2月东莞土地市场有所回暖 商住商务用地多轮竞拍

    2月关键数据一览：

    月度总体叙述：

    2012年2月，东莞土地市场供应总量低位徘徊，当月国土资源局挂牌上市4宗土地，总面积13.13万㎡，环比锐减44.96%，同比减少84.21%，其中商住用地仅为孤零零的1宗；而在成交方面，节后东莞土地市场有所回暖，俨然楼市成交的回升，以及货币政策微调给予开发商更多的拿地信心，特别是对于热点区域、优质地块而言，期间再度出现多家开发商激烈竞价的场面，成熟中心片区商住混合用地频繁出现溢价，这些地块成为开发商掘金商业地产的真实写照。3月东莞土地市场将延续升温势头，需要重点关注南城商务区地块首拍，该地块为地铁上盖物业，规划建筑高度240米，起拍楼面地价仅为1500元/㎡，将成为开发商争抢的“香饽饽”。此外，虎门镇博涌村商住地块，由于是R5商住混合用地，按规划商业面积必须达到总建筑面积的30%以上，相信对部分有资金实力，并看好虎门商业地产发展前景的开发商而言，是一个不错的拿地机会。

    一、一线城市调低年度土地出让收入预算，政府对土地财税减收提前准备。

    北京：年度土地出让预期收入调低至900亿元

    北京市财政局发布的数据，11年全市土地出让收入完成1233.68亿元，比2010年缩水约三成，该市财政局对,12年的土地市场形势依然不乐观，预计12年的土地出让收入为900亿元，降幅或与11年相仿。北京开发商动态方面，金融街发布公告称，公司通过招标方式以总价20亿元获得北京市大兴区生物医药基地东配套11号地居住用地项目国有建设用地使用权。该项目总土地面积18.84万㎡，其中建设用地面积11.40万㎡，建筑控制规模不大于25.29万㎡，其中3万㎡建筑面积将用于配建公共租赁房。

    上海：年度土地出让收入预算下调至1250亿元

    上海市财政局下调12年的土地出让收入预算至1250亿元，仅为2011年实际土地出让收入的83.8%。同时，原定于２月１５日进行出让的金泽镇练西路南侧地块，因只有１家企业参与竞买而提前至进行出让，并最终以2.15亿的底价成交。该幅地块为２月上海首幅出让地块，同时也是２０１２年上海土地市场出让的首幅纯住宅用地。据悉，金泽镇练西路南侧住宅地块东至练西公路，南至湖面，西至湖面，北至练西公路，出让面积7.17万㎡，容积率为1.0，被上海青晨房地产开发有限公司收入囊中，楼面地价约为3000元/㎡。

    广州：广州南站卖地首次告别底价成交

    广州市南站地区地块首次告别“流拍”和底价成交纪录，溢价7%成交，此次卖出的广州南站核心区BA0501025地块，是商业金融地块，面积较小。地块的用地面积仅有4220㎡，建筑面积为3.38万㎡，底价为1.688亿元。最终在举牌10轮左右，被广东发展地产有限公司以1.8亿元拿下，折合楼面地价为5332元/㎡，比底价高约332元/㎡。此外，绿地广州拿地成功，2.35亿底价拿下海珠两幅商业地，两地位于工业大道，楼面价分别为5370元/㎡，5580元/㎡。

    深圳：南山后海中心区2地块底价成交

    深圳市通过网络竞价的方式成功挂牌出让南山后海中心区两宗地使用权，分别由深圳鹏润达公司和中建钢构有限公司以底价竞得，总成交价4亿元。据悉，T107-0025宗地位于南山后海中心区，为商业性服务设施用地，土地面积0.29万㎡，建筑面积3.96万㎡，使用年限40年，由中建钢构有限公司以挂牌起始价3.67亿元竞得；T107-0027(B)宗地位于南山后海中心区，为道路+地下社会停车场库+地下商业用地，土地面积0.28万㎡，地下商业430㎡，使用年限40年，由深圳鹏润达公司以挂牌起始价0.33亿元竞得。

