东莞楼市回暖分析：成交以中低价位刚需产品为主

    热销楼盘特征：

    成交向品牌开发商集中。成交前十名楼盘中，万科、中信，恒大、沿海等一线开发商占据半壁江山。

    成交以“中小户型”刚需产品为主。成交前十名楼盘中，主力户型71-120平方米楼盘占八席，如此高的比例足以说明刚需在开春后得到积极释放。

    成交以“中低价位”刚需产品为主。成交前十名楼盘中，均价在6500元以内的楼盘占五席，其中5000元以下楼盘占两席。

    部分二三线镇区市场空间仍较大。成交前十名楼盘中，二三线房价镇区占一半。相对于东莞一线区域来讲，东莞房价二三线镇区楼市需求以刚性为主，说明部分二三镇区随着市场供应的增加，刚需在激活。

    3、市场成交回升原因分析

    政策释放“紧中有松”信号，楼市预期得到提高。2011年底金融政策定调适度宽松，开发商和消费者情绪得以调高，存款准备金率的下调，标志着金融政策转向。围绕“支持合理购房需求”调控大方向，不少地方政府预调微调，对楼市定向放松，诸多信息导致楼市预期得到明显提高，越来越多置业者认为政策已见底，房价已见低，放弃观望，选择出手。

    压抑的刚需得到释放。在持续高压的政策环境下，2011年东莞楼市市场观望较重，尤其是刚性需求，受市场氛围影响较大。在经历近半年的压抑后，在政策利好趋使下，刚需“挺不住”选择出手。

    市场增加刚需产品供应。在被称为“史上最严”的2011年，刚需受到保护，投机投资需求受到打压，但是东莞市场并未因此大幅增加刚需供应，相反，大户型供应居主流。此种供应失衡现象导致相当一部分刚需受压抑未能释放，尤其是市区二房户型曾一度一房难求。2012年2月，市场相应增加了刚需户型的供应比重，恰好迎合主流需求。

    开发商主动出击，适度让利。虽然2012年政策“定向适度宽松”是大趋势，但在高库存的客观条件下，开发商并未盲目乐观，整体仍保持谨慎乐观态度。春节后，东莞楼市仍然保持着节前的促销，个别项目让利幅度较大，成交量得到一定支撑。东莞楼市健康稳定逐渐成为市场共识。东莞楼市自2010年9月后，房价长期稳定在8300元上下，即使2011年四季度，也未得到明显回落。置业者经历数月的观望后，特别当看到春节后房价并未持续下降时，房价下降这一希望得到破灭，导致购房者放弃观望，选择出手。