店、大型购物中心稳步推进，将进一步增强开发商的信心，并投入到相关商业地产的建设上，从而达到政府、企业、消费者多赢的效果。

    东莞主城区不断南拓，厚街将成为房地产开发热点区域。

    由于东莞城市建设进程的不断推进，城区土地资源的不断消耗，主城区外拓成为长期的发展趋势，特别是与南城山水相伴的厚街。一方面，厚街的基础设施日趋完善、商业服务业发达，城市发展水平向城区看齐；另一方面，城区住宅价格高昂，不少购房者只能把目光转向厚街，由此形成的购房消费挤出效应让厚街直接受益。无论是本土的丰泰地产、汇景集团，还是外来的品牌开发商万科地产、和记黄埔集团都借机掘金厚街楼市，万科•金域国际、汇景•御城公馆、海逸豪庭、君丽花园等楼盘扎堆，必将使片区的关注度迅速提升。

    节后东莞土地市场有所回暖，但回暖情况仍需区别看待。

    2012年2月下旬开始，经过前段时间土地市场的短暂沉寂之后，东莞土地市场将回归正轨，整体的土地供应量将逐渐恢复，并且加大对商住、商业金融地块的推出力度，尤其是塘厦、南城等重点区域的优质地块。可以预见，楼市调控政策微调给予开发商一定的拿地信心，但是仍然需要区别看待这种机会，虽然接下来土地市场回暖的迹象逐渐显现，主要是对于热点区域、优质地块而言，但是回暖情况仍然需要区别看待，部分优质地块再度出现多家开发商激烈竞价的场面，并不能杜绝其他偏远地块流拍的可能性。

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周全市有3个楼盘有新增供应，分别为常平镇镇的东田丽园、茶山镇的美丽湾畔花园和松山湖的紫檀山。其中东田丽园供应的产品为200个车位，阳美丽湾畔花园供应的产品为153套洋房，而紫檀山供应的产品则是4套双拼别墅和36套情景美墅。

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2月20日至2月26日）商品房成交面积11.51万㎡，环比上升80.59%；成交套数775套，环比上升11.35%，成交金额为8.14亿元。

    本周住宅成交5.89万㎡，环比上升1.06%；成交套数595套，环比上升4.02%，成交金额为4.48亿元。本周非住宅成交面积为5.62万㎡，合计180套，成交金额为3.65亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为7610元/㎡，环比下降9.09%；非住宅成交均价为6585元/㎡，环比下降58.16%。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交595套，成交面积5.89万㎡，成交均价为7610元/㎡，环比下降9.09%。本周住宅中位数价格为6628元/㎡，环比上周的6975元/㎡下降4.97%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交595套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有67套，占比11.26%；成交价格在5000-6000元/㎡共有133套，占比22.35%；成交价格在6000-7000元/㎡共有129套，占比21.68%；成交价格在7000-8000元/㎡共有104套，占比17.48%；成交价格在8000-9000元/㎡共有79套，占比13.28%；成交价格在9000-10000元/㎡共有35套，占比5.88%；成交价格在10000元/㎡以上共有48套，占比8.07%。

    6、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交595套，成交面积5.89万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在20套以上的有南城、松山湖、常平等9个镇街，成交套数在10-20套的有大朗、虎门、樟木头等9个镇街，成交套数在10套以下的有茶山、沙田、企石等13个镇街。其中排在前列的镇街有南城115套、松山湖47套和常平46套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有塘厦、东城等2个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有长安、虎门、南城等4个镇街，成交均价在6000-8000元/㎡的有寮步、凤岗、茶山等12个镇街，成交均价在6000元/㎡以下的有常平、沙田、高埗等13个镇街。

    7、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（前5名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    8、开工信息

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有2个新开工项目，为黄江镇的花样年•江山和松山湖的保利红珊瑚，其中花样年•江山开工的物业用途为普通住宅，开工面积约15.86万㎡，保利红珊瑚开工的物业用途为普通住宅和车位，开工面积分别为10.57万㎡和7.96万㎡。