    土地政策动态：全国将开始选择小产权房清理的试点

    在召开的全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会上，相关负责人表示，12年全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房的问题。国家土地执法监察局表示，小产权房是指集体土地上建的房子，卖给非本经济村组织成员。比如，农民宅基地拆除后盖成商品房，城里的市民去购房，就是小产权房，国家明确规定城里居民不可买宅基地建房，也不可以买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。

    二、2月东莞土地供应低位徘徊，后市期待能够有所放量。

    本月挂牌4宗土地，其中商住用地仅为1宗。

    2012年2月，东莞市国土资源局挂牌上市4宗土地，总面积13.13万㎡，环比锐减44.96%，同比减少84.21%，其中商住用地1宗，占地4.05万㎡，环比增加142.99%，同比减少,87.71%；2宗工业用地，占地8.48万㎡；1宗加气站用地，面积0.59万㎡；本月东莞土地供应量依然低位徘徊，土地市场拍卖的节奏尚未恢复到正常的轨道。

    2012年2月东莞挂牌上市土地情况一览：

    三、节后东莞土地市场有所回暖，但回暖情况仍需区别看待。

    土地市场有所回暖，商住、商务用地再现多轮竞拍。

    2012年2月东莞市成交7宗土地，成交面积为9.90万㎡，环比减少81.96%，同比增加30.43%，成交金额4.72亿元，环比减少78.05%，同比增加60.04%；其中商住用地成交2宗，成交面积5.72万㎡，环比减少13.84%，同比增加32.99%，成交金额4.02亿元，环比增加54.32%，同比增加133.90%。商务金融用地1宗，面积0.91万㎡，其余4宗全部为工业用地。

    2012年2月下旬开始，经过前段时间土地市场的短暂沉寂之后，东莞土地交易市场有所回暖，楼市调控政策微调给予开发商一定的拿地信心，对于热点区域、优质地块而言，部分优质地块再度出现多家开发商激烈竞价的场面，但是回暖情况仍然需要区别看待，部分优质地块再度出现多家开发商激烈竞价的场面，并不能杜绝其他偏远地块流拍的可能性。

    2012年2月东莞土地成交一览：

    四、成熟中心片区商住混合用地屡屡成交，成为开发商掘金商业地产的契机。

    1、龙年2月首宗商住用地拍卖顺利成交

    2012年2月17日，编号2012WG007的中堂镇东泊村地块，经过4家开发商、19轮的不断竞价，最终被东莞市东沙港建设发展有限公司收入囊中，该地块占地面积1.67万㎡，容积率为2.2，成交总价5030万元，溢价率55.73%，折合楼面地价1370元/㎡，由于该宗地为R5（商住混合用地），并且位于中堂镇中心成熟地段，被严格要求普通商品住房建筑面积≤70%，商服建筑面积≥30%，是龙年春节之后2月首宗顺利拍出的商住用地。

    东港城开发商继续深耕中堂楼市，值此延续品牌影响力。

    作为东莞本土的开发商，东莞市东沙港建设发展有限公司长期深耕中堂楼市，从最早2005年拿下东港城一期地块开始酝酿，经过多年的品牌沉淀，近来继续需求后续开发地块，其中2011年5月，曾经以2553万元的总价拍下同样位于东泊村的2011G039地块，此次拍下的地块很可能进行统一规划开发。据悉，东莞市东沙港建设发展有限公司以1370元/㎡的代价，将2012WG007地块收入囊中，在中堂商住用地成交记录当中，仅次于2010年1月，高威建材拿下2010G011地块时的1685元/㎡，可见其志在必得的心理，从而延续在中堂的品牌影响力。

    中堂楼市普通住宅价格平稳，但商铺价格较高成为利润增长点。

    中堂楼市供应长期偏紧，目前主力在售楼盘3个，分别是东城国际、南国雅苑二期、东港城二期，住宅库存仅为1.70万㎡，消化周期6个月，可见未来可供挖掘的刚性需求巨大。目前，虽然中堂普通住宅的均价为5200元/㎡，相对1370元/㎡的楼面地价，仍然有一定的利润空间，况且本地块还包含30%建筑面积的商业，即使以东城国际接近1.8万/㎡的售价而言，也有丰厚的投资回报率，何况该地块位于镇中心成熟地段，商业价值更加不言而喻。

    中堂毗邻广州的优越地理优势，二、三级转介成果斐然。

    由于中堂毗邻广州，优越的地理位置，在广州限购、限贷的大背景之下，不少潜在客户源源不断外溢至此，所以部分楼盘也纷纷开展异地二、三级联动，特别是东城国际项目，不但占据便捷的交通要道，更凭借其超高性价比的住宅、商铺赢得广州客户的青睐，这对有志于在中堂开发商住楼盘的开发商而言，也是注入了一股强心剂；

    中堂房地产开发逐渐升温，片区市场趋于成熟。

    中堂房地产开发逐渐升温，楼盘众多合力栽培片区成熟。根据监测数据显示，2012年中堂潜在供应楼盘有富盈•公馆、华悦名苑、南国锦苑、万丰盛商住楼、粤丰•江畔豪庭5个全新楼盘，供应面积约10万㎡，其中粤丰•江畔豪庭是首个别墅楼盘，将引起普遍的关注目光；总体而言，随着东莞一、二线镇区楼市容量趋于饱和，以中堂为代表的中西部三线镇区，成为开发商热衷开拓的区域，将迎来发展的一个新台阶。

    中堂镇政府大力支持发展商贸物流、房地产行业。

    近几年以来，中堂经济高速增长，2011年，全镇完成生产总值82.54亿元，过去6年年均增长10.2%；社会消费品零售总额18.39亿元，去过6年年均增长23.81%，镇政府大力打造专业市场及商贸物流，其中重点规划建设纸品、木材批发、布匹交易、建材四大专业市场，并将建设一批物流码头，在蕉利片区规划建设大型仓储物流基地，积极发展商贸产业，主动承接广州的经济辐射，借助东莞凯景酒店的龙头带动作用，积极发展江畔豪庭、鸿富酒店、东汇酒店等具有水乡特色和较强吸引力的房地产、餐饮服务业以及中介服务、生态旅游、高品位娱乐服务等商住、商贸项目。

    2、汉邦地产重金拿下厚街珊美商住混合用地

    2012年2月23日，编号2012WG008的厚街镇珊美村，经过2家开发商、26轮的不断竞价，最终被东莞市汉邦房地产有限公司收入囊中，该地块占地面积4.05万㎡，容积率为3.5，成交总价35200万元，溢价率40.24%，折合楼面地价2481元/㎡，该地块为R5（商住混合用地），靠近康乐南路、东风路，周边配套完善，商业氛围浓郁，也符合开发商在淡市之中偏向青睐镇中心成熟地块的要求。

    汉邦投资出于对商业地产的布局，不惜重金拿下该地块。

    据悉，汉邦投资集团成立于2009年12月，企业总注册资金逾8亿元，为东莞市东骏集团有限公司、广东南峰集团有限公司、东莞市兴业投资有限公司共同出资成立的大型集团公司，旗下有东莞市汉邦房地产有限公司、东莞市汉邦东方实业投资有限公司等公司。此次不惜重金拿地，正是出于集团对商业地产的战略布局，该地块高达2481元/㎡的楼面地价，为厚街有商住用地挂牌拍卖纪录以来的最高值。2011年，东莞伏嘉物业投资、丰泰地产分别拍下的大迳社区、厚大路地块都只有2086元/㎡、1797元/㎡，远远低于珊美村该地块，但珊美村有其他地块难以媲美的区位优势，良好的商业氛围，为后期商业开发运营提供一定的外部条件。

    该地块楼面地价偏高，外加配建农民公寓，获取收益重点依赖商业部分。

    目前，厚街重点在售楼盘有丰泰•观山碧水二期、海逸豪庭、鼎盛中环、汇景•御城公馆等等，其他老盘都已经进入尾盘阶段。虽然镇中心地段住宅供应一直很稀缺，长期维持供不应求的状态，但与该地块有较大可比性的楼盘鼎盛中环、汇景•中央华府，它们的售价仅在6000-7000元/㎡，相对本项目2481元/㎡的楼面地价，住宅部分利润空间其实十分有限，何况还需配建100套商品房（总建筑面积1.6万㎡，二楼以上单元），以2500元/㎡的价格销售给珊美村作为村民公寓，显然侵蚀毛利润的同时，对项目档次的打造也形成一定的制约。当然开发的有利条件是，由于该地块属于商住混合用地，商服建筑面积必须达到总建筑面积的30%以上，优越的地理位置、商业前景，是开发商获取预期收益的重要途径，该片区一铺难求，并且普遍长期看涨。

    厚街修编总体规划发展商贸流通业，给予开发商信心进入商业地产领域。
2011年，厚街完成生产总值220.13亿元，排名全市第五，为了适应当前的经济发展格局，厚街计划开展总体规划修编工作，将厚街定位为区域商贸流通中心、专业会展中心、休闲旅游中心，加快实施广东现代国际展览中心三期工程，打造华南工业展览之都、华南商业会议之都，以及发挥厚街会展、餐饮、休闲等方面的资源优势，大力开发旅游业，重点包装推广商务旅游、工业旅游和休闲旅游等，其中厚街希尔顿酒店、大型购物中心稳步推进，将进一步增强开发商的信心，并投入到相关商业地产的建设上，从而达到政府、企业、消费者多赢的效果。

    东莞主城区不断南拓，厚街将成为房地产开发热点区域。

    由于东莞城市建设进程的不断推进，城区土地资源的不断消耗，主城区外拓成为长期的发展趋势，特别是与南城山水相伴的厚街。一方面，厚街的基础设施日趋完善、商业服务业发达，城市发展水平向城区看齐；另一方面，城区住宅价格高昂，不少购房者只能把目光转向厚街，由此形成的购房消费挤出效应让厚街直接受益。无论是本土的丰泰地产、汇景集团，还是外来的品牌开发商万科地产、和记黄埔集团都借机掘金厚街楼市，万科•金域国际、汇景•御城公馆、海逸豪庭、君丽花园等楼盘扎堆，必将使片区的关注度迅速提升。

    五、3月土地市场延续升温势头，重点关注南城商务区地块首拍。

    截止2月29日，根据市国土局已经公告的情况来看， 2月东莞土地市场进入最后竞价的土地仅有7宗，总面积17.56万㎡；其中商住用地1宗，占地面积0.72万㎡；商务金融用地1宗，占地面积1.57万㎡，其余4宗均为工业用地、加气站用地。

    2012年3月，东莞土地市场将借助楼市成交回暖的外部氛围，以及货币政策释放的利好，延续2月下旬以来的良好势头，尤其是南城商务区地块首次出让，将引起市场的普遍关注。据悉，编号2012WG010位于东莞大道西平段西侧的商务金融地块，占地面积仅为1.57万㎡，容积率却高达8.0，起拍楼面地价仅为1500元/㎡，为地铁上盖物业，规划建筑高度240米，将成为开发商争抢的香饽饽。

    此外，编号2012WG011的虎门镇博涌村商住地块，占地面积0.72万㎡，容积率为3.0，起拍楼面地价为1593元/㎡，周边配套成熟、交投便利，由于是R5商住混合用地，按规划商业面积必须达到总建筑面积的30%以上，相信对部分有资金实力，并看好虎门商业地产前景的开发商而言，是一个不错的开拓机会。

    3月挂牌交易的土地一览